【正文】 目的能耗主要是供電的能耗，包括動力、空調(diào)、通風系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電聲系統(tǒng)等，其中機械設(shè)備、空調(diào)、照明占能耗的比例較大。 物流園區(qū)資金申請報告 30 節(jié)能措施 本項目的節(jié)能主要是設(shè)備節(jié)能和建筑節(jié)能，節(jié)能措施主要如下： ⒈嚴格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能強制性標準，在設(shè)計上采用合理的窗墻比，以利于自然通風和采光，在不影響建筑物結(jié)構(gòu)和項目使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。 ，場區(qū)內(nèi)空調(diào)制冷設(shè)備將采用太陽能技術(shù)，極大節(jié)約能源。 ，提高客運效率。 節(jié)水 ，盡量選用節(jié)水型配套設(shè)備和衛(wèi)生潔具，在項目設(shè)計階段，應(yīng)對選用的用水器材和排水設(shè)施進行認真審查，在工程建設(shè)期間，對使用不符合節(jié)水規(guī)定器材的工程不予驗 收。 ，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。 機構(gòu)定員 表 62 項目定員一覽表 序號 部 門 管理人員 一般員工 合計 1 公司領(lǐng)導 4 4 2 總經(jīng)理辦公室 2 3 5 3 人力資源部 1 2 3 4 計財部 2 6 8 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 信息/結(jié)算中心 檢驗檢疫中心 客戶服務(wù)中心 計財部 人力資源部 交易管理部 倉儲管理部 加工中心管理部 加工配送管理部 裝卸搬運部 圖 61 項目組織結(jié)構(gòu)圖 總經(jīng)理辦公室 安保部 工程動力中心 物流園區(qū)資金申請報告 33 5 客戶服務(wù)中心 1 5 6 6 檢驗檢疫中心 2 5 7 7 信息 /結(jié)算中心 1 5 6 8 工程動力中心 2 4 6 9 交易管理部 2 8 10 10 倉儲管理部 2 8 10 11 加工中心管理部 2 5 7 12 加工配送管理部 2 4 6 13 裝卸搬運部 3 42 45 14 安保部 2 25 27 合計 28 122 150 人員培訓 一般而言，對新員工都應(yīng)進行統(tǒng)一的職前培訓，包括： (1)一般性的職前培訓。 (2)專業(yè)技術(shù)培訓。 主要是針對員工在崗位工作中所需學識技能的欠缺部分予物流園區(qū)資金申請報告 34 以補充。配送中心的采購、檢驗、加工 、倉儲、配送等除了采用先進的裝備、合理的布局之外，還要做到人流、物流、車流的暢順，必須提高管理人員的綜合素質(zhì)，加強指揮、協(xié)調(diào)。物流園區(qū)資金申請報告 35 第七章 項 目實施進度 本項目在建設(shè)過程中需要多行業(yè)、多部門的密切配合 .為了確保項目建設(shè)的順利進行 ,在項目實施過程中 ,要做到尊重科學、實事求是 。本著“科學管理合理安排”的原則，組織施工。 本項目計劃從以下三個階段實施。 本階段主要工作內(nèi)容包括提出和審批項目建議書、進行項目可行性研究、編制計劃任務(wù)書、編制項目計劃任務(wù)書、編制項目設(shè)計文件、租賃土地、辦理規(guī)劃手續(xù)等工作。 建設(shè)準備： 作好技術(shù)準備，搞好“四通一平”工作； 協(xié)調(diào)圖紙和技術(shù)資料的供應(yīng)； 落實相關(guān) 材料、設(shè)備及制品的供應(yīng)等。 生產(chǎn)準備： 組織機構(gòu)設(shè)置； 人員配備及培訓， 第三階段：竣工投產(chǎn)階段 本階段主要工作內(nèi)容包括項目竣工驗收、交付使用工作，具體包括： 及時組織設(shè)計、施工單位進行驗收，并做好驗收記錄； 編制竣工決算文件； 向主管部門提出竣工驗收報告；辦理固定資產(chǎn)交付手續(xù)。 20xx 年 9月前完成初步設(shè)計、施工圖設(shè)計工作和工程招標工作。 竣工投產(chǎn)階段 20xx 年 5月 前 逐步完成竣工驗收、交付使用的工作 . 第八章 項目招標方案 為了有利于節(jié)約投資，提高投資效益，節(jié)約人力、物力、財物流園區(qū)資金申請報告 37 力，使工程價格趨于合理，同時為了規(guī)范價格行為，使公開、公平、公正的原則得以貫徹，本建設(shè)項目計劃在項目的施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材 料的采購等到階段實行招標。 施工招標范圍 本項目施工實行招標 ,采用招標方式確定施工單位 . 監(jiān)理招標范圍 本項目監(jiān)理擬實行招標 ,采取招標方式確定監(jiān)理單位 . 本項目采用委托招標形式 ,委托市建設(shè)工程招標中心進行招標 ,與其簽訂委托招標協(xié)議書 ,明確各自的權(quán)利和義務(wù) ,以利于建設(shè)項目招標的順利實施 . 項目招標方式 為了使建設(shè)資金得到科學、合理的運用，使該項目的建設(shè)順利、圓滿地 完成，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》的有關(guān)規(guī)定將采取公開招標的方式在眾多的投標單位中選定報價最優(yōu)，工期較短、信譽良好的承包商、監(jiān)理單位。 物流園區(qū)資金申請報告 38 建設(shè)項目招標具體內(nèi)容詳見表《招標基本情況表》 項目名稱 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用招標方式 招標估算金額（萬元） 備注 全部招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 重要設(shè)備 √ √ √ 第九章 投資估算和資金籌措 投資估算編制說明及依據(jù) 1.《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》 2 近期工程造價信息 物流園區(qū)資金申請報告 39 建設(shè)投資估算編制說明 城市建設(shè)投資有限公司提供； ，流動資金和建設(shè)期利息。 建設(shè)期利息 該項目長期借款 3億元，按銀行貸款基準利率 %計算 ,建設(shè)期利息支出 1782 萬元。 總投資 由以上估算，本項目總投資 50080 萬元，其中建設(shè)投資 50080萬元，無流動資金投入 。 資金運用 本項目建設(shè)期為 24 個月，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容及開發(fā)進度，以 12個月為一個投資周期，則各階段建設(shè)投資分期投入的比例分別為50%、 50%。 總成本費用 成本的估算量按照同類產(chǎn)品生產(chǎn)的成本調(diào)查情況結(jié)合當?shù)氐奈锪鲌@區(qū)資金申請報告 41 實際情況進行估算 。 電每年成本價估算 350萬元 。 工資及福利 項目勞動定員為 150 人 ,按人均 3 萬元 /年 ,年成本為 450萬元 。 修理費 修理費按年折舊費 20%計算 。 其它制造費用按年成本 萬元計算。 管理費用 物流園區(qū)資金申請報告 42 管理費用包括無形及遞延攤銷及工會經(jīng)費、稅金、職工教育費等其它管理費 .按年 370 萬元計算 。 稅金 項目此項稅率按照國家相關(guān)規(guī)定為 5%,年繳金額為 520萬元 。 所得稅 按國家統(tǒng)一所得稅率 25%計提 。 投資回收期 項目投資回收期所得稅前為 , 所得稅后為 。 投資利潤率 物流園區(qū)資金申請報告 43 投資利潤率 =年利潤總額或平均利潤總額 /項目總投資100%=% 投資利稅率 投資利稅率 =年利、稅總額或年平均利、稅總額 /項目總投資 100%=% 不確定性分析 盈虧平衡分析 盈虧平衡點計算公式為 : 盈虧平衡點 =總固定成本 /(產(chǎn)品售價 單位產(chǎn)品變動成本 )100% 經(jīng)測算 : 盈虧平衡點 BEP 為 %,市場交易額達到 4274 萬元即達到盈虧點 。 第十一章 社會效益 項目的建設(shè)提供了 大別山地區(qū) 產(chǎn)品集中交易的場所，以市場為紐帶，把產(chǎn)地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，使 大別山農(nóng) 產(chǎn)品商品化，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換 為產(chǎn)品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢物流園區(qū)資金申請報告 44 和經(jīng)濟優(yōu)勢，最終實現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關(guān)鍵作用。項目的建設(shè)和成功的運用，可以為全國農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務(wù)提供一個技術(shù)進步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地。 由此可見，項目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會效益明顯。項目發(fā)展前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 項目面臨的主要風險 經(jīng) 分析，本項目的風險因素有： 市場風險主要指項目市場需求預測的不確定性帶來的風險，市場風險是本項目面臨的最大風險，是項目成敗的關(guān)鍵。 武漢市 及周邊地區(qū)商貿(mào) 批發(fā)市場分布密集，其中有部分市場具備很強的競爭力，輻射范圍又基本以 中部 地區(qū)為主，物流園項目的建設(shè)將使競爭加劇。（ 2）行業(yè)間競爭。以上模式將對 商 批市場在 商 品流通的優(yōu)勢地位產(chǎn)生較大的沖擊。同時，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。這樣，會改變原項目評估時技術(shù) 參數(shù)和投入產(chǎn)出指標。 本項目投資額度大，在建設(shè)周期內(nèi)建材漲價等因素可能會造成項目開發(fā)成本上升。 外部協(xié)作條件風險主要是供電、交通、給排水、通訊、消防等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施是否具備和完善，如果上述條件不具備， 將會大大增加項目的投資，延誤項目工期，對項目的建設(shè)和實施帶來不利。 物流園項目處于 陵園 村內(nèi)，項目用地原為該村所有。 環(huán)境影響方面的風險主要指項目在工程建設(shè)期對周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響；運營期 生產(chǎn)加工過程中，會產(chǎn)生加工、運輸機械噪聲以及一定量固體廢料和液體廢水 對周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響 。 風險防范措施 針對市場風險采取以下兩方面的措施：（ 1）通過一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計、一流的管理建設(shè)一個現(xiàn)代化的、先進的、高效的 商貿(mào) 物流園，通過整合 在 大別山 地區(qū)所掌控的批發(fā)市場業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，引進大批實力雄厚的經(jīng)營者，共同打造一艘 商貿(mào) 流通的綠色巨艦，確立競爭優(yōu)勢，筑高區(qū)域性的行業(yè)進入成本，立足 大別山 ，輻射華 中 ，面向 全國 。完善服務(wù)配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如儲藏服務(wù)、信息服務(wù)、檢驗服務(wù)、通關(guān)服務(wù)、配送服務(wù)等，提高整個供應(yīng)鏈節(jié)點的服務(wù)功能，提升競爭力。項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時，強化公司內(nèi)部相應(yīng)技術(shù)力量來協(xié)助和監(jiān)督設(shè)計、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風險。加強工程項目的過程管理，邀請具有一定資質(zhì)的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強對工期進度的控制。在項目開工前就需要有完整的資金保障計劃，同時，開設(shè)?？顚Ｓ脦?，確保項目的建設(shè)資金能及時到位，不被挪作他用。 物流園區(qū)資金申請報告 49 ? 中國中部物 流園區(qū) 項目選址確定于 陵園 村 ，目前各項目配套設(shè)施和條件比較完善。 8．環(huán)境風險 在項目建設(shè)期間，應(yīng)嚴禁高噪聲設(shè)備在休息時間作業(yè)，必要時對噪聲采取消聲和隔聲的措施；運營期間，對產(chǎn)生的污水垃圾等污染物采取相應(yīng)的環(huán)保措施處理。由于各項風險的風險程度均不大，不會對項目造成實質(zhì)性影響。 第十 三 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 項目將整合 的 商貿(mào) 批發(fā)市場業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，以大宗 商 品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、 商 品展銷貿(mào)易物流園區(qū)資金申請報告 50 等為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，以 大別山 地區(qū)的 商 品集散、儲存、加工、配送、中轉(zhuǎn)為重點，以 商 品進出口、無公害檢驗檢疫、 商 品價格信息形成與發(fā)布、 商 品展覽展銷、 商 品網(wǎng)上交易、 商 品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的 商 品物流中心，并在 服務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長和價值創(chuàng)造等各方面建設(shè)成為 商 品流通企業(yè)的標桿項目。因此，項目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。同時， 商 品通過集中交易，提高了 商品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費用，提高了鮮活程度。 50080萬元，建設(shè)周期 24個月，投資財務(wù)凈現(xiàn)值 24094萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，投資回收期 。通過 二年建設(shè)，可實現(xiàn)投產(chǎn)，建設(shè)項目全部投產(chǎn)后，達產(chǎn)能力快捷，通物流園區(qū)資金申請報告 51 過 ，體現(xiàn)了工程風險小，利 潤長期穩(wěn)定的特點。 項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項目建設(shè)。因此， ?中國中部物流園區(qū) 項目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的，建設(shè)條件是充分的。因此，后續(xù)工作中，應(yīng)該加強對本項目總平面布置及工程方案的研究，尤其對項目各功能分區(qū)規(guī)劃、園區(qū)交通組織進行更加深入的分析。 附件： 項目 單位法人營業(yè)執(zhí)照復印件； 物流園區(qū)資金申請報告 52 建設(shè)項目的 核準或備案文件； 建設(shè)