【正文】 ，黑色金屬有鐵錳，有色金屬有汞鉛銅鎂鋅等，此外還有硫磷鉀等化學(xué)礦物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆較為豐富。主要的蔬菜種類有：白菜、波菜、芹菜、蒜、蔥、黃瓜、豆類、萵筍、青菜、菠菜、莧菜、韭菜、筒蒿、南瓜、苦瓜、葫蘆、茄 子、辣子、芋頭、大頭菜、生姜、蕃茄、藉等，以白菜、辣椒栽培面最大。總的看來(lái)，受山地地形、經(jīng)濟(jì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及文物保護(hù)等因素限制，城市拓展尚缺乏動(dòng)力，城市舊區(qū)負(fù)荷沉重、環(huán)境惡劣，新區(qū)開發(fā)較慢、缺乏統(tǒng)籌。城市中已開始小規(guī)模住宅小區(qū)開發(fā)，有計(jì)劃開發(fā)的居住用地面積在城市總用地中占據(jù)比例逐漸增大，但私房建設(shè)在城市中仍大量占據(jù)新區(qū)土 地。公共設(shè)施用地依托老城，逐步向外拓展，私房建設(shè)用地的空間分割導(dǎo)致新區(qū)商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足、缺乏活力，城市中心功能混合，保靖城市核心尚處于形成中。地塊二位于保靖縣二保山山腰部分，從斷橋而上， 基地北面為水泥磚廠，山腳下為保靖縣縣城的一條主要道路 ，西北角為岳陽(yáng)橋，基地東北部為保靖縣人民法院。 首先由于縣城的不斷發(fā)展，人口不斷增加，同時(shí)缺乏住房的人群多是收入較低，無(wú)法解決住房問題的困難人群；其次，保靖縣的房地產(chǎn)業(yè)目前尚處于起步階段，人們的購(gòu)房需求也在不斷上升，市面上保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 10 卻缺乏可以滿足他們需求的足夠的房源；再次，保靖縣也需要通過此次的項(xiàng)目建設(shè)來(lái)樹立一個(gè)標(biāo)榜，為之后 保靖 的建設(shè)指明方向。全國(guó)住房工作會(huì)議曾明確指出“住房問題是重要的民生問題”，并要“積極采取措施，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，解決好城市低收入家庭的住房困難”。 低收入家庭住 房保障制度是對(duì)人的基本生存權(quán)利的肯定。他們的住房問題是無(wú)法通過市場(chǎng)的手段解決的，滿足這些家庭的基本生活需求，是全社會(huì)的責(zé)任，更是政府的責(zé)任。 1996 年我國(guó)在聯(lián)合國(guó)第二次人居大會(huì)上就指出：“人人享受有適當(dāng)?shù)淖》渴且豁?xiàng)最基本的人權(quán)，和發(fā)展權(quán)的重要內(nèi)容” 。其核心內(nèi)容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，基本確立了住房保障制度的政策框架。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是解決花垣縣低收入家庭的住房問題，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。社會(huì)保障是任何一個(gè)國(guó)家所具有的一項(xiàng)社會(huì)福利政策，是政府的職能和行為。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新體制，實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化。如果政府不對(duì)這部分人建立保障，而完全依靠市場(chǎng)，將會(huì)無(wú)法滿足這部分人的基本住房需求，這可能導(dǎo)致他們對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不滿情緒，從而造成社會(huì)的不穩(wěn)定。把解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難上升到構(gòu)建和諧社會(huì)和維護(hù)群眾利益的層面，明確解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難是政府公保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 12 共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，為實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的目標(biāo)奠定政策基礎(chǔ)。黨中央新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的“親民”政策，倡導(dǎo)“以人為本，構(gòu)筑和諧社會(huì)”，關(guān)心弱勢(shì)群體，保障公民權(quán)益，是建設(shè)小康社會(huì)的前提條件。 c) 促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，它可以間接地拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如交通、通訊、商業(yè)。從這個(gè)意義上講，可以起到促使地區(qū)勞動(dòng)力市場(chǎng)均衡、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng) 7涉及數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)。因此，通過本項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)于促進(jìn) 保靖縣 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和諧發(fā)展，促進(jìn) 保靖縣 全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有一定的意義 d) 提升城市形象、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的需要 城市是人類文 明 和進(jìn)步的標(biāo)志 。人是生產(chǎn)力中具有決定性的力量。域市 發(fā) 展必須始終以提高人的生活質(zhì)量和素質(zhì)為中心，以適宜人居住、生活、休息、工作和全面發(fā)展為根本原則。因此，搞好環(huán)境建設(shè)，對(duì)于每個(gè)城市政府都是一項(xiàng)至關(guān)重要的工作。在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，最大限度地改善人們的吃、穿、住、用、行的條件，是不斷滿足居民全面發(fā)展的需要。 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 14 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)規(guī)模 保靖縣保障性住房建設(shè) 項(xiàng)目 分為三個(gè)地塊，地塊一位于保靖縣城西北老城區(qū)，北部廣場(chǎng)北面為酉水，碼頭路橫穿住宅區(qū)與廣場(chǎng)，東西兩面均為老城區(qū)住宅，西南角為遷陵鎮(zhèn)小學(xué)，東北角為保靖縣二中。地塊三位于保靖縣人民政府附近，基地南側(cè)為梅花派出所，東部及北部為山體 ,周圍有大片桔林?？偨ㄖ娣e 77892 平方米，其中：住宅建筑面積 （其中經(jīng)濟(jì)適用房 39643平方米， 廉租房 平方米， 商品房 平方米） 。擬建 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、商鋪等。 27088 12 建設(shè)期 年 2 13 總投資 萬(wàn)元 9486 14 土地投入 萬(wàn)元 564 計(jì)算期內(nèi) 15 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 10190 計(jì)算期內(nèi) 16 項(xiàng)目總收入 萬(wàn)元 14749 計(jì)算期內(nèi) 17 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1407 計(jì)算期內(nèi) 18 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 2879 計(jì)算期內(nèi) 20 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 22 項(xiàng)目投資靜態(tài)回收期 年 所得稅后 23 貸款償還期 年 5 含建設(shè)期 地塊一技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù) 據(jù) 備注 總用地面積 ㎡ 20210 合 其中 廣場(chǎng)用地面積 ㎡ 6556 合 住宅小區(qū)用地面積 ㎡ 13544 合 可建設(shè)用地面積 ㎡ 13544 總建筑面積 ㎡ 39572 其中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 7860 住宅建筑面積 ㎡ 31492 附屬建筑面積 ㎡ 220 道路廣場(chǎng)面積 ㎡ 容積率 建筑占地面積 ㎡ 5484 建筑密度 % 集中綠地率 % 20 綠化率 % 30 填方量 m179。湘西州經(jīng)濟(jì)區(qū)依托張花高速公路、 31 209 國(guó)道以及枝柳鐵路，將快速帶動(dòng)沿線地區(qū)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 2021 年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %，其中第一產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè) 億元，增長(zhǎng) %；建筑業(yè) ，同比增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全縣人均生產(chǎn)總值 元，同比 增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn) 產(chǎn) 業(yè)分析 保靖 經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市化水平迅速提升時(shí)期。對(duì)于改善居民居住條件，擴(kuò)大投資和消費(fèi)增長(zhǎng)，以及增加社會(huì)就業(yè)等方面都起到了積極的推動(dòng)作用。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取積極措施，規(guī)范行政審批行為， 增強(qiáng)辦事透明度，加大房地產(chǎn)行政執(zhí)法監(jiān)督力度，健全房地產(chǎn)法制體系。對(duì)保障性住房建設(shè)進(jìn)一步規(guī)范了審批程序，明確土地供應(yīng)政策，確保優(yōu)惠政策真正落實(shí)到中低收入家庭。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，對(duì)推進(jìn)城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積 極的促進(jìn)作用。 全縣資質(zhì)等級(jí)三級(jí)以上建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) 倍；房屋建筑施工面積 平方米，增長(zhǎng) %，竣工面積 萬(wàn)平方米。隨著房地產(chǎn)價(jià) 格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見。 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 19 2） 商品房?jī)r(jià)格上漲較快，房?jī)r(jià)收入比偏高 。 2021 年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8153 元，按戶均 3 人計(jì)算，家庭年收入 元。 2021 年全縣商品住宅均價(jià) 1420元 /平方米，買一套 100 平方米的住宅需 萬(wàn)元，是當(dāng)年家庭剩余年收入的 倍。 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 20 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （ ㎡ ） 位置 建設(shè)單位 商鋪銷售價(jià)格 住宅銷售 價(jià)格 備注 花井商住樓（黨校） 1130 保靖縣城 興業(yè)房地產(chǎn)公司 均價(jià) 5200元／ ㎡ 均價(jià) 1400元／㎡ 07年建成 ,5層 鴻林商住樓 6980 保靖縣城 興業(yè)房地產(chǎn)公司 均價(jià) 5350元／ ㎡ 均價(jià) 1420元／㎡ 07 年建成， 8層 計(jì)生宿舍樓 5600 保靖縣城 興業(yè)房地產(chǎn)公司 均價(jià) 1350元／㎡ 07 年建成， 7層 植物油廠經(jīng)濟(jì)適用房 4200 保靖縣城 縣經(jīng)濟(jì)局 均價(jià) 1380元／㎡ 08 年建成， 7層 酉水花園商住樓 1600 保靖縣城 縣環(huán)保局 興業(yè)房地產(chǎn)公司 均價(jià) 6420元／ ㎡ 均價(jià) 1450元／㎡ 08 年建成， 6層 酉水園商住樓 18148 保靖縣城 龍山中意公司 均價(jià) 6400元／ ㎡ 均價(jià) 1440元／㎡ 08 年建成， 7層 新華苑 7168 保靖縣城 龍山吉星 均價(jià) 6800元／ ㎡ 均價(jià) 1480元／㎡ 08 年建 成，3/7/7 層 2021年廉租住房 4100 保靖縣城 縣建設(shè)局 租金 1元／ ㎡ *月 08 年建成， 7層 馨園商住樓 保靖縣城 縣法院 均價(jià) 6550元／ ㎡ 均價(jià) 1460元／㎡ 08 年建成， 7層 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 21 和諧家園 9624 保靖縣城 縣勞動(dòng)局 均價(jià) 7400元／ ㎡ 均價(jià) 1500元／㎡ 08 年建成， 9層 魏竹路商住小區(qū) 19107 保靖縣城 州湘德公司 均價(jià) 8200元／ ㎡ 均價(jià) 1570元／㎡ 09 年建成， 7層 清水坪政府宿舍樓 1312 保靖縣城 清水坪政府 均價(jià) 1500元／㎡ 09 年建成， 7層 和馨佳園 保靖縣城 縣工會(huì) 均價(jià) 8720元／ ㎡ 均價(jià) 1560元／㎡ 09 年建成， 6層 2021年廉租房 4100 保靖縣城 縣建設(shè)局 租金 1元／ ㎡ *月 09 年建成， 7層 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 22 3）政府支持力度較大 保靖縣 城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，城市品位不斷提高，且縣委政府近加大招商引資、促進(jìn)市民收入提高的同時(shí)，精簡(jiǎn)辦事程序、提高辦事效率、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)舉措，不斷激活房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，增加了城區(qū)對(duì)房地產(chǎn)投資商的吸引力，引來(lái)了許多實(shí)力的開發(fā)商投資。 國(guó)家宏觀政策在一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，保障性住房的建設(shè)，就是滿足低收入階層的住房需求，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)也能起到一定的調(diào)節(jié)作用 。目前廉租 房的建設(shè)已經(jīng)完成共計(jì) 600 套，約近 3 萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)施工作 也較為 滯后。 總體來(lái)說(shuō)， 保靖 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展是相適應(yīng)的，但同時(shí)也存在著幾點(diǎn)問題阻礙 著 保靖 縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二是信息工作沒有得到開發(fā)商的足夠重視，不利于主管部門收集準(zhǔn)確的信息，做出 及時(shí)調(diào)整。 項(xiàng)目 市場(chǎng)戰(zhàn)略 分析 該項(xiàng)目 總體戰(zhàn)略采用發(fā)展戰(zhàn)略，它又稱進(jìn)攻性戰(zhàn)略、增長(zhǎng)型戰(zhàn)略，它是充分利用外部機(jī)會(huì)，挖掘內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)資源，求得更高層次發(fā)展的戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)方式有內(nèi)部發(fā)展和外部發(fā)展良種途徑，包括產(chǎn)品開發(fā)、直接投資、并購(gòu)、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式。重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略與成本優(yōu)先戰(zhàn)略及差別化戰(zhàn)略不同。而重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略則是圍繞一個(gè)特定的目標(biāo)進(jìn)行密集型的生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要求能夠提供比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為有效的服務(wù)。因此，采用重點(diǎn)集中化戰(zhàn)略的企業(yè)，基本上就是特殊的差別化或特殊的成本領(lǐng)先企業(yè)。這種戰(zhàn)略可以針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最薄弱的環(huán)節(jié)采 取行動(dòng)，形成產(chǎn)品的差異化；或者在為該目標(biāo)市場(chǎng)的專門服務(wù)中降低成本，形成低成本優(yōu)勢(shì)；或者兼有產(chǎn)品差異化和低成本的優(yōu)勢(shì)。但是重點(diǎn)保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 24 集中化戰(zhàn)略在獲得市場(chǎng)份額方面有某些局限性，由于其目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)狹小，企業(yè)的市場(chǎng)份額總體水平較低。 保靖縣保障性住房建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 25 內(nèi)部和外部因素平評(píng)價(jià)表 內(nèi) 部 條 件 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weakness 1. 縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 1. 利潤(rùn)來(lái)源相對(duì)較少，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力也相對(duì)較小。 外 部 條 件 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threats 1. 在項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)商貿(mào)緊缺，項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多。 3. 政府對(duì)該項(xiàng)目強(qiáng)有力的政策支持。 2. 經(jīng)濟(jì)上的壓力。 ST 戰(zhàn)略 多元化戰(zhàn)略 利用優(yōu)勢(shì)避免威脅，引入多種物業(yè)形態(tài)，諸如超市、 商貿(mào) 特色經(jīng)營(yíng)等，選擇實(shí)力較強(qiáng)的各建設(shè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，打造豐富的商貿(mào)、居住形態(tài)。 WT 戰(zhàn)略 防御性戰(zhàn)略 克服缺陷，避免威脅，在市場(chǎng)上形成高端的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。1239。5039。2439。5539。 保靖縣保障性住房建設(shè) 工程 分別在三個(gè)地塊建設(shè)， 地塊一位于保靖縣城西北老城區(qū)；地塊二位于保靖縣二保山山腰部分；地塊三位于保靖縣人民政府附近，基地南側(cè)為梅花派出所。 是個(gè)以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。 這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風(fēng)光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨(dú)特的民情風(fēng)俗。埋藏在地底下的豐富礦產(chǎn)正在開發(fā)利用。通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整和山地開發(fā)，人民不僅解決了溫飽問題，而且開始走上了富裕之路。 境內(nèi)最大的河流為酉水， 酉水又稱白河，屬沅水一級(jí)支流 . 新近建成的碗米 坡 水電站裝 機(jī)容量 24千萬(wàn)瓦，年電能 7． 92億度。 全縣 基本