【正文】 70億美元用于基礎(chǔ)建設(shè)，為中國企業(yè)進(jìn)入阿市場(chǎng)提供了機(jī)遇。未來公司建筑設(shè)備可以全部租給執(zhí)行該工程項(xiàng)目的中資企業(yè)，只要設(shè)備保養(yǎng)及時(shí)并性能良好，可以實(shí)現(xiàn)設(shè)備滿租，盡快收回投資和獲得豐裕的正現(xiàn)金流量是可以實(shí)現(xiàn)的。設(shè)備租賃是基礎(chǔ)經(jīng)營業(yè)務(wù)，工程項(xiàng)目才是我公司發(fā)展壯大的主營業(yè)務(wù)，是決定公司在未來3年時(shí)間內(nèi)生存及繼續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。現(xiàn)就阿工程項(xiàng)目的大體情況分析說明如下：10年反恐結(jié)束后（87年97年），同時(shí)國際原油價(jià)格飛漲，阿國大力發(fā)展國民建設(shè)，大興土木。中資公司在阿國執(zhí)行的工程項(xiàng)目主要集中在土建方面，其專業(yè)基本覆蓋各個(gè)方面，尤其以勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量相對(duì)較低的項(xiàng)目尤為突出。具體專業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)分析：1）、房建項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：技術(shù)含量較低，當(dāng)?shù)匦枨蠛艽螅?jìng)爭(zhēng)較少，進(jìn)入該市場(chǎng)比較容易，有利于短期內(nèi)公司的名字被當(dāng)?shù)貥I(yè)主熟悉及品牌的提升（當(dāng)?shù)貥I(yè)主非常重視擬執(zhí)行項(xiàng)目公司在阿的業(yè)績）。2）、市政項(xiàng)目（路、橋、管道方面）優(yōu)勢(shì)：技術(shù)含量較低，利潤值較高，施工周期較短，除管道項(xiàng)目中管道的供貨受市場(chǎng)原材料價(jià)格波動(dòng)影響較大外，其他方面影響較小。同時(shí)部分省份的項(xiàng)目已基本被有實(shí)力及進(jìn)入阿國較早的中資公司壟斷，我公司很難與之抗衡。利潤空間有保證，與房建及管道項(xiàng)目相比，原材料價(jià)格受市場(chǎng)波動(dòng)的影響較小。雖然利潤空間尚可，但中資公司承攬?jiān)擁?xiàng)目的利潤只能從土建方面獲得。4）、其他項(xiàng)目：如灌溉、打井、開礦等，我公司暫不具備此方面的人力及能力。以下是發(fā)展特點(diǎn)：1）業(yè)務(wù)發(fā)展強(qiáng)勁快速，合同規(guī)模大幅提升；2）實(shí)施領(lǐng)域逐步拓寬、發(fā)展機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；利潤空間較高較為突出的電信、石油、交通和水利等領(lǐng)域簽約金額穩(wěn)步增加，管理成本較高的住房行業(yè)在簽約金額中所占比重逐步下滑。4）在阿企業(yè)不斷增多，大企業(yè)作用得到發(fā)揮。前景分析2006年，中信中鐵建聯(lián)合體中標(biāo)阿東西高速公路建設(shè)項(xiàng)目，合同總金額近70億美元。執(zhí)行此項(xiàng)目的工程公司為：中標(biāo)段由中鐵建負(fù)責(zé)施工，施工分包公司有十多家。該項(xiàng)目施工單位大多數(shù)屬于第一次走出國門境外的施工企業(yè)，由于對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r不甚了解，設(shè)備的采購數(shù)量以及型號(hào)都不是很合理。南部的東西高速項(xiàng)目也將開啟。我們自己成立公司，可以以自己的名義進(jìn)口設(shè)備，并可以擁有自己的銀行賬戶，自己掌握經(jīng)營主動(dòng)權(quán)。利用擁有國際工程承包資質(zhì)和保函等資源的公司總部資源承攬當(dāng)?shù)毓こ蹋┎宄鲎庠O(shè)備進(jìn)行施工，積極施工，控制成本，處理好與業(yè)主的關(guān)系，相信會(huì)取得很好的效益。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開發(fā)研究的意義及相關(guān)研究的幾大步驟。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價(jià)值分析 商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報(bào)告一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性1．保證投資決策的科學(xué)性和合理性房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其投資最大、建設(shè)周期強(qiáng)、涉及面很廣、所含工程項(xiàng)目多，靠盲目投資，“投機(jī)”行為是不可能達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經(jīng)濟(jì)損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要在況爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，只有對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)，可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益計(jì)算，才能對(duì)項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)問題進(jìn)行全面評(píng)價(jià)和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性。2．保證投資方案的優(yōu)化任何一個(gè)項(xiàng)目投資，都會(huì)存在從多可供選擇的方案，不同方案的實(shí)施，將會(huì)帶來不同的經(jīng)濟(jì)效益，只有通過可行性研究，進(jìn)行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟(jì)效益。3．保證項(xiàng)目投資的有序性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可性性研究過程，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行周密安排的過程，尤其是圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度所進(jìn)行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設(shè)備的供應(yīng)，配套工程設(shè)施步驟等。二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的主要步驟房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究活動(dòng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要按照一定程序進(jìn)行。包括：提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想；委托研究單位，或組建研究機(jī)構(gòu)；籌集研究經(jīng)費(fèi)；承擔(dān)研究課題的部門則要摸清項(xiàng)目研究的意圖，項(xiàng)目提出的背景；研究項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計(jì)劃。組建一支精明強(qiáng)干、工作責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、專業(yè)知識(shí)搭配合理的研究隊(duì)伍是決定研究成果水平高低的關(guān)鍵。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目研究機(jī)構(gòu)等來承擔(dān)。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時(shí)、準(zhǔn)確，才能使所做出的可行性研究報(bào)告翔實(shí)可信。（2）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實(shí)地自然、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的調(diào)查和市場(chǎng)研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)方案主要是項(xiàng)目的規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度安排。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標(biāo)的方式進(jìn)行，同時(shí)有多個(gè)專業(yè)單位或?qū)I(yè)人員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。4．詳細(xì)研究由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗，因而對(duì)優(yōu)選方案的決策必須慎重對(duì)待，進(jìn)行詳細(xì)研究。在這一階段，要再用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會(huì)效益分析和環(huán)境效益分析。5．編寫報(bào)告書在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全面、詳細(xì)分析研究之后，便可編制可行性研究報(bào)告。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算書、開發(fā)成本計(jì)算表等。即對(duì)開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析；對(duì)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益做出全面評(píng)價(jià)。隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的重要組成部分，而對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成敗起關(guān)鍵作用的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究越來越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個(gè)組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的全部內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個(gè)國家或者一個(gè)城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎(chǔ)保證。深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實(shí)力位居全國大中城市的前三甲，具有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。同時(shí)，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴(kuò)大。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進(jìn)深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的辦公和經(jīng)營需求。但是近年來住宅市場(chǎng)成交火爆帶動(dòng)了住宅價(jià)格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價(jià)格上低于住宅1物業(yè)的價(jià)格，投資回報(bào)率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價(jià)值洼地。雖然目前深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展無法與香港相比。2009年末開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響?；趯?duì)商業(yè)地產(chǎn)前景看好。而面對(duì)深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評(píng)估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值就擺在了我們面前。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟(jì)、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設(shè)施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值最終會(huì)體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價(jià)格的升值能力和租金回報(bào)能力上來。以下將以實(shí)際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產(chǎn)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫，由于已經(jīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境進(jìn)行了分析，較看好未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，故案例中將不再重復(fù)分析宏觀環(huán)境，而主要從商業(yè)物業(yè)的外部、內(nèi)部和投資價(jià)值進(jìn)行分析。該項(xiàng)目是福田區(qū)中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓，位于金田路與福中路交匯處東南市民中心東側(cè)。外部環(huán)境：物業(yè)所處的商圈是福田中心區(qū)是整個(gè)深圳市的金融、商貿(mào)、會(huì)展、行政、文化中心。其中南片區(qū)主要為全市的中心商務(wù)辦公區(qū)北片區(qū)為全市的行政、文化中心。內(nèi)部條件：經(jīng)貿(mào)中心是由深圳榮超實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)、深圳市榮超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資的超高層純甲級(jí)寫字樓。價(jià)值分析：保值增值功能：該物業(yè)20062009年均價(jià)漲幅為119%投資回報(bào)能力: %。對(duì)比分析一：黃埔雅苑是福田中心區(qū)的高層豪宅位于榮超經(jīng)貿(mào)，%。通過對(duì)比國外或香港等成熟的市場(chǎng)寫字樓售價(jià)一般會(huì)高于同區(qū)可比住宅。對(duì)比分析二：%。150榮超經(jīng)貿(mào)中心與美國銀行中心相比 “美國銀行中心”位于香港商業(yè)核心區(qū)域——金鐘商業(yè)圈，該項(xiàng)目為甲級(jí)寫字樓與榮超經(jīng)貿(mào)中心具有一定的可比性。與處于相似區(qū)域的美國銀行中心相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心售價(jià)/租價(jià)遠(yuǎn)低于美國銀行中心，售價(jià)僅為其五分之一，租金水平也僅為其六分之一。案例總結(jié)及建議：該物業(yè)地處福田中心區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。并且無論是與同區(qū)域的住宅相比還是與香港相似區(qū)域的寫字樓相比，榮超經(jīng)貿(mào)中心均具有價(jià)值被低估的特點(diǎn)。參考文獻(xiàn)：[1] 王國培 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的必要性 漳州市薌城鄉(xiāng)房管處 福建 漳州[2] 百度文：2010年深圳商業(yè)地產(chǎn)分析投資價(jià)值分析 [3] 中華思維網(wǎng)校： 房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性