房地產(chǎn)估價心得-閱讀頁
2024-10-21 10:12本頁面
【正文】 的要素的理解估價目的：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。估價對象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。估價時點：估價時點不是隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。在估價中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價假設(shè)；不明確估價假設(shè)；無針對性列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)。估價程序：獲取估價業(yè)務(wù)；受理估價委托；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查看估價對象；分析估價對象及房地產(chǎn)市場上；選定估價方法進行測算；確定估價結(jié)果；撰寫估價報告；內(nèi)部審核估價報告；出具估價報告；估價資料歸檔。否則會影響估價獨立、客觀、公正地進行。市場比較法市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準(zhǔn)價格。市場經(jīng)濟中經(jīng)濟主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。通俗來講就是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場比較法。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。收益法收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益系數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。將估價時點視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價格。運用收益法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列4個步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；②預(yù)測估價對象的未來收益；③求取報酬率、資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法計算公式。具體來說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。其理論論證主要表現(xiàn)為:價值時間等價及其變換、多期價格時間等價變換和資產(chǎn)歷史成本法估價模式。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)。例如：學(xué)校、體育館、公園、行政辦公樓等。假設(shè)開發(fā)法法假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法、倒算法或殘余法，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本（如造地費、建筑物建造費等）、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的一種方法。在實際工作中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇）等。長期趨勢法 長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格作出的方法。因此，當(dāng)需要評估(通常是預(yù)測)某宗(或某類)房地產(chǎn)的價格時，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過去較長時期的價格資料，并按照時間的先后順序?qū)⑵渚幣懦蓵r間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格隨時間變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格在估價時點(通常為未來)比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評估出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就越準(zhǔn)確、可信。具體的長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。實質(zhì)上是市場比較法的派生方法，其理論依據(jù)與市場比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格；而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。路線價法適用的對象和條件，路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。路線價法則被認(rèn)為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；④調(diào)查評估路線價；⑤制作價格修正率表；⑥計算臨街土地的價格。因估價對象為完整房產(chǎn)，慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場 比較活躍，且類似交易案例較多，我采用了市場法進行估價，根據(jù)替 代原則，在此我選擇了選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個住宅交 易案例，它們分別是西湖春天、木蘭國際、響河大街進行比較。將 可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準(zhǔn)價格 ，估價對象評估總值為297159元（取整）。以上是我對房地產(chǎn)估價報告的體會，在此和大家分享。我們首先進行了解的是佳源這個樓盤。之后我們又參觀了長安華府這個樓盤，長安華府與佳源最大的區(qū)別就在于，佳源是集商業(yè)與住宅一體而長安華府就只是住宅，它主要有套房和別墅，別墅的價格相對來說比較高，我們在工作人員的帶領(lǐng)下也去參觀了樣板房。對比佳源和長安華府這兩個樓盤，我們發(fā)現(xiàn)長安華府的價格相對較高，銷售量也相對較好。通過這次實訓(xùn)，我了解到，房地產(chǎn)估價并不容易，我們要從很多方面來考慮問題，考慮的也要比較全面，需要我們?nèi)ド钊肓私?
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