【正文】 ） 約 40200 約 15— 40 約 20120 約 20300 約 40200 約 80150 約 15150 15300 總建面積 ㎡ ） 2380 325 640 1600 600 500 1970 7426 比例（間數(shù)） 20． 4% % % 22% 6． 45% % % 99% 7）世紀(jì)大道（大慶路中段 杏園路中段 ） 3430 米 路段概況 ? 處于 通州市 的 開發(fā)新區(qū) ,世紀(jì)大道北段較為成熟，南段主要以政府部門、事業(yè)單位、市政府為核心點向四周擴散，隨市通州政府辦公部門的南移及生活配套、市政配套的完善，在建商業(yè)項目逐漸增多，新區(qū)逐漸成一個重要的發(fā)展新區(qū)域。 ? 本區(qū)域作 為居住新區(qū)、行政新區(qū)及工業(yè)區(qū)，目前人流主要為政府機關(guān)人員、新區(qū)居民及周邊工廠職工。 ? 由于該地段的升值潛力大，多個在售商業(yè)項目，多以大型購物中心、商業(yè)街、酒店及寫字樓為業(yè)態(tài)。義務(wù)城、中瑾世紀(jì)城等。 ? 世紀(jì)大道北段商業(yè)氛圍稍成熟，但消費水平較低，目前租金水平在 24— 60 元 /㎡左右 業(yè)態(tài) 服飾、鞋帽、 精品 建材裝修 五金 餐飲 生活服務(wù) 診所、 電動車 銀行 其他（食雜） 合計 數(shù)量 24 16 10 7 4 2 13 86 單間面 （㎡ ） 約 4— 40 約 40220 約 2060 約 40270 約 40220 約 150 約 30200 4200 總建面積 ㎡ ） 730 2830 640 470 400 270 400 5340 比例（間數(shù)） 13． 7% 18． 6% 11． 6% 8． 6% 4． 6 5% 15． 1% 100% 四、 通州區(qū)居民消費結(jié)構(gòu) 分析 分析 ① 從通州區(qū)居民消費結(jié)構(gòu)可以看出，食品、教育文化娛樂、交通通訊、衣著支出構(gòu)成居民生活指出的主體，占比為 78%；其它 消費 支出僅占比為 22%； 奧揚提示： a) 由于本案為大型城市綜合體 ， 因此， 本案在商業(yè)的業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)以基本生活消費為主，同時 ，根據(jù) 區(qū)域 環(huán)境 做大市場的空白業(yè)態(tài)。餐的低檔次的餐館與西式餐廳 ,高檔次的餐飲消費標(biāo)準(zhǔn)為 80_100 元 /人； 3. 從各種餐飲的經(jīng)營狀況上看，除本土中低餐館、少量高檔次餐館、西式快餐飲外，其它的餐飲經(jīng)營狀況較一般； 奧揚提示： a) 從餐飲市場上看， 由于通州城市餐飲業(yè)較不發(fā)達，隨著經(jīng)濟的發(fā)展， 生活方式的逐漸改變， 因此，奧揚認為 餐飲 業(yè)將存在大的市場空間； 餐飲種類 名稱屬性 數(shù)量（家） 消費價格（元 /人） 經(jīng)營狀況 國際西式快餐 肯德基 3 15— 20 上座率 70%；（周五下午 6： 00—— 8： 00） 國內(nèi)中高檔休 閑餐飲 咖啡屋、料理 無 50— 70 —— 國內(nèi)中檔特色餐飲 永和豆?jié){?? 無 20— 30 —— 本土西餐廳餐飲 貓空 1 60— 70 包廂上座率 90%；（周五下午 6： 00—— 8：00） 本土中高檔次酒樓 格林豪泰、貓空 少 70— 100 包廂上座率 90%；（周五下午 6： 00—— 8：00） 本土低檔次的小吃 各類魚餐館 多 15— 20 上座率 60%；（周五下午 6： 00—— 8： 00） （二 ）、服裝、鞋帽狀況 1. 從通州市服裝行業(yè)整體消費水平上看，通州市的服裝消費水平較低，整體消費結(jié)構(gòu)以國內(nèi)三、四線品牌、區(qū)域品牌為主，國內(nèi)二線品牌為輔，極少量國內(nèi)一線品牌，國際的一線運動品牌及國際三、四線休閑品牌 ； 2. 從價格上看，以 100— 300 元／件的低檔次服裝市場接受度高， 300 元 — 500／件以上的中檔次服裝消費一般， 500 元／件的服裝消費較少 ； 3. 各種品牌服飾的市場消費狀況看，以中年消費為主的服飾市場需求量大，以青年為主的時尚服飾市場需求量??； 服裝種類 名稱屬性 數(shù)量（家） 消費價格（元 /件 ） 經(jīng)營狀況 國 際一 、二 線運動品牌 阿迪達斯、耐克、美津濃 各 1 500— 800 周一 ~周四：約 3000— 5000 元／天 周五 ~周天：約 5000— 7000 元／天 國內(nèi)一 、二 線運動品牌 喬丹、安踏、特步、匹克、李寧 各 2— 3 200— 300 周一 ~周四： 約 3000— 4000 元／天 周五 ~周天：約 5000— 6000 元／天 國際三、四線休閑品牌 皮爾卡丹、花花公子、鱷魚 美國蘋果、老人頭 各 2— 3 300— 500 周一 ~周四： 約 20xx— 3000 元／天 周五 ~周天：約 4000— 6000 元／天 國內(nèi)一、二線休閑品牌 金利來、 雅戈爾、七匹狼 啄木鳥、衫衫 各 1— 2 200— 500 周一 ~周四： 約 3000— 4000 元／天 周五 ~周天：約 5000— 6000 元／天 注： 以上 品牌經(jīng)營狀況為文峰大世界專 柜 的經(jīng)營狀況 奧揚提示 ： a) 從服裝市場上看，由于受到南通的影響，中高端消費群體將在南通消費， 中低端市場 市場供應(yīng)大， 競爭激烈， 因此 奧揚認為 服裝市場空間較小。 （四）特定人群消費 1. 女性消費市場 a) 通州市女性化妝品、精品消費水平較低，大多為國際三、四線品牌 以及國內(nèi) 二 、三 線品牌 消費品， 品牌的種類少，消費規(guī)模較小。周一 ~周四營業(yè)額約為 1500— 20xx 元 ／天；周六、周天營業(yè)額為 3000— 4000 元 產(chǎn)品檔次 名稱屬性 數(shù)量 消費價格 （元 /件） 經(jīng)營狀況 國際三四線化裝品 美寶蓮、歐萊雅、歐柏萊 各 1 家 200— 300 周一 ~周四：約 3000— 4000 元／天； 周五 ~周天：約 4000— 5000 元／天； 國內(nèi)二、三線化裝品 羽西、自然堂 各 1 家 200— 300 周一 ~周四：約 3000— 4000 元／天； 周五 ~周天：約 4000— 5000 元／天； 國際 三 、 四名品 天梭、梅花、西鐵城、卡西 歐 各 1 家 20xx— 10000 較一般，（不確定性） 國際一、二線手飾 老鳳祥、周大福 各 1 家 —— 較一般，季節(jié)性強（不確定） 2. 幼兒 、 兒童 消費市場 a) 目前，通州市商業(yè)在幼兒、兒童消費需求上還沒有規(guī)模的專業(yè)市場，還存在一定的市場空白； 奧揚提示： a) 從女性消費市場看，由于受到人口結(jié)構(gòu)的影響 ， 青 年 女性 消費市場小， 隨著生活水平的提高，生活方式的轉(zhuǎn)變，可以通過消費引導(dǎo)、消費創(chuàng)新占領(lǐng)市場空間； b) 從幼兒、兒童市場看，市場存在大的空間， 因此，奧揚認為做大做足（ 1— 16 歲）年齡層的市場，將為本案的生存提供較大的空間 。商場 主要經(jīng)營國內(nèi)二、三線品牌休閑服裝產(chǎn)品 、 部分國內(nèi)一線品牌產(chǎn)品 、 少量國際一線運動品牌、國際三四線休閑品牌 ，以及 少量的國內(nèi)、國際三、四線品牌的化妝品、精品。 3. 由于文峰大世界把百貨與超市的結(jié)合，人流量較高。 隨著消費觀念的轉(zhuǎn)變， 生活超市、專業(yè)賣場已成為大多居民選擇生活日用品的 重要場所，且隨著消費者對購物環(huán)境的更加關(guān)注，超市將成為日常生活 主要購物場所。 從賣場的 品牌上 看，大多是國內(nèi)知名、區(qū)域知名的超市，還沒有國際大賣場的進入 。該商業(yè)步行街為戶外商業(yè)步行街，項目規(guī)模 10萬平方米。 建筑形態(tài) 室內(nèi)外休閑商業(yè)步行街； 建筑面積 10 萬 ㎡ 商業(yè)業(yè)態(tài) 鞋帽 精品 服飾 婚紗 黃金 首飾 美食 美體 美發(fā) 娛樂 酒吧 電腦 眼鏡 廣告 設(shè)計 便利 服務(wù) 電動車 空置 合計 19 52 3 11 18 6 6 3 8 5 152 282 比例 % 18% 1% % 6% % % 1% % % 53% 100% 單間面積 30 30 30 40~ 20xx 30 300~500 30 30 30 50~500 —— 銷售價格 ? 外街（沿主干道）： 50000 元 /㎡ ；內(nèi)街： 30000 元 /㎡ ；二層： 15000 元 /㎡ 物業(yè)租金 ? 外街（沿主干道）： 200 元 /㎡ ；內(nèi)街： 45 元 /㎡ 月 經(jīng)營狀況 從經(jīng)營狀況，空置率達到 53%，空置率較高； （四）、批發(fā)市場 1. 目前，通州市大型批發(fā)專賣市場有 [國盛義烏城 ]、 [江海陽光城 ]，市場經(jīng)營建材、家居、家具、服裝批發(fā) 、精品專賣； 2. 從市場經(jīng)營狀況上看，由于商業(yè)形態(tài)的不同整個商場的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)出較大的差異，建材、家居、家具等購買目的性較強的商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況 相對 較好，以人流為主的非目的性購物業(yè)態(tài)，服裝、 精品等生活業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況較差 ； a) 潔具、衛(wèi)浴 —— 100000~700000 萬（ 3 月 28— 4 月 25）； b) 服裝、些帽 、精品 —— 8000~20xx0 元萬（ 3 月 28— 4 月 25 ）； 奧揚提示： a) 從 大型批發(fā)、專賣市場看， 主要 有 經(jīng)營 建材、家具、家飾、服裝的 [國盛義烏城 ]、 [江海陽光城 ]， 由于大型超市的商品種類越來越豐富， 批發(fā) 市場 呈現(xiàn)出極度飽和的局面， 奧揚認為 此類型商業(yè)購物中心 市場空間較??； （ 五 ）、酒店 1. 由于通州區(qū)城市外來人口較少，工業(yè)企業(yè)較不發(fā)達，通州酒店業(yè)較不發(fā)達，主要有 2— 3 家三星酒店、 1 家四 星級酒店，級以及中低檔次賓館組成。 酒點名稱 星級標(biāo)準(zhǔn) 價格（元 ） 客房入住率（ %） 北山賓館 準(zhǔn)四星 270 元 /間天（標(biāo)準(zhǔn)間） 60— 70% 麗輝粵海酒店 四星 待定 —— 亞細亞酒店 三星 160 元 /間天（標(biāo)準(zhǔn)間） 50— 60% 夏日陽光賓館 二星 120 元 /間 a) 大潤發(fā)： 3F； b) 文峰大世界： 5F； c) 農(nóng)工商超市： 5F； 奧揚提 b) 從通州城市商業(yè)豎向分析看， 2 層以上沿街商業(yè)經(jīng)營較差， 由于商業(yè)沿街店面的價值大于辦公、酒店公寓的價值，因此奧揚認為在沿街店面、商業(yè)街的商業(yè)層數(shù) 應(yīng) 控制在 1— 2 層以內(nèi)，不超過 3 層； 六、 可類比項目 個案分析 a) 百安宜家 項目名稱 百安宜家 項目位置 南通市城區(qū)北冀新城； 物業(yè)性質(zhì) 商業(yè)賣場、居家辦公 商業(yè)分布 集中商業(yè) 5F 地下 1 層、地上 5 層 SOHO 挑空 米 沿街店 面 挑 高 米 經(jīng)營方式 商場以出租的形式收取租金，租金由下往上呈逐級遞減的趨勢，一樓和負一樓 70 元 /㎡ /月，二樓 60 元 /㎡ /月，三樓 50 元 /㎡ /月，四樓 40 元 /㎡ /月 商場業(yè)態(tài) ? 1F：國際精品建材裝飾館 ? 1F：國際精品衛(wèi)浴、瓷磚館 ? 2F：國際精品軟件家具館 ? 3F：國際時尚家具、兒童家具館 ? 4F：國際精品家具館 b) 奧特萊斯 項目名稱 奧特萊斯 項目位置 南通市城區(qū)北冀新城； 物業(yè)性質(zhì) 商業(yè)賣場、居家辦公 商業(yè)分布 集中商業(yè) 4F 地下 1 層、地上 3 層 SOHO 挑空 米 沿街店面挑高 米 經(jīng)營方式 商場以營業(yè)額收取點數(shù)的形式收取租金，租金在營業(yè)額的 12— 15%之間； 商場業(yè)態(tài) ? 耐克、阿迪、卡巴、恒源祥、李寧、美津濃、 Dam