【正文】 買賣合同和技術(shù)進(jìn)出口合同的 訴訟時(shí)效為 四年。 第三節(jié) 合同法 基礎(chǔ)知識(shí) 合同的概念 ： 是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 。 通常說的是債權(quán)合同 。 承諾的生效 ：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。 格式條款 ： 是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂，并在訂立合同是位于對(duì)方協(xié)商的條款。 格式條款的 優(yōu)點(diǎn)： 可以節(jié)省時(shí)間、降低交易成本、促進(jìn)企業(yè)的合理經(jīng)營。 《合同法》 對(duì)格式條款的規(guī)制 ： 提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義 務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明； 提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效； 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋； 格式條款和非格式條款不一致的， 應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 違約責(zé)任 ： 是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依法應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)的民事責(zé)任。 違約行為的形態(tài) ： 預(yù)期違約、不能履行、拒絕履行、遲延履行 、不完全履行、受領(lǐng)遲延。 承擔(dān)違約責(zé)任的方式 ： 強(qiáng)制履行、賠償損失、違約金。 買受人的義務(wù) ：支付價(jià)款、檢驗(yàn)義務(wù)、保管義務(wù)、及時(shí)受領(lǐng)的義務(wù)。 租賃期不得超過二十年。 租賃期限 六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式 。 承租人 應(yīng)付的義務(wù)： 按照約定的方法和性質(zhì)使用租賃物； 保管租賃物； 支付租金的義務(wù)； 返還 11 租賃物的義務(wù)。在所有權(quán)的基礎(chǔ)上，又產(chǎn)生了由非所有人享有的物權(quán)， 包括兩種： 一是非所有人享有的以利用物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，即用益物權(quán)， 主要包括 ： 國有土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和典權(quán)； 二是以利用物的交換價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán) ，為擔(dān)保物權(quán) ， 包括： 抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。 物權(quán)的效力 ： 物權(quán)的排他效力； 物權(quán)的優(yōu)先效力； 物權(quán)的追及效力； 物上請(qǐng)求權(quán)。 所有權(quán)的性質(zhì)： 整體性、本源性、彈力性、永久性、社會(huì)性。 使用權(quán)是所有權(quán)的 靈魂 ，而處分權(quán)則是所有權(quán)的最終體現(xiàn)。 善意取得的構(gòu)成要件 ： 其適用對(duì)象須為動(dòng)產(chǎn)； 動(dòng)產(chǎn)必須是基于有償法律行為（如買賣、互易）而取得；受讓人須實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)； 受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須處以善意，即不知情。 當(dāng)事人一方基于相鄰關(guān)系而享有的權(quán)利就是相鄰權(quán)。 共 有：指有兩個(gè)以上的主體對(duì)同一物共同享有一個(gè)所有權(quán)， 包括 按份 共有和共同共有兩種類型。 按份共有人的權(quán)利義務(wù) ： 共有人的使用收益權(quán) ； 共有物的管理； 費(fèi)用及負(fù)擔(dān)的分擔(dān)； 共有份額和共有物的處分； 按份共有的外部關(guān)系。 擔(dān)保物權(quán)的特征： 從屬性、不可分性、物上代位性。 留置權(quán) 是指債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 第五節(jié) 法律基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用 物業(yè)產(chǎn)權(quán) 是一種具有嚴(yán)格的排他性的絕對(duì)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì) 其所有的物業(yè)具有完全的支配權(quán)。 物業(yè)所有權(quán)是指 所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)力，是最完全的權(quán)利，是其他物業(yè)權(quán)利的源泉。 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體 ：指參與物業(yè)管理法律關(guān)系享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。 物業(yè)管理法律關(guān)系客體 是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指的對(duì)象。 物業(yè)管理法律責(zé)任制度體系包括： 法律責(zé)任種類法定制度； 法律責(zé)任追究和認(rèn)定制度； 法律責(zé)任實(shí)現(xiàn)制度。 物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特點(diǎn) ： 法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合； 法律責(zé)任的種類和復(fù)合關(guān)系復(fù)雜性； 技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量比較大； 法律責(zé)任的承擔(dān)主體具有特定的身份。 物業(yè)服務(wù)合同： 是指物業(yè)管理企業(yè)接受小 區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。 適用合同法的一般原則。 物業(yè)服務(wù)合同與委托合同的不同 ： 委托合同中，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，由委托人承擔(dān)； 委托合同的重要特點(diǎn)之一就 是委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同； 委托合同一般是無償合同、不要式合同。 物業(yè)統(tǒng)計(jì)工作全過程包括： 數(shù)據(jù)調(diào)查、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)分析與運(yùn)用。 統(tǒng)計(jì)值的概念 ：是說明統(tǒng)計(jì)對(duì)象的特征的數(shù)值表達(dá)或文字表達(dá)。 統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案的內(nèi)容： 調(diào)查的目的和任務(wù)； 確定調(diào)查對(duì)象； 調(diào)查 的時(shí)間和時(shí)限； 調(diào)查的組織工作及計(jì)劃。非文字表達(dá)。 平均指標(biāo) ：反映總體在一定時(shí)間，地點(diǎn)條件下的一般水平，稱為變量列的 平均指標(biāo) 。 平均值標(biāo) 的 作用 ： 反映了變量分布的集中趨勢； 說明整體的生產(chǎn)水平和經(jīng)濟(jì)效果，在大系統(tǒng)中作為該問題的總體的代表值； 用以分析現(xiàn)象間的依承關(guān)系； 作為評(píng)價(jià) ，決策的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)參考值。 第八章 保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第一節(jié) 概述 13 風(fēng)險(xiǎn)的基本要素： 風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故、損失三個(gè)要素構(gòu)成。 風(fēng)險(xiǎn)的種類： 純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)； 靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)； 基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn)； 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)； 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng) 濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)； 可管理風(fēng)險(xiǎn)和不可管理風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)成本一般分為 ：風(fēng)險(xiǎn)損失的實(shí)際成本、風(fēng)險(xiǎn)損失的無形成本、風(fēng)險(xiǎn)損失的預(yù)防和控制成本三種。 風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo) 一般由損失發(fā)生前的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)和損失發(fā)生后的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)兩個(gè)部分組成。 風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)的關(guān)系 ： 風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)產(chǎn)生和存在的前提； 風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展是 保險(xiǎn)發(fā)展的客觀依據(jù)； 保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)處理的傳統(tǒng)有效的措施； 保險(xiǎn)經(jīng)營效益要受風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的制約。 保險(xiǎn)的基本要素 ： 特定風(fēng)險(xiǎn)事故的存在； 多數(shù)經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合； 費(fèi)率的合理計(jì)算； 保險(xiǎn)基金的建立。 保險(xiǎn)的職能： 基 本職能有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和保險(xiǎn)金給付兩個(gè)職能； 派生職能有：融資職能和防災(zāi)防損職能兩個(gè)。 保險(xiǎn)的 微 觀作用 （作為經(jīng)濟(jì)單位、個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)管理） ： 有助于企業(yè)及時(shí)恢復(fù)經(jīng)營、穩(wěn)定收入； 有利于企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算； 促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理； 有利于安定人們生活； 提高企業(yè)和個(gè)人信用。 ）。 第三節(jié) 保險(xiǎn)合同 保險(xiǎn)合同 的 法律性質(zhì)在于 ： 保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同； 保險(xiǎn)合同是有償合同； 保險(xiǎn)合同是要式合同； 保險(xiǎn)合同是附合合同； 保險(xiǎn)合同是射幸合同。一般保險(xiǎn)實(shí)務(wù)中，投保人填寫投保單為要約，保險(xiǎn)人經(jīng)審查后同意承保為承諾。 保險(xiǎn)合同的內(nèi)容 ： 包括保險(xiǎn)人名稱、住所；投保人、被保險(xiǎn)人名稱、住所；人身保險(xiǎn)的受益人的名稱和住所；保險(xiǎn)標(biāo)的；保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除；保險(xiǎn)期間和保險(xiǎn)責(zé)任開始時(shí)間；保險(xiǎn)價(jià)值；保險(xiǎn)費(fèi)及支付辦法；保險(xiǎn)金賠償或者給付辦法；違約責(zé)任和爭議處理及訂立合同的確切日期。 人身保險(xiǎn)的特征 ： 定額保險(xiǎn)； 保險(xiǎn)利益是以人與人的關(guān)系來確定的，不是以人與物或責(zé)任的關(guān)系來確定； 長期性。 再保險(xiǎn)的特征 ：合同當(dāng)事人不同；保險(xiǎn)標(biāo)的不同；保險(xiǎn)合同的性質(zhì)不同；保險(xiǎn)費(fèi)支付不同。 社會(huì)保險(xiǎn)的基本特征 ： 社會(huì)性、強(qiáng)制性、互濟(jì)性、 福利性 。 社會(huì)保險(xiǎn)的種類 ： 生育保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)。 第五節(jié) 物業(yè)管理中的保險(xiǎn)事務(wù) 物業(yè)保險(xiǎn)是指 物業(yè)管理中有關(guān)的保險(xiǎn)事務(wù)， 物業(yè)管理中經(jīng)常涉及的險(xiǎn)種 有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公共場所責(zé)任保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)等。 各家保險(xiǎn)公司承擔(dān)的賠償額 ＝ 該保險(xiǎn)公司的責(zé)任限 額 損失金 額 247。 物業(yè)保險(xiǎn)的作用： 可以抵御意外不幸； 增強(qiáng)投保人的信用程度； 可以促進(jìn)住房制度改革； 可以增強(qiáng)社會(huì)防災(zāi)救災(zāi)力量。 投保決策過程 ： 詳細(xì)調(diào)查； 確定所需的保險(xiǎn) ； 保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)金的確 定 ； 選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司 ； 分析保險(xiǎn)條款。 物業(yè)保險(xiǎn)后的注意點(diǎn)： 一旦發(fā)生事故，不僅會(huì)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會(huì)給用戶帶來諸多不便，這會(huì)給提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)造成不便； 有些意外除了涉及經(jīng)濟(jì)責(zé)任以外，還會(huì)涉及法律責(zé)任，而在這方面，保險(xiǎn)公司就無能為力了； 如果保險(xiǎn)公司察覺物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會(huì)將保費(fèi)提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負(fù)擔(dān)。 社會(huì)學(xué)的研究特點(diǎn) ：整體性、綜合性、實(shí)證性。 第三節(jié) 個(gè)人社會(huì)化 ★ 社會(huì)化的基本特征 ： 社會(huì)強(qiáng)制性； 主觀能動(dòng)性； 終身持續(xù)性； 相互性。 社會(huì)化的類型： 基本 社會(huì)化、繼續(xù)社會(huì)化、再社會(huì)化。 社會(huì)組織的特性 ：持續(xù)性、可靠性、可控性。 分類原則有 ：目標(biāo)原則、結(jié)構(gòu)原則、功能原則、控制原則。 15 第五節(jié) 社會(huì)群體與社區(qū) 社區(qū)的分類方法 ： 是從歷史發(fā)展的角度把社區(qū) 分為四類（流動(dòng)型社區(qū)、村舍式社區(qū)、農(nóng)村社區(qū)、城市社區(qū)）； 是根據(jù)空間特征把社區(qū)分為居住社區(qū) （又稱生態(tài)社區(qū)）和精神社區(qū)； 是根據(jù)社區(qū)的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)把社區(qū)分為農(nóng)村社區(qū)、城市社區(qū)、集鎮(zhèn)社區(qū)。 物業(yè)管理與社區(qū)文化的關(guān)系 ：互為促進(jìn)、互為作用、互為約束。 社區(qū) 管理 主體是 社區(qū)組織的主要組成部分，占有重要地位。 社區(qū)管理主體的含義 ：是在一定環(huán)境中產(chǎn)生 的，以社區(qū)黨政組織為核心，由社區(qū)黨政組織（社區(qū)黨組織、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)自治組織、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)中介組織和物業(yè)管理企業(yè)共同構(gòu)成的社區(qū)管理組織系統(tǒng)。 物業(yè)管理在和諧社會(huì)建設(shè)中的重要作用 ： 保證了物業(yè)本身功能充分發(fā)揮； 促進(jìn)了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化發(fā)展； 為業(yè)主創(chuàng)造了安全舒適的人居環(huán)境； 促進(jìn)了城市精神文明建設(shè)。 第十章 建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第一節(jié) 建筑和構(gòu)成建筑的基本要素 建筑的基本概念 ： 建筑是建筑物和構(gòu)筑物的統(tǒng)稱。 建筑功能 是指建筑物在物質(zhì)和精神方面必須滿足的使用要求。 建筑的物質(zhì)技術(shù)條件包括 ：材料、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和建筑生產(chǎn)技術(shù)等重要內(nèi)容。 按主要承重結(jié)構(gòu)材料分類 ： 磚木結(jié)構(gòu)； 磚混結(jié)構(gòu)； 會(huì)凝土結(jié)構(gòu)； 鋼結(jié)構(gòu)； 木結(jié)構(gòu)。 建筑抗震設(shè)防分類和設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)分為 ： 甲類、乙類、丙類、丁類四個(gè)類別。 超高層建筑 ：建筑物高度超過 100米 時(shí)，不論是住宅還是公共建筑均稱為超高層建筑 建筑物 的耐火 等 級(jí)： 是由建筑材料的燃燒性能和建筑構(gòu)件 最低的耐火極限決定的。 建筑物的耐久一般包括 ：抗凍、抗熱、抗蛀、抗腐。 50～ 100 不低于三級(jí) 二 等 25～ 50 不低于 三 ～四 級(jí) 三 等 5～ 20 簡易房屋 15 年以下 臨時(shí)建筑 按破壞產(chǎn)生的后果（ 危及人的生命、造成經(jīng)濟(jì)損失、產(chǎn)生社會(huì)影響 ）分等 ：一級(jí)（很嚴(yán)重）、二級(jí)（嚴(yán)重）、三級(jí)（不嚴(yán)重）。 材料與水有關(guān)的性質(zhì) ： 親水性與憎水性； 含水率； 吸水性； 吸濕性； 耐水性； 抗?jié)B性；抗凍性（ 材料在水飽和狀態(tài)下，能經(jīng)受多次凍融循環(huán)作用而不破壞，也不嚴(yán)重降低強(qiáng)度的性質(zhì) ，稱為材料的抗凍性 ）。在材料、水和空氣的交點(diǎn)處，沿水滴表面的切線與水和固體接觸面所成的夾角（潤濕邊角） 0越小，侵潤性越好。 建筑材料常用的熱工性質(zhì)有： 導(dǎo)熱性、比熱