【正文】 部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。1甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和工程管理部的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。設(shè)計(jì)、工程、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。（五）工程結(jié)算管理工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定； ◆ 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；◆ 工程遺留問題已處理完畢；◆ 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項(xiàng)。在工程部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。《銷售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過。應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實(shí)際工作中不斷完善，并報(bào)總部備案。本制度由總部財(cái)務(wù)管理部根椐集團(tuán)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善。第二條 本辦法適用于工程總承包部所屬分公司、項(xiàng)目和集團(tuán)公司委托管理項(xiàng)目對(duì)業(yè)主的結(jié)算。第四條 工程項(xiàng)目結(jié)算管理工作，必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律和政府法規(guī)、政策，堅(jiān)持實(shí)事求是、合理有效的原則；嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算文件的審核程序，做到計(jì)量準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取全面、合理。第六條 項(xiàng)目經(jīng)理部是結(jié)算管理的實(shí)施部門，其職責(zé)是：（一）負(fù)責(zé)組織工程項(xiàng)目結(jié)算會(huì)審；（二）負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目結(jié)算的編制、報(bào)送及洽談；（三）負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目變更、索賠資料及糾紛、訴訟所需證據(jù)的收集、整理、編制；（四）項(xiàng)目經(jīng)理部結(jié)算工作分工及責(zé)任：項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目預(yù)算人員無論其人事關(guān)系如何變動(dòng)，均需將該工程結(jié)算工作負(fù)責(zé)到底。第三章 洽商及索賠管理第七條 項(xiàng)目實(shí)施或工程施工過程中，由于業(yè)主或社會(huì)因素及因需要所發(fā)生的設(shè)計(jì)修改、洽商變更，造成我方經(jīng)濟(jì)支出增加、工期延誤或經(jīng)濟(jì)損失，均應(yīng)向業(yè)主及時(shí)辦理簽認(rèn)。第八條 由于業(yè)主或社會(huì)因素的影響造成項(xiàng)目不能正常實(shí)施或施工中斷，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)做好記錄，并及時(shí)有效地辦理簽認(rèn)手續(xù)，注意日常的資料積累。第十條 各種變更、洽商簽證記錄、會(huì)議紀(jì)要，來往函件等由現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)施工的技術(shù)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)人員辦理，工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查、落實(shí)，杜絕竣工后出現(xiàn)資料不全，業(yè)務(wù)人員相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象發(fā)生。第十二條 各種變更、洽商簽證記錄應(yīng)及時(shí)送交預(yù)算人員，預(yù)算人員要核實(shí)資料的完整性，按合同約定的期限及時(shí)編制費(fèi)用文件，并送業(yè)主、監(jiān)理單位審批，經(jīng)營(yíng)管理部不定期進(jìn)行檢查。索賠通知書的內(nèi)容包括：索賠事項(xiàng)的名稱、相應(yīng)的合同條款、索賠要求和索賠清單。第十五條 為避免企業(yè)損失，確保項(xiàng)目部權(quán)益，合理處理工程索賠業(yè)務(wù)，大型、重點(diǎn)項(xiàng)目在工程中標(biāo)后、工程實(shí)施前應(yīng)編制《項(xiàng)目變更、索賠管理工作規(guī)范》，以提高工程管理水平。在報(bào)送業(yè)主或監(jiān)理前10天報(bào)工程總承包部經(jīng)營(yíng)管理部審核，經(jīng)營(yíng)管理部在５天內(nèi)組織結(jié)算會(huì)審，項(xiàng)目部根據(jù)會(huì)審意見對(duì)結(jié)算進(jìn)行修改裝訂后報(bào)送業(yè)主或監(jiān)理審定。包括工程合同造價(jià)、合同外增加費(fèi)用、歷次洽商變更及索賠金額、暫估價(jià)差調(diào)整以及其他按招標(biāo)文件、合同及政府有關(guān)文件可以調(diào)整的費(fèi)用；（四）洽商變更及索賠依據(jù)；（五）其他第十八條 工程結(jié)算文件報(bào)送業(yè)主或監(jiān)理時(shí)，項(xiàng)目部應(yīng)做好簽收登記。在施工合同約定時(shí)間內(nèi)，業(yè)主未提出異議時(shí)，可視為同意結(jié)算報(bào)告，應(yīng)盡快形成法定文件。第十九條 接到結(jié)算審批單后，將原件和完整結(jié)算資料報(bào)經(jīng)營(yíng)管理部；并對(duì)該工程進(jìn)行結(jié)算總結(jié)，分析結(jié)算結(jié)果和過程中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，在一個(gè)月內(nèi)將結(jié)算總結(jié)報(bào)告報(bào)送經(jīng)營(yíng)管理部。第五章 結(jié)算資料管理第二十一條 為保證工程造價(jià)與結(jié)算具有可追溯性，方便調(diào)查，項(xiàng)目經(jīng)理部要分類建立資料登記臺(tái)帳和明確保存方法和保管責(zé)任人。其主要內(nèi)容為：（一）封皮、目錄、結(jié)算確認(rèn)單、工程概況；（二）結(jié)算總結(jié)；（三）工程結(jié)算文件；（四）工程承包合同（補(bǔ)充合同、合同附件）；（五）竣工驗(yàn)收單；（六）其他資料。第六章 獎(jiǎng)罰辦法第二十四條 為盡快完成工程結(jié)算，為工程款及時(shí)回收創(chuàng)造條件，各單位應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況，制定業(yè)務(wù)考評(píng)與獎(jiǎng)罰辦法，并上報(bào)工程總承包部，經(jīng)審批后實(shí)施。第二十六條 本辦法自下發(fā)之日起施行，原文件同時(shí)作廢。而項(xiàng)目的盈虧很大程度依賴于項(xiàng)目經(jīng)理的綜合素質(zhì)。項(xiàng)目成本管理中的“黑洞”初探構(gòu)成項(xiàng)目成本的要素主要是執(zhí)行工程合同有關(guān)的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。而項(xiàng)目成本管理中的“黑洞”則主要存在于項(xiàng)目成本的直接費(fèi)用中。有的項(xiàng)目不能按施工進(jìn)度編制材料采購計(jì)劃，無主次、無批次、無計(jì)劃地一轟而上，造成巨額資金被占用，倉庫材料積壓，如遇合同變更，必然造成極大被動(dòng)；在材料采購過程中，有的未能做到貨比三家，只求供貨方是否“環(huán)境寬松”“心里有數(shù)”；有的未經(jīng)一定程序就草簽合同，往往一個(gè)人說了算，無制約機(jī)制，無透明度，純屬暗箱操作；有的不找合格供貨方，而是拐彎抹角聯(lián)系中介人，挖空心思從中撈好處謀私利；有的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者選擇材料員的唯一標(biāo)準(zhǔn)是帶有親緣關(guān)系的“圈內(nèi)人”，并賦予過分集中的權(quán)利，結(jié)果同樣靠不住，圈內(nèi)出“蛀蟲”；有的在運(yùn)輸、收料、保管、發(fā)料等環(huán)節(jié)制度不嚴(yán)，未能責(zé)任到人，造成運(yùn)輸途中、工地倉庫、施工現(xiàn)場(chǎng)貴重材料被竊丟失；有的管理混亂，臺(tái)賬不清，賬物不符，材料的運(yùn)、收、管、發(fā)等環(huán)節(jié)缺少監(jiān)督制約機(jī)制，甚至出現(xiàn)內(nèi)應(yīng)外合搞盜竊、虛開材料進(jìn)貨發(fā)票等違法違紀(jì)行為。有的項(xiàng)目班子搭建不以精干高效為原則，而先安排親屬，推行家族化管理，增加了工資總額的開支；有的不按施工進(jìn)度合理安排人員，盲目安排工人進(jìn)場(chǎng)，造成人浮于事；有的不能按定額承包工日或按分部項(xiàng)承包工日事先預(yù)測(cè)，實(shí)施中不能嚴(yán)格控制，定額外補(bǔ)貼用工不能從嚴(yán)審核，存在嚴(yán)重的關(guān)系工、飼楣ぃ揮械牟牧哮場(chǎng)堆放缺乏預(yù)見性，造成材料多次倒運(yùn)，嚴(yán)重浪費(fèi)了人工費(fèi)用；有的由于責(zé)任心差或未吃透圖紙，造成不必要的返工現(xiàn)象。有的未能按工程質(zhì)量、進(jìn)度和設(shè)備能力的要求，合理配置機(jī)械設(shè)備；有的不能正確評(píng)估現(xiàn)有機(jī)械設(shè)備利用率，不能正確分析市場(chǎng)前景和工程項(xiàng)目的實(shí)際需求，以及項(xiàng)目可能產(chǎn)生的效益回報(bào)，盲目投入大型機(jī)械設(shè)備；有的外租設(shè)備不能采取按臺(tái)班、按工作量或包月等不同租賃形式租用，隨意性大、利用率低；有的設(shè)備維修和油料消耗無定額、無考核，機(jī)械設(shè)備完好率差，返修率報(bào)耗率大；有的項(xiàng)目不能精打細(xì)算，間接成本控制不嚴(yán)，臨時(shí)設(shè)施過于奢華，費(fèi)用開支無計(jì)劃、無標(biāo)準(zhǔn)、無節(jié)制。一是盲目墊資。有的單位承攬項(xiàng)目心切，既低價(jià)中 標(biāo)，又要支付項(xiàng)目保函、質(zhì)保金。不少項(xiàng)目施工預(yù)算僅僅是各種數(shù)據(jù)的匯總，缺少有針對(duì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施，對(duì)生產(chǎn)過程往往起不到具體的導(dǎo)向作用；四是合同條款簽定不規(guī)范，使自己經(jīng)常陷入經(jīng)濟(jì)糾紛。同時(shí)，在實(shí)際施工中遇到設(shè)計(jì)變更、工程量增減、合同差異等問題，項(xiàng)目管理人員不能充分利用合同條款，在這些事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，及時(shí)與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理辦理簽證手續(xù)，取得索賠；五是未按正常標(biāo)準(zhǔn)成本度量。對(duì)策和辦法合理報(bào)價(jià)，提高項(xiàng)目中標(biāo)率。管理好的企業(yè)尚能微利，稍放松管理便發(fā)生虧損。為減少投標(biāo)費(fèi)用，提高中標(biāo)率，施工企業(yè)投標(biāo)機(jī)構(gòu)要擁有對(duì)不同類型工程項(xiàng)目的深度認(rèn)識(shí)和投標(biāo)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)預(yù)算隊(duì)伍，加強(qiáng)投標(biāo)工程的可行性研究，注重投標(biāo)策略，通過提高中標(biāo)率來減少項(xiàng)目投標(biāo)發(fā)生的各種費(fèi)用開支。企業(yè)管理者或經(jīng)營(yíng)決策層，要組織預(yù)算人員對(duì)招投標(biāo)文件各個(gè)條款認(rèn)真分析研究，施工合同簽約時(shí)必須緊緊抓住施工工期、質(zhì)量等級(jí)、安全措施、材料設(shè)備供應(yīng)、設(shè)計(jì)變更、工程量增減、工程款支付、施工現(xiàn)場(chǎng)管理、違約索賠等要約，書寫各種條款都必須十分明確，切不可含糊不清，以求得在工程竣工決算時(shí)減少損失，爭(zhēng)取較好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目成本管理中“黑洞”的出現(xiàn)，究其原因是管理上的問題，突出表現(xiàn)在無章可循，或有章不依。在工程項(xiàng)目成本的直接費(fèi)用中，材料往往要占60%左右，因而材料費(fèi)用管理是成本管理的重中之重。項(xiàng)目部自行采購的材料必須做到貨比三家，材料采、運(yùn)、收、管、發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須建立嚴(yán)格的監(jiān)督制約機(jī)制。要切實(shí)加強(qiáng)人工費(fèi)控制，建立勞動(dòng)力整體優(yōu)化、實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力供給與項(xiàng)目需求最佳組合的人力資源管理運(yùn)行機(jī)制，并定期跟蹤檢查，使勞動(dòng)力資源得到最大限度的利用。要嚴(yán)格機(jī)械費(fèi)用控制，力求提高主要機(jī)械的利用率，要注意一機(jī)多用，減少設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)人員的數(shù)量和設(shè)備零星配件的費(fèi)用。同時(shí)，要切實(shí)加強(qiáng)合同管理，強(qiáng)化索賠觀念，用好調(diào)價(jià)文件，準(zhǔn)確計(jì)算價(jià)差，及 時(shí)辦理結(jié)算。加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，涉及到企業(yè)各個(gè)部門各個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)系統(tǒng)工程，必須加強(qiáng)教育灌輸和宣傳工作，使企業(yè)上下真正轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化成本意識(shí)，樹立集約經(jīng)營(yíng)，精耕細(xì)作和挖潛增效的理念，營(yíng)造企業(yè)整體重視，項(xiàng)目部全員參與，施工生產(chǎn)全過程控制成本上升的良好氛圍。要在正確制定標(biāo)準(zhǔn)成本的前提下，確保承包基數(shù)上繳。選賢任能，建立項(xiàng)目經(jīng)理成本責(zé)任制。近幾年來，不少企業(yè)承接的工程項(xiàng)目在規(guī)模和含金量基本相同的情況下，原本微利的項(xiàng)目卻實(shí)現(xiàn)了較好效益，有的本應(yīng)贏利的項(xiàng)目反而出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，關(guān)鍵取決于項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目管理層的素質(zhì)。項(xiàng)目中標(biāo)后，可引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t實(shí)行內(nèi)部招聘、競(jìng)聘，經(jīng)張榜公示后由總經(jīng)理下達(dá)聘書，并與其簽定項(xiàng)目承包議定書和成本管理責(zé)任制，明確規(guī)定承包工期、質(zhì)量、安全、文明施工、效益、資金到位等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，制定獎(jiǎng)罰依據(jù)，確定項(xiàng)目成本管理指標(biāo)和責(zé)任，并層層落實(shí)到各個(gè)崗位。嚴(yán)格稽核，加強(qiáng)施工項(xiàng)目成本檢查。為此，財(cái)務(wù)部門必須直接對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，進(jìn)行不受各下屬建制單位項(xiàng)目部、各管理部門制約的成本稽核工作，加以監(jiān)督檢查控制成本情況?；藘?nèi)容包括項(xiàng)目部開支情況、按成本費(fèi)用項(xiàng)目與預(yù)算比較等差異、材料耗用情況、分包工程清算情況、各種往來款項(xiàng)和現(xiàn)金銀行存款情況、工程應(yīng)預(yù)提待攤費(fèi)用及臨時(shí)設(shè)施攤銷等情況，從而確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、防耗堵漏，不斷提高項(xiàng)目創(chuàng)效水平。建筑設(shè)計(jì)第一，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)第二，特別是政府及國有企業(yè)的項(xiàng)目，建筑設(shè)計(jì)偏面強(qiáng)調(diào)好看而不采取方案的成本優(yōu)化，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)保守保守再保守，因?yàn)樽鳛檎皣衅髽I(yè)主管項(xiàng)目的人項(xiàng)目成本不與自身的利益息息相關(guān)，寧可好看一些、保守一些從而可以自身少擔(dān)一點(diǎn)責(zé)任。不論是施工單位還是開發(fā)商，競(jìng)爭(zhēng)都非常厲害，成本管理顯得尤為重要。這樣才可以在投標(biāo)時(shí)根據(jù)業(yè)主的不同要求進(jìn)行平衡，為中標(biāo)做好準(zhǔn)備，也不至于盲目的低價(jià)中標(biāo)而導(dǎo)致后續(xù)工程施工階段的成本管理崩潰！工程施工階段的成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，項(xiàng)目經(jīng)理在成本管理中的作用是舉足輕重的。可以現(xiàn)實(shí)中卻并非都是如此，很多頭兒只顧自己的腰包，沒有把心思放在管理上，這也是很多同行抱怨的原因，看到領(lǐng)導(dǎo)都這樣，自己何必那么賣力呢？我覺得管理就是管人，人的因素非常重要，它是管理的主體，只有大家的素質(zhì)都提高到一定境界了，我們的成本管理也就不用那么費(fèi)心思了，而且會(huì)管理的很好！這一天應(yīng)該會(huì)到來的！對(duì)控制項(xiàng)目成本管理“黑洞”的問題,從施工企業(yè)人角度來看,本人認(rèn)為:如果施工企業(yè)是一個(gè)國營(yíng)企業(yè)或是集體性質(zhì)的企業(yè),要控制項(xiàng)目成本管理的“黑洞”,強(qiáng)化和落實(shí)企業(yè)的施工管理規(guī)章制度只是一個(gè)大的方向。即由項(xiàng)目管理班子對(duì)項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)，要具體化、數(shù)字化，使項(xiàng)目成本與效益掛鉤；這樣施工企業(yè)的管理就變得簡(jiǎn)潔而直接，既堵住了“黑洞”,又提高了基層項(xiàng)目管理班組的積極性，何樂而不為呢！第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理要領(lǐng)成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。該方法主要用來及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。其中，預(yù)算及資金管理是核心。一、合同管理公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。1．合同匯簽與分類。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動(dòng)提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。3．報(bào)告。二、工程預(yù)算及資金瞥理參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。1．工程預(yù)算的編制、錄入。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。此時(shí)須注意會(huì)計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。各用款部門填寫用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無序和失控狀