【正文】 訓(xùn)。 招商統(tǒng)一說(shuō)辭培訓(xùn) 新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前 8 個(gè)月，對(duì)招商、企劃人員進(jìn)行招商統(tǒng)一說(shuō)辭的培訓(xùn)。 3 其他 項(xiàng)目招商完成，根據(jù)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)到新項(xiàng)目進(jìn)行招商，營(yíng)運(yùn)人員轉(zhuǎn)到項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)運(yùn)管理。 2 編號(hào)： SYGLZS02 市場(chǎng)調(diào)研 1 市場(chǎng)調(diào)研工作界定 城市綜合體新項(xiàng)目摘牌后，根據(jù)總公司提出的項(xiàng)目籌建進(jìn)度，商業(yè)公司招商部、策劃部并協(xié)調(diào)其他分公司或項(xiàng)目工作人員實(shí)施市場(chǎng)調(diào) 研。 城市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 各主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、 數(shù)量、面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況，各商圈的形成和發(fā)展歷程，未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等。 項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研 項(xiàng)目所在地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況， 35公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、 小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費(fèi)支出、消費(fèi)特性、 物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫(xiě)字樓、商業(yè)的全面情況），工程進(jìn)度時(shí)間等。 3 市場(chǎng)調(diào)研工作計(jì)劃及實(shí)施 每次市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)間安排為 5－ 7天，按照不同的調(diào)研內(nèi)容對(duì)人員進(jìn)行分工。通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷和實(shí)地考查，了解各主要商圈和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，以及項(xiàng)目周邊環(huán)境情況。以此作為項(xiàng)目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算、物管費(fèi)測(cè)算、招商宣傳推廣費(fèi)預(yù)算、組織架構(gòu)編制的依據(jù)。 2. 招商政策及租金方案包括：各商鋪?zhàn)饨?，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長(zhǎng)比率，優(yōu)惠政策等。 4. 分公司或項(xiàng)目部根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個(gè)鋪位的租金及招商政策，報(bào)商業(yè)公司審批。 5. 審批權(quán)限：招商租賃面積小于 200 平方，租金價(jià)格高于公司標(biāo)準(zhǔn)租金，且合同期在3 年以內(nèi)的，由項(xiàng)目經(jīng)理或分公司總經(jīng)理直接審批 。 招商租賃面積大于 500 平方，合同期在 3 年以上（不含 3 年）的，品牌檔次與落位圖發(fā)生變化時(shí)，滿足上述任意一項(xiàng)的，上報(bào)總公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批 。分公司總經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理原則上由商業(yè)子公司副總經(jīng)理?yè)?dān)任。 5 編號(hào)： SYGLZS04 招商實(shí)施 1 招商啟動(dòng)準(zhǔn)備工作 各商鋪?zhàn)饨鹬笜?biāo)分解 根據(jù)總公司批準(zhǔn)的步行街總租金收益指標(biāo)和招商政策，商業(yè)公司下達(dá)租金指標(biāo)和政策給分公司或項(xiàng)目部，分公司或項(xiàng)目部根據(jù)業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同，將租金逐一分解到每一個(gè)商鋪，按招商洽談租金標(biāo)準(zhǔn)。商鋪招商任務(wù)必須分解到人，按品類或樓層分工，責(zé)任到人。招商手冊(cè)要體現(xiàn)新項(xiàng)目的總體定位和主力店、步行街的業(yè)態(tài)功能組合及整個(gè)商業(yè)的特色。 步行街商鋪?zhàn)赓U面積的核定 由總公司辦證部門(mén)測(cè)繪人員提供的預(yù)測(cè)（未竣工）或?qū)崪y(cè)（已竣工）面積作為各商鋪的租賃面積，作為簽約的依據(jù)。每個(gè)商鋪要求有 1 個(gè)主選品牌和兩個(gè)備選品牌。 2 招商工作計(jì)劃制定 6 新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前 8 個(gè)月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動(dòng)招商，開(kāi)業(yè)前 4 個(gè)月完成餐飲業(yè)態(tài)的招商；開(kāi)業(yè)前 2 個(gè)月完成 90%商鋪的招商。 招商方案內(nèi)容 招商條件：租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增比例、確定不同業(yè)態(tài)的合同年限、租金及押金收取方式、招 商優(yōu)惠政策等 . 招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個(gè)鋪位鎖定 3 個(gè)目標(biāo)品牌，分高中低 3 個(gè)檔次。 任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪?zhàn)饨鸺白饨鹂偰繕?biāo)。 分公司或項(xiàng)目部建立商戶資源信息庫(kù)，并及時(shí)進(jìn)行更新，定期將資源信息庫(kù)上報(bào)商業(yè)公司招商部。并準(zhǔn)備好 6－ 8 人小會(huì)議桌 、網(wǎng)線、電源供支援人員辦公使用。 目標(biāo)品牌的經(jīng)營(yíng)者 要具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。 目標(biāo)品牌商戶具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 招商啟動(dòng)后，要優(yōu)先洽談知名品牌和重點(diǎn)大客戶，招商負(fù)責(zé)人必須親自跟進(jìn)。外出拜訪商戶前要做去向登記；返回后要填寫(xiě)商戶洽談表。 7 建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同 及資料，每周匯總上報(bào)商業(yè)公司招商部。 目標(biāo)商戶合同條款確定后，由主談?wù)猩倘藛T辦理審批手續(xù)，并及時(shí)跟進(jìn)審批結(jié)果。 目標(biāo)商戶租賃合同經(jīng)過(guò)審批后，及時(shí)與商戶簽訂《房屋租賃合同及附件》及相關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號(hào)存檔； 合作條件變更：租賃合同經(jīng)過(guò)審批后，若商戶合作條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重新辦理審批手續(xù)。 對(duì)已經(jīng)形成的新項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和改動(dòng)的，需事先上報(bào)總公司批準(zhǔn)后方可更改。 5 商戶進(jìn)場(chǎng)裝修管理 新項(xiàng)目的裝修管理工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，招商部人員參與協(xié)調(diào)。 各招商小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)公司與商戶進(jìn)行商鋪交接，簽訂《進(jìn)場(chǎng)確認(rèn)書(shū)》。 招商部與物業(yè)公司一起審核商戶裝修設(shè)計(jì)圖紙，招商部負(fù)責(zé)審核總平面圖、效果圖、貨柜尺寸圖、店招圖；經(jīng)分公司總經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理簽批后反饋商戶。 8 招商人員協(xié)助商戶辦理進(jìn)場(chǎng)施工手續(xù)，包括：繳納裝修保證金、辦理施工許可證、辦理施工人員出入證、落實(shí)臨時(shí)用水用電等。如發(fā)現(xiàn)未按要求施工的，立即要求商戶進(jìn)行整改。 商戶裝修施工結(jié)束時(shí)，招商部要協(xié)助物業(yè)公司對(duì)商戶裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。 6 商戶進(jìn)場(chǎng)服務(wù) 與商戶簽訂正式租賃合同后，招商部要安排專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與工商局、稅務(wù)局、衛(wèi)生防疫部門(mén)、消防局、煤氣公司、電信公司等進(jìn)行工作對(duì)接，協(xié)助商戶辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證以及消防報(bào)審和驗(yàn)收，開(kāi)通煤氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等服 務(wù)。 在新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后 3 個(gè)月內(nèi)編制《商鋪?zhàn)饨鹗找鎱R總表》，上報(bào)商業(yè)公司總經(jīng)理。 各類范本合同經(jīng)總公司及法律顧問(wèn)會(huì)簽后。 在合同簽訂過(guò)程中如需對(duì)合同條款進(jìn)行修改，仍要按流程報(bào)商業(yè)公司 和總公司法律顧問(wèn)審核，經(jīng)審核后方可修改。 2 合同審批流程 對(duì)于招商合同按照《招商政策及租金方案制定》中審批權(quán)限執(zhí)行，對(duì)于供方執(zhí)行合同，按照供方管理辦法執(zhí)行。 新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后 1 個(gè)月內(nèi)，招商部將所有簽訂的合同辦理正式交接手續(xù)，移交給營(yíng)運(yùn)部。商業(yè)公司招商部建立品牌檔案資源庫(kù)，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報(bào)品牌資源情況于當(dāng)月 30 日對(duì)資源庫(kù)總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。 建立在場(chǎng)商戶調(diào)整表 招商部于每月 20 日前對(duì)在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶情況進(jìn)行整理，按統(tǒng)一表格要求上報(bào)各地公司在場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶變動(dòng)情況，并根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行及時(shí)更新； 商業(yè)公司招商部定期對(duì)品牌資源庫(kù)進(jìn)行整理，并發(fā)給分公 司或項(xiàng)目部，以實(shí)現(xiàn)資源共享。并對(duì)首次進(jìn)入市場(chǎng)上的新品牌進(jìn)行跟蹤調(diào)研和經(jīng)營(yíng)分析。為以后新項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)招商積累資料。評(píng)估的內(nèi)容包括：商戶對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)情況、美譽(yù)度和商譽(yù)、發(fā)展現(xiàn)狀和方向、經(jīng)營(yíng)管理能力和生存能力等； 2. 根據(jù)對(duì)商戶綜合評(píng)估的結(jié)果，制定出商戶調(diào)整的預(yù)案； 3. 通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和全國(guó)主要商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研，以及參加各種全國(guó)性或地域性的商業(yè)展會(huì)，收集和儲(chǔ)備商戶資源； 4. 在商戶租賃合同期滿前的 6 個(gè)月，招商部開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整招商洽談工作。 ㈢代理公司項(xiàng)目組工作人員因公、私事務(wù)需短暫離開(kāi)項(xiàng)目工作地，事前應(yīng)告知商業(yè)公司； ㈣代理公司對(duì)項(xiàng)目組工作人員進(jìn)行調(diào)離、撤換或新增，應(yīng)事先征求商業(yè)公司意見(jiàn)；如商業(yè)公司對(duì)代理公司項(xiàng)目組工作人員提出調(diào)整意見(jiàn)，代理公司需 15 天內(nèi)將新進(jìn)人員調(diào)整到位； ㈤代理公司項(xiàng)目組工作人員全部統(tǒng)一著裝上崗 。會(huì)議資料由行政文員會(huì)后收回，會(huì)后需要再度領(lǐng)用的需簽字領(lǐng)取。 ⑸會(huì)議資料、會(huì)議記錄、會(huì)議紀(jì)要定期由商業(yè)公司行政文員 1 月定期歸檔，會(huì)議檔案要單獨(dú)歸檔隨時(shí)備查。 三、工作對(duì)接 ㈠日常事務(wù) 雙方以工作聯(lián)系函的形式發(fā)往對(duì)方，雙方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人相互簽收。 ㈡招商工作 按照招商委托合同約定附件一客戶確認(rèn)函執(zhí)行。 ㈢費(fèi)用結(jié)算 按照招商委托合同附件二招商管理費(fèi)支付結(jié)算單執(zhí)行。 ㈡在工作節(jié)點(diǎn)上，如未完成推遲招商進(jìn)度，嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行。 五、本規(guī)定從下發(fā)之日起執(zhí)行。 委托人： 湖北三江航天商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司宜昌分公司 （以下簡(jiǎn)稱“甲方”） 代理人： （以下簡(jiǎn)稱“乙方”） 甲方委托乙方對(duì) 甲方持有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的 物業(yè)提供獨(dú)家招商代理服務(wù)。 三、在客戶簽署租賃合約前，乙方須盡全力代表甲方與客戶進(jìn)行有關(guān)視察“本項(xiàng)目”及租賃談判等工作。 五、以上內(nèi)容核對(duì)無(wú)誤，甲、乙雙方就本 確認(rèn)書(shū)簽字予以確認(rèn)。本確認(rèn)書(shū)一式貳份，雙方各執(zhí)一份。 三江航天財(cái)務(wù)： 思銳潤(rùn)業(yè)總監(jiān)： 核對(duì)員： 制表員： 附件三 客戶基本信息表 商戶基本信息 品牌名稱 聯(lián)系人 業(yè)態(tài) 聯(lián)系電話 經(jīng)營(yíng)地址 分布城市 品牌定位 □中低檔 □中高檔 □高檔 品牌影響力 □普通 □知名 經(jīng)營(yíng)面積區(qū)間 銷售額 （列出店面的所在城市與經(jīng)營(yíng)地址） 同行業(yè)商業(yè)地位 □領(lǐng)頭羊品牌 □全國(guó)重點(diǎn)知名品牌 □宜昌重點(diǎn)知名品牌 □一般知名品牌 □知名較低品牌 首選或備選品牌 （列舉符合商業(yè)定位的首選品牌與備選品牌） 商戶簡(jiǎn)介： 附件四 品牌商戶經(jīng)營(yíng)能力評(píng)估表 品牌名稱 代理級(jí)別 產(chǎn)品客單價(jià) 針對(duì)消費(fèi)人群 財(cái)務(wù)狀況評(píng)估 （經(jīng)營(yíng)相關(guān)五證、同城開(kāi)店數(shù)量、開(kāi)店預(yù)計(jì)投資額度、抗風(fēng)險(xiǎn)能力） 經(jīng)營(yíng)特色評(píng)估 （裝修投入標(biāo)準(zhǔn)、常用促銷方式、品牌宣傳推廣力度） 品牌優(yōu)勢(shì)評(píng)估 （分析項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群，結(jié)合該品牌針對(duì)消費(fèi)人群產(chǎn)品客單價(jià)進(jìn)行分 析） 商戶進(jìn)駐意向 （根據(jù)商戶拜訪次數(shù)，品牌公司配合程度，洽談合作條款作出分析） 總評(píng)價(jià) （結(jié)合上述條件對(duì)該商戶作出綜合分析評(píng)價(jià)） 商戶評(píng)級(jí) 優(yōu) 良 合格 次 附件五 招商審批表 編號(hào)： 商戶名稱 聯(lián) 系 人 經(jīng)營(yíng)品牌 聯(lián)系電話 經(jīng)營(yíng)類別 合作方式 傳真號(hào)碼 意向書(shū)編號(hào) 商鋪經(jīng)營(yíng)合同合作條款 商鋪編號(hào) 建筑面積（㎡） 租金（元 /㎡ /月） 管理費(fèi)（元 /㎡ /月 ） 租金合計(jì)（元 /月） 管理費(fèi)合計(jì)（元 /月） 免租期（月） 合作聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn) 保底租金（年） 定金（元） 遞增率（年） 合同保證金（元） 起始遞增年 合同簽約起始年 合同簽約截止年 商鋪裝修起始日 商鋪裝修截止日 補(bǔ)充條款： 經(jīng)辦人： 申報(bào)日期： 招商經(jīng)理審核意見(jiàn)： 簽名： 日期： 招商總監(jiān)審核意見(jiàn)： 簽名： 日期： 商業(yè)公司副總經(jīng)理復(fù)核意見(jiàn)： 簽名： 日期： 總經(jīng)理審批意見(jiàn)： 簽名： 日期： 編號(hào)： SYGLZS09 招商活動(dòng)管理辦法 第一條 目的 為了維護(hù)公司良好的社會(huì)形象，建立公平、公正的內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保招商活動(dòng)按照招商政策和規(guī)劃順利有序地進(jìn)行，為后期營(yíng)運(yùn)工作打下良好基礎(chǔ)，促進(jìn)公司和諧穩(wěn)步發(fā)展，制定本辦法。 第三條 招商活動(dòng)范圍 招商活動(dòng)包括以下內(nèi)容： （一）公司前期項(xiàng)目定位階段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、搜集客戶信息、客戶訪談、前期各項(xiàng)招商準(zhǔn)備工作； （二）招商政策出臺(tái)后與公司其他部門(mén)銜接工作（設(shè)計(jì)部、工程部、物業(yè)等），確保招商硬件條件達(dá)到業(yè)態(tài)規(guī)劃要求； （三）制定招商政策、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及租金價(jià)格體 系，正式啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性招商工作，洽談重點(diǎn)目標(biāo)客戶，同時(shí)監(jiān)督檢查招商代理公司招商工作進(jìn)程和招商質(zhì)量情況并及時(shí)反饋； （四）簽訂招商租賃合同，以及審核招商代理公司簽訂的租賃合同，審查商戶實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)。 第四條 招商活動(dòng)管理與責(zé)任制 （一） 總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督招商活動(dòng)工作； （二）招商部員