【正文】 作不可抗力。　　此外開發(fā)商還可能約定某些“特殊情況〞下免除違約責(zé)任這樣的條款也應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取刪除。常見問題】根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更到達(dá)“影響到買受人所購(gòu)置商品房質(zhì)量或使用功能〞的程度出賣人才有義務(wù)買受人。對(duì)策】為減少誤解應(yīng)在該條約定的部盡可能地將影響到買受人所購(gòu)置商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。第十一條交接商品房到達(dá)交付使用條件后出賣人應(yīng)當(dāng)書面買受人交付手續(xù)。所購(gòu)商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理：釋義】本條是標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。這是不同與原范本GF950171〕的新規(guī)定。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益加強(qiáng)商品房住宅售后效勞理促進(jìn)住宅銷售。?住宅使用說明書?應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的構(gòu)造、性能和各部位部件〕的類型、性能、等做出說明并提出使用本卷須知一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：１、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理；２、構(gòu)造類型；３、裝修、裝飾本卷須知；４、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、消防等設(shè)施配置的說明；５、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝本卷須知；６、門、窗類型使用本卷須知；７、配電負(fù)荷；８、承重墻、保溫墻、防水層、臺(tái)等值得本卷須知的說明；９、其他需說明的問題。只有到交接階段這種“夢(mèng)想〞才變?yōu)榭吹靡姟⒚弥默F(xiàn)實(shí)。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議包括賣方不能提供驗(yàn)收證明和雖然可以提供驗(yàn)收證明但買方仍有異議〕、買方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。比方標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建立的全過程采取措施才能徹底防止而采用快捷、平安的方式買方、備好?住宅質(zhì)量保證書?、?住宅使用說明書?等、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會(huì)對(duì)減少、防止交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。釋義】 本條是出賣利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。常見問題】 理中出賣人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。學(xué)理上講出賣利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)買受人可以主張的權(quán)利有：違約金、實(shí)際履行、解除合同、損害賠償。第十三條 出賣人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備應(yīng)符合雙方約定到達(dá)附件三〕的。釋義】 出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中裝修的約定時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。常見問題】 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修但理中附加的約定過于籠統(tǒng)。對(duì)策】 裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、詳細(xì)比方寫清材料的等級(jí)、設(shè)備的品牌、型等。〞第十四條 出賣人根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按以下日到達(dá)使用條件：1． 　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；2．　　　　　 　　　　　　　　　　　　　 ；假設(shè)在規(guī)定日內(nèi)未到達(dá)使用條件雙方同意按以下方式處理：1． ；2． ；釋義】 本條是出賣人根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行時(shí)間的承諾以及承諾的責(zé)任。公共配套建筑指標(biāo)的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主效勞的建筑一般指安保、幼兒園、學(xué)校、商店、會(huì)所等詳細(xì)工程以開發(fā)商的承諾為準(zhǔn)。買受人根本無法正常生活于是怨聲載道甚至采取過激的方式向商討。對(duì)策】 根底設(shè)施中有很多工程是或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的。對(duì)此開發(fā)商要有清醒的認(rèn)識(shí)。第十五條 產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi)將權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記備案。2．買受人不退房出賣人按已付房?jī)r(jià)款的 　 ％向買受人支付違約金。向房產(chǎn)主申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記俗稱辦產(chǎn)權(quán)〕是買賣雙方共同的義務(wù)需要雙方各自提供相應(yīng)材料協(xié)調(diào)配合。買受人需提供的證件有：購(gòu)房商品房買賣合同、復(fù)印件、購(gòu)置商品房還需提供主部門批文及容許證(1991年4月16日起)常見問題】 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間而僅僅是“出賣人提交產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限〞。對(duì)策】 建立部?商品房銷售理?規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將需要由其提供的房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主部門。出賣人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅質(zhì)量保證書?承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在商品房保修范圍和保修限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。釋義】本條是標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修限的約定。?住宅質(zhì)量保證書?規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖或供冷；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；他部位、部件的保修限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。部開發(fā)商售后效勞意識(shí)淡薄。這些都是非常有益的嘗試。在原?商品房銷售合同范本?GF951701〕中沒有這方面的內(nèi)容。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。因此開發(fā)商一般都毫不模糊的將本條的幾項(xiàng)權(quán)利“約定〞為歸出賣人所有。這種做法并不合理。其次該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)〞由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃由開發(fā)商保存該權(quán)利比較合理。而“樓宇屋面〞就是俗稱的房頂假設(shè)標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層這條根本無需約定假設(shè)在頂層也應(yīng)歸買方所有否那么買了房子但對(duì)房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話〕。第十八條買受人的房屋僅作　　　　　　　　使用買受人使用間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w構(gòu)造、承重構(gòu)造和用途。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。用途一般可分為住宅、辦公、商住等應(yīng)當(dāng)與主部門批準(zhǔn)的用途一致。另一方面是有關(guān)買受人對(duì)建筑物公用部所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。常見問題及對(duì)策】本條第二方面的規(guī)定隱約表達(dá)了民法中建筑物區(qū)分所有權(quán)的理。因此在商品房買賣合同中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的部?jī)?nèi)容做出規(guī)定雖然在理上不甚合理但有助于解決現(xiàn)實(shí)問題?！?〕。對(duì)于起訴絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。仲裁之于訴訟有以下幾個(gè)特點(diǎn)：當(dāng)事人有權(quán)選擇處理爭(zhēng)議的仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁員；仲裁實(shí)行一裁終制；仲裁一般不公開進(jìn)展。仲裁機(jī)構(gòu)本身沒有強(qiáng)迫執(zhí)行機(jī)構(gòu)當(dāng)事人不自動(dòng)履行裁決的由強(qiáng)迫執(zhí)行。對(duì)策】 選擇仲裁處理必須明確、寫明所選仲裁機(jī)構(gòu)的名稱。空格部填寫的文字與印刷文字具有同等效力。送 份具有同等法律效力。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備三項(xiàng)。常見問題】 補(bǔ)充合同內(nèi)容與范本約定不一致附件制作不。附件可以采取直接在范本的相應(yīng)位置書寫的方式也可以采用粘貼相應(yīng)內(nèi)容的方式平面圖一般采取粘貼方式〕無采取何種方式都應(yīng)注意在附件上由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章。第二十四條 商品房預(yù)售的自本合同生效之日起30天內(nèi)由出賣人向 申請(qǐng)登記備案。商品房買賣合同理上屬于諾成性合同。常見問題】 經(jīng)常有買受人在簽訂合同后、房產(chǎn)證辦妥甚至入住之前將購(gòu)置的房屋轉(zhuǎn)讓給別人。對(duì)策】 雖然?城房地產(chǎn)理法?第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)置的未開工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題由規(guī)定。理中房產(chǎn)理部門不允許所謂的“改合同〞。因此建議開發(fā)商回絕客戶“改合同〞的要