【正文】 020xx40006000800010000120xx14000160001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13城市序號(hào)房?jī)r(jià) 圖 6 由以上回歸分析數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，此模型基本上能滿足精度要求，但還是存在許多不足之處，如實(shí)際數(shù)據(jù)不足，同時(shí)忽略了許多其他的相關(guān)因素，而且在以上討論的各因素中不同因素之間還存在共線性問(wèn)題等，所以模型有待進(jìn)一步改進(jìn)優(yōu)化。 然后對(duì)四個(gè)因素分別做出其與年份的擬合曲線，其中用 1 代替起始年份 20xx 年， 2 代替 20xx年，??， 7 代替 20xx 年；再通過(guò)所求出的擬合曲線 [4]，對(duì)四個(gè)因素未來(lái)四年走勢(shì)進(jìn)行定量分析。通過(guò)實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，采用一次多項(xiàng)式進(jìn)行逼近最為合理 （運(yùn)用 MATLAB 軟件，方法參見附錄 一次擬合曲線程序） 。通過(guò)實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，采用二次多項(xiàng)式進(jìn)行逼近最為合理 （運(yùn)用 MATLAB 軟件，方法參見附錄 二次擬合曲線程序） 。通過(guò)實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，采用二次多項(xiàng)式進(jìn)行逼近最為合理 （運(yùn)用 MATLAB 軟件，方法參見附錄 二次擬合曲線程序） 。通過(guò)實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，采用二次多項(xiàng)式進(jìn)行逼近最為合理 （運(yùn)用 MATLAB 軟件，方法參見附錄 二次擬合曲線程序） 。通過(guò)實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，采用二次多項(xiàng)式進(jìn)行逼近最為合理。針對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，北京市政府應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家的 宏觀調(diào)控，實(shí)施國(guó)家的各項(xiàng)政策，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題。房?jī)r(jià)收入比指的是住房平均和居民平均年全部收入之比 [5]。通過(guò)資料顯示，我國(guó)近 20 年 的比值都在 6 倍以上，且近幾年比值超出很多，描述了房?jī)r(jià)偏高的事實(shí)?？偟膩?lái)說(shuō)是由成本及供求關(guān)系兩個(gè)主要因素決定的。此外，還有某些其他費(fèi)用也是構(gòu)成房屋產(chǎn)品成本的因素，例如，建設(shè)房屋貸 款的利息、保險(xiǎn)金以及建設(shè)單位的 22 管理費(fèi)等，以上各項(xiàng)構(gòu)成了房屋產(chǎn)品的成本。 ：供求關(guān)系對(duì)房屋價(jià)格的影響是不可忽略的。房?jī)r(jià)最終表現(xiàn)出來(lái)的，是由供給和需求這兩種相反的力量相互作用的結(jié)果。因此需求不只是一種購(gòu)買愿望，也需要實(shí)際支付能 力，有了支付能力才能形成購(gòu)買力和有效需求。另外，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，需求就會(huì)增加，如果供給不變的話，需求大于供給房?jī)r(jià)就會(huì)上漲；如果供給也增加的話，開發(fā)商就需要開發(fā)更多的土地來(lái)進(jìn)行房屋建設(shè)房屋，引起土地需求的增加，導(dǎo)致開發(fā)土地價(jià)格上漲，從而又增加了房屋建造成本，同樣會(huì)引起房屋價(jià)格的上漲。 房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為全社會(huì)最為關(guān)注的 問(wèn)題。過(guò)高的房?jī)r(jià)也會(huì)導(dǎo)致加速通貨膨脹，民怨四起。房?jī)r(jià)的波動(dòng)不僅影響到所有居民當(dāng)期的消費(fèi)行為，而且會(huì)顯著地改變資產(chǎn)的分化，將社會(huì)財(cái)富向富人轉(zhuǎn)移，從而擴(kuò)大了貧富差距；將社會(huì)財(cái)富向城市，特別是商業(yè)繁華地區(qū)轉(zhuǎn)移，從而擴(kuò)大了城鄉(xiāng)差別；將社會(huì)財(cái)富向沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，從而擴(kuò)大地區(qū)差距；將社會(huì)財(cái)富向政府轉(zhuǎn)移，最糟糕的是將銀行資產(chǎn)向投機(jī)者轉(zhuǎn)移，從而增加了引發(fā)金融危機(jī)的概率。 如果房?jī)r(jià)真的大跌，對(duì)于整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)回帶來(lái)十分嚴(yán)重的后果。后果二：國(guó)民經(jīng)濟(jì)通脹急劇轉(zhuǎn)為通縮，經(jīng)濟(jì)硬著陸。后果三：房產(chǎn)投資者資產(chǎn)縮水，引發(fā)社會(huì)大動(dòng)蕩。后果四：住房保障體系無(wú)法正常實(shí)施。目前政府將為低收入者實(shí)施的建設(shè)保障型住房與限價(jià)房，主要財(cái)政支出由地方政府統(tǒng)籌，支出本來(lái)就十分困難。 抑制房?jī)r(jià)的政策建議 要解決目前房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，我們應(yīng)從開發(fā)成本和供求關(guān)系兩方面綜合考慮。如果只顧降低開發(fā)成本，不適當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)量，仍會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)不僅降不下來(lái)，而且會(huì)出現(xiàn)政府減免稅費(fèi)的好處轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的高利潤(rùn)，消費(fèi)者難以得到實(shí)惠的現(xiàn)象。在降低成本的同時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)量的做法，不會(huì)挫傷開發(fā)商的積極性，因?yàn)楣┙o增加引起房?jī)r(jià)下降給開發(fā)商造成的“損失”可以通過(guò)降低了的開發(fā)成本得到彌補(bǔ) 。兩者必須同時(shí)努力才能達(dá)到降低成本的目的。 政府 又 提出新國(guó)四條：堅(jiān)決抑制不合理住房需求 。加快保障性安居工程建設(shè) 。 由分析可知，房屋成本主要由土地開發(fā)費(fèi)用、生產(chǎn)資料消耗和人工費(fèi)用三部分組成。在生產(chǎn)資料方面，建筑材料的價(jià)格是一個(gè)很重要的因素，尤其是對(duì)鋼材、混凝土等材料的價(jià)格進(jìn)行有效的控制，這也需要政府的干預(yù)，使建筑材料的價(jià)格控制在一定范圍之內(nèi)，甚至要通過(guò)改進(jìn)技術(shù)等措施來(lái)降低建材的價(jià)格；另外建設(shè)中所使用機(jī)器、設(shè) 備、工具、施工用附屬設(shè)施等，要小心保養(yǎng)，盡量增長(zhǎng)其經(jīng)濟(jì)壽命。 擴(kuò)大開發(fā)量，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，增加有效供給，釋放有效需求 僅采取降低成本的單向措施達(dá)不到降低住房?jī)r(jià)格的目的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)總的來(lái)看是由供求決定的，在供應(yīng)大于需求的情況下，很大程度上由成本 +必要利潤(rùn)決定售價(jià)，其中成本是一個(gè)決定性的因素，開發(fā)商不能虧本。在調(diào)整供求結(jié)構(gòu)方面，同要需要政府和企業(yè)共同努力，政府實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控，改善人民生活水平；企業(yè)面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)，也必須要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，居安思危。 政府在政策引導(dǎo)上應(yīng)采取措施，調(diào)整和引導(dǎo)供給與需求，緩解需求的壓力；實(shí)行租售并舉，緩解市場(chǎng)壓力。 十、模型的 評(píng)價(jià)與 優(yōu)化 本模型 采用統(tǒng)計(jì)規(guī)律建立起了表示 房?jī)r(jià) 的多元線形回歸模型 。模型建立之后進(jìn)行了修正，得到的結(jié)果比較符合實(shí)際。并且建立過(guò)程中運(yùn)用了數(shù)據(jù)擬合法進(jìn)行評(píng)估及預(yù)測(cè)，使結(jié)果精度更高。 除了模型中考慮到的影響房屋價(jià)格的因素之外，還有一系列其他因素的影響： （ 1）房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能、新舊程度是 影響房屋價(jià)格的重要因素。房屋有高屋，多層和低層之分，由于其所用設(shè)備、施工技術(shù) :施工機(jī)械化程度不同，各種層數(shù)、各種朝向的房屋形成一定的價(jià)格差異。房屋所處位置是在城區(qū)還是在郊區(qū)，交通便利的繁華地段還是背街小巷，交通、文化教育和社區(qū)服務(wù)設(shè)施都對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。房屋價(jià)格受政策因素的影響很大，在某種情況下，政策因素往往成為房屋價(jià)格的決定因素。 （ 5）還有一 些人的投機(jī)心理，想利用房?jī)r(jià)上漲來(lái)?yè)埔话?，想以房屋增殖?lái)賺取利潤(rùn)。由此我們采用的是“把握主要矛盾，忽略次要矛盾”的方法，因此該模型仍然具有一種普遍性和代表性，在此基礎(chǔ)上在考慮其他因素時(shí)，此方法仍然是適用的。而在提出該模型時(shí)也 確實(shí)參考很多的數(shù)據(jù)，才將之間的個(gè)各因素確定為線性的。 針對(duì)以模型中存在的問(wèn)題，我們提出如下改進(jìn)建議。 （ 2）本模型建立過(guò)程中忽略了眾多因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響， 如考慮建成面積、流動(dòng)人口、 國(guó)家調(diào)控 等因素 等，應(yīng) 綜合考慮各方面因素， 以減小誤差。 參考文獻(xiàn) [1]. 中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 — 年度數(shù)據(jù)， [2].毛國(guó)君等編著，《數(shù)據(jù)挖掘原理與算法（第二版）》，北京：清華大學(xué)出版社， , P123。 [4].徐萃薇、孫繩武 編著，《計(jì)算方法引論》，北京：高等教育出版社， , P47P52， P54P58。 [6].金勇進(jìn)主編，《數(shù)字中國(guó)》，北京：人民出版社， ， P299。 25 附錄： MATLAB 程序 1． 因素確定相關(guān)程序 M=[ 13799 6886 3263 12840 4983 7826 3532 2680 3509 3223 2931 2452 5427 ]。 for j=1:8 a=sum(M(:,j))/13。 else N(i,j)=0。 %[ ]中輸入與房?jī)r(jià)相關(guān)的因素?cái)?shù)值 ，以列矩陣輸入 % y=[ ]。 x2=9000:100:24000。 figure(1) plot(x,y,39。,x2,y2) grid on title(39。) %39。中輸入某因素與房?jī)r(jià)的關(guān)系圖 % xlabel(39。) %39。中輸入所選取的因素 % ylabel(39。) 26 Y=[ ]。 %[ ]中輸入△ Y, △ A,△ B,△ C,△ D, 以列矩陣輸入 % pjY= 。 r1=YpjY。 r=r1.*r2。xy=sum(r)。xy)。 +009 +009 +008 +007。 +006 +007 +006 +005]。 %輸入?yún)f(xié)方差矩陣 % a=inv(A)*B。 %以列矩陣輸出 1a , 2a , 3a , 4a % 畫法程序 Y=13799。 B=。 D=。 disp(M)。 B=[ ]。 D=[ ]。 disp(Y)。 %輸入 13 個(gè)城市的實(shí)際房?jī)r(jià) ,以列矩陣輸入 % disp((XY)./X)。 y=[ ]。 a=X1\y。 x2=1:7。 y2=polyval(p,x2)。o39。工薪收入與年份擬合曲線 39。年份序號(hào) 39。工薪收入（元） 39。 y=[ ]。 %做二次擬合曲線 % a=X1\y。 x2=1:7。 y2=polyval(p,x2)。o39。?? 與年份擬合曲線 39。年份序號(hào) 39。?? 39。 B=[117495 134660 153385 173670 ]。 D=[ ]。 disp(Y) 房?jī)r(jià)走勢(shì)擬合曲線 圖畫法程序 t=[1 2 3 4 5 6 7 9 10 11 12] 39。 X1=[ones(size(t)) t t.^2]。 disp(a)。 p=polyfit(t,y,2)。 figure(1) plot(t,y, 39。,x2,y2) title(39。) xlabel(39。) ylabel(39。)