【正文】 轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。由于2008年以前內(nèi)外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許多政策本身不夠明確，導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行時口徑不一。（1）不對。匯算清繳應(yīng)納稅額=[會計利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）預(yù)計利潤率+其他納稅調(diào)整－彌補(bǔ)以前虧損]25%（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。本期應(yīng)納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅，屬于本期應(yīng)承擔(dān)的稅費，不能理解為預(yù)繳，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，應(yīng)當(dāng)直接計人“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，并在稅前扣除。（3）不對。（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。期間費用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預(yù)收款對應(yīng)。（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項作應(yīng)收賬款處理。②采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。以上規(guī)定與《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。企業(yè)銷售商品確認(rèn)收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。商品房在沒有交付之前，實際控制權(quán)仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認(rèn)的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應(yīng)確認(rèn)收入。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。企業(yè)需要嚴(yán)格區(qū)分完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款和未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款，對于未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款暫按計稅毛利率確認(rèn)所得，實際完工符合計稅收入確認(rèn)條件時，重新按照已收價款確認(rèn)計稅收入和對應(yīng)的成本，收入與成本之間的差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額。將這部分開發(fā)產(chǎn)品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調(diào)減處理。為了簡化處理，建議：無論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計稅收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計處理一致），在確認(rèn)收入之前取得的預(yù)收款，均需按照計稅毛利率確認(rèn)應(yīng)納稅所得，實際結(jié)轉(zhuǎn)收入的再作納稅調(diào)減處理。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補(bǔ)（6）不對。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應(yīng)當(dāng)在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。（10）《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（國稅函[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準(zhǔn)利率、浮動利率。（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。無論開發(fā)產(chǎn)品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉(zhuǎn)作自用的，均不再視同銷售處理。對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務(wù)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，也