【正文】 關(guān)報告b 遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫等違法行為，應(yīng)立即報警，且保護好現(xiàn)場c 管轄范圍內(nèi)有瘋、傻、醉等特殊人員進入或鬧事時，應(yīng)采取措施將其離開管轄區(qū)d 轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問 e 管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門。劉某認(rèn)為，自己按照物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同》約定，繳納了物業(yè)管理費。被告物業(yè)公司辯稱，開發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用，應(yīng)付重要責(zé)任，保安公司應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。業(yè)主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財產(chǎn)，不應(yīng)該放在業(yè)主家中，故不應(yīng)該列入賠償范圍。請分析以后回答以下問題：（1）物業(yè)公司在此次事件中辯稱合適不？（2）在物業(yè)承接查驗的過程中，物業(yè)公司有無過失？（3）房屋開發(fā)公司和保安公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？ 答案要點提示：（1）首先肯定，物業(yè)公司辯稱是不合適的。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（3）不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。2，某大廈電梯設(shè)備已老化，又無人看管，導(dǎo)致人數(shù)超過了限乘人數(shù)，達到16人。同時電梯內(nèi)無安裝報警系統(tǒng)，延遲了施救，直至最后解救時，一個孕婦已昏迷，只得送往醫(yī)院搶救。以上兩次事件，保險公司都進行了理賠，因為物業(yè)公司對電梯買了保險。（2）物業(yè)公司該類事件中，存在怎樣的問題？（3）當(dāng)電梯發(fā)生故障時，應(yīng)該怎樣實施救援？ 答案要點提示：（1）該物業(yè)公司采取的是風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁機制。一是電梯的常規(guī)檢查管理不到位；二是沒有很好的救援預(yù)案；三是不吸取教訓(xùn)，導(dǎo)致再次發(fā)生同類事件。模擬試題二一、單項選擇題（共30題，每題的備選項中，只有1個最符合題意）目前，各物業(yè)管理企業(yè)，組織機構(gòu)建設(shè)中，最常采用的架構(gòu)形式是（）A:直線制 B:直線職能制C:事業(yè)部制 D:矩陣制 本題正確答案為:B 本題解析:以下是物業(yè)管理在招標(biāo)的方式的是（）A:定向招標(biāo) B:不定期招標(biāo) C:邀請招標(biāo) D:定期招標(biāo) 本題正確答案為:C 本題解析:早期介入和前期物業(yè)管理階段招標(biāo)不包括（）A:對投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議 B:房屋及共用設(shè)施設(shè)備的安裝C:參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應(yīng)整改意見 D:對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制定物業(yè)管理方案 本題正確答案為:B 本題解析:物業(yè)服務(wù)合同的特點的表述中，不正確的是（）A:產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主作為主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 B:各級政府要對物業(yè)管理的日常正常的管理秩序要進行必要的介入管理 C:物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)的的服務(wù)D:一旦物業(yè)服務(wù)合同生效，合同中的條款對每一個業(yè)主都有同樣的約束力 本題正確答案為:A 本題解析:下列的原因中不是物業(yè)服務(wù)合同終止的原因是（）A:物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的 B:物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的 C:物業(yè)管理企業(yè)因為利潤少而終止合同 D:物業(yè)管理企業(yè)宣告破產(chǎn) 本題正確答案為:C 本題解析:在物業(yè)建設(shè)階段，下列選項中不是早期介入的內(nèi)容的是（）A:與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案 B:配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量C:對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝進行設(shè)計 D:熟悉并記錄基礎(chǔ)隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況等 本題正確答案為:C 本題解析:物業(yè)管理項目前期運作中不屬于管理資源完善與優(yōu)化的內(nèi)容是（）A:管理用房到位 B:物資配備到位 C: 物業(yè)管理人員到位 D:各項規(guī)章制度制定到位 本題正確答案為:D 本題解析:不是新建物業(yè)承接查驗的準(zhǔn)備工作的是（）A:人員準(zhǔn)備 B:計劃準(zhǔn)備 C:物業(yè)資料準(zhǔn)備 D:設(shè)備、工具準(zhǔn)備 本題正確答案為:C 本題解析:新建物業(yè)移交方是（）A:前期物業(yè)管理部門 B:建設(shè)單位 C:業(yè)主大會 D:房地產(chǎn)主管部門 本題正確答案為:B 本題解析:下列不是裝飾裝修管理中應(yīng)該注意的問題的是（）A:管理單位在裝飾裝修管理中為了避免理解歧義，有必要到現(xiàn)場進行核對 B:在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否完備C:在驗收時如發(fā)現(xiàn)已經(jīng)完工的不符合要求的裝修部分，應(yīng)提出嚴(yán)厲的警告，以防以后再犯 D:對于裝飾裝修過程中的違規(guī)行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約等法規(guī)進行處理 本題正確答案為:C 本題解析:1下列不是入住期間需要注意的問題是（）A:業(yè)主入住實行一站式服務(wù)，方便業(yè)主辦理入住手續(xù) B:因故不能按時辦理入住手續(xù)的必須提前通知物業(yè)管理企業(yè) C:應(yīng)合理安排業(yè)主辦理入住手續(xù)的時間 D:注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo) 本題正確答案為:B 本題解析:1以下表述中是物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責(zé)任的是（）A:裝飾裝修中采用了不符合國家環(huán)保要求的材料 B:業(yè)主在裝修過程占用公共空間C:物業(yè)管理企業(yè)接到了不合法裝修的舉報信息時不予理會 D:在裝修過程中，擅自拆改供暖管道 本題正確答案為:C 本題解析:1下列不是修理類別的是（）A:大修B:中修C:小修 D:搶修本題正確答案為:D 本題解析:1物業(yè)的供電種類按照供電方式的不同分為（）A:長期供電和臨時供電 B:單回路供電和多回路供電 C:高壓供電和低壓供電D:無自備電源供電和有自備電源供電 本題正確答案為:C 本題解析:1下列不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容是（）A:使用管理 B:維修保養(yǎng) C:客戶管理D:技術(shù)檔案資料管理 本題正確答案為:C 本題解析:1房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃要嚴(yán)格按照維修計劃實施，在確保安全的前提下，不需要注意（）A:質(zhì)量控制 B:進度控制 C:成本的控制 D:美觀度控制 本題正確答案為:D 本題解析:1植物受周圍環(huán)境影響較大，植物綠化功能以環(huán)保為主，在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強的樹種等特點的是()A:學(xué)校綠化管理 B:醫(yī)院綠化管理 C:工廠綠化管理D:大型公共物業(yè)綠化管理本題正確答案為:C 本題解析:1下列不是義務(wù)消防員的工作是（）A:負(fù)責(zé)消防知識的普及、宣傳及教育 B:負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查 C:負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報警中心的值班監(jiān)控 D:發(fā)生火災(zāi)時應(yīng)發(fā)揮消防主力實施救火 本題正確答案為:D 本題解析:1物業(yè)消防安全檢查的各部門、各項目自查不包括（）A:日常檢查 B:重大節(jié)日檢查 C:重大活動檢查D:各自互查 本題正確答案為:D 本題解析:當(dāng)發(fā)生電梯事故時，不能做的事情是（）A:通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰 B:立即通知電梯專業(yè)人員到達現(xiàn)場救助被困者C:被困者如有小孩、老人、孕婦等要特別注意，必要時請消防人員協(xié)助 D:指揮被困人員自己脫險 本題正確答案為:D 本題解析:2下列不是物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的是（）A:人員的工資 B:消耗的各種材料 C:員工的獎金 D:設(shè)施設(shè)別維修費用 本題正確答案為:D 本題解析:2酬金制和包干制的區(qū)別不包括（）A: 付費方式 B:營業(yè)利潤 C:風(fēng)險大小 D:成本費用 本題正確答案為:D 本題解析:2不是物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算時注意的事項的是（）A:詳細(xì)B:全面，無漏項 C:測算依據(jù)準(zhǔn)確D:服務(wù)費制定標(biāo)準(zhǔn)要準(zhǔn)確 本題正確答案為:D 本題解析:2檔案保存注意事項中，不包括（）A:物業(yè)承接查驗期和入住期收集整理的檔案照料屬于物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案，應(yīng)長期保存B:房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運行記錄檔案保存一般不能低于設(shè)備的使用年限的2 倍 C:對于員工的工作記錄檔案應(yīng)及時更新 D:各類小型設(shè)備的運行和維護記錄檔案、環(huán)境與安全管理記錄檔案的數(shù)量較大，檔案的保存期限較短 本題正確答案為:C 本題解析:2員工的外派培訓(xùn)中，不包括（）A: 企業(yè)性外派 B:晉升性外派 C:個人性外派 D:獎勵性外派 本題正確答案為:B 本題解析:2實施員工績效考核的原則，下列表述不正確的是（）A:凡是與績效有關(guān)的工作都要列入考核指標(biāo)體系，做到全面和完整，以避免考核的片面性 B:考核的內(nèi)容必須考慮到諸如個人生活習(xí)慣、癖好之類的瑣細(xì)內(nèi)容C:考核標(biāo)準(zhǔn)要便于衡量和理解，標(biāo)準(zhǔn)的制訂與執(zhí)行必須科學(xué)合理，不摻入個人好惡等感情成分 D:考核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適用于一切同類型的員工，不能區(qū)別對待或經(jīng)常變動 本題正確答案為:B 本題解析:2物業(yè)管理投訴處理方法不包括（）A:耐心傾聽B:發(fā)現(xiàn)問題，適當(dāng)解釋 C:詳細(xì)記錄，確認(rèn)投訴 D:及時處理，注重質(zhì)量 本題正確答案為:B 本題解析:2客戶滿意度調(diào)查不包括（）A:目標(biāo)明確 B:領(lǐng)導(dǎo)重視 C:協(xié)同運作 D:一年一次 本題正確答案為:D 本題解析:2列通知的種類，不正確的是（）A:指示性通知 B:周知性通知 C:文件性通知 D:轉(zhuǎn)發(fā)性通知 本題正確答案為:C 本題解析:以下不屬于海報的結(jié)構(gòu)的是（）A:標(biāo)題 B:落款 C:正文 D:簽署本題正確答案為:D 本題解析:多項選擇3多項選擇題（共15題，每題的備選選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯誤。）投標(biāo)文件的編寫要注意（）A:使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位 B:使用統(tǒng)一的貨幣C:使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范 D:使用準(zhǔn)確的表達方式 E:確保資料的真實性 本題正確答案為:A,B,C,D,E 本題解析:3合同訂立的基本原則有()A:主體平等 B:合同自由C:權(quán)利義務(wù)公平對等 D:誠實守信E:守法和維護社會公益 本題正確答案為:A,B,C,D,E 本題解析:3早期介入的作用有()A: 優(yōu)化設(shè)計B:有助于提高工程質(zhì)量 C:有利于了解物業(yè)情況 D:為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備 E:有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 本題正確答案為:A,B,C,D,E 本題解析:3物業(yè)的查驗的方式有（）A:經(jīng)驗查驗 B:觀感查驗 C:使用查驗 D:檢測查驗 E:試驗查驗本題正確答案為:B,C,D,E 本題解析:3新建物業(yè)與物業(yè)管理更迭時承接查驗的區(qū)別是（）A:物業(yè)移交的雙方不同 B:物業(yè)承接查驗的內(nèi)容不同 C:承接查驗檢查重點不同 D:承接查驗的方法不同 E:承接查驗的時間不同 本題正確答案為:A,B,C 本題解析:3維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容包括（）A:維護養(yǎng)護對象 B:維修養(yǎng)護的責(zé)任人 C:維修養(yǎng)護的標(biāo)準(zhǔn)D:維修養(yǎng)護的方法 E:維修養(yǎng)護效果的驗證 本題正確答案為:A,B,C,E 本題解析:3下列哪些行為，城市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)責(zé)令其改正，嚴(yán)重的并處罰款（）A:將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房 B:損壞房屋原有的節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的 C:擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的 D:裝修人違反《建設(shè)工程管理條例》E:未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出方案，擅自超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面載荷的 本題正確答案為:A,B,C,E 本題解析:3白蟻的防治防治方法有（）A: 挖巢法 B:藥殺法 C:誘殺法 D:火燒法 E:生物防治法本題正確答案為:A,B,C,E 本題解析:3消防安全預(yù)案制定重點防火物業(yè)（）A:生產(chǎn)易燃易爆的工廠B:大型物質(zhì)倉庫以及工廠較為密集區(qū) C:酒店、商場、寫字樓D:高層及超高層和度假村 E:大型卡拉OK廳 本題正確答案為:A,B,C,D 本題解析: 物業(yè)管理日常運作過程中存在的風(fēng)險有（）A:管理費收繳風(fēng)險B:替公用事業(yè)費用代收代繳風(fēng)險 C:管理項目外包存在的風(fēng)險 D:物業(yè)管理員工存在的風(fēng)險 E:公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險 本題正確答案為:A,B,C,D,E 本題解析:4物業(yè)服務(wù)費成本一般包括（）A:管理人員的工資、社會保險、福利等B:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 C:物業(yè)管理區(qū)相關(guān)的維護費用 D:物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊E:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用 本題正確答案為:A,B,C,D,E 本題解析:4物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的記錄內(nèi)容主要包括（）A:企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況 B:業(yè)績及良好行為記錄 C:經(jīng)營活動中的違法違規(guī)行為 D:服務(wù)質(zhì)量及其他不良行為記錄 E:公眾投訴處理情況 本題正確答案為:A,B,C,D,E 本題解析:4選拔應(yīng)聘者的方法有（）A:面試 B:心理測試 C:知識測試 D:勞動技能測驗 E:團隊意識測試 本題正確答案為:A,B,C,D 本題解析:4測量客戶滿意的方法有（）A:建立受理系統(tǒng)B:客戶滿意度調(diào)研 C:失去客戶調(diào)研 D:管理人員調(diào)研 E:競爭對手調(diào)研 本題正確答案為:A,B,C,E 本題解析:4組成公文式標(biāo)題的最基本的要素包括（）A:區(qū)域 B: 文種 C:單位 D:內(nèi)容 E:事由本題正確答案為:B,E 本題解析:簡答題4業(yè)主岳先生從前業(yè)主手中買得其在xx小區(qū)的10樓4單元204房間，付清了房款之后 就搬進了新房。岳先生感到詫異，認(rèn)為前面幾個月的管理開支應(yīng)該由當(dāng)時的業(yè)主負(fù)責(zé)，而后入住的業(yè)主無責(zé)任承擔(dān)，物業(yè)公司在亂收費。行政主管部門經(jīng)查認(rèn)為業(yè)主岳先生由于沒有與前業(yè)主約定管理費承擔(dān)的問題，裁定由岳先生承擔(dān)所欠管理費。該送餐人員渾身汗味，送的兩大包飯幾乎占滿了電梯地面，飯菜味充溢電梯。該行為不僅耽誤了用戶的寶貴時間，而且還給外賓留下了不良的隱性。分析后請回答以下問題：（1）針對案例中的情況，業(yè)界存在哪些意見？（2）遇到案例中的事件，物業(yè)公司應(yīng)該怎么做？（3）物業(yè)管理公司針對送貨人員應(yīng)如何做好安全防范管理工作？本題分?jǐn)?shù)（20）（1）兩種意見：一是為了方便管理，物業(yè)公司應(yīng)該禁止這些外來人員乘坐電梯。因為物業(yè)公司的電梯不是保密機構(gòu)或私有財產(chǎn)。（3）應(yīng)這樣這樣做：一是送貨人員佩戴《臨時出入證》，在物業(yè)指定出入口進出； 二是送貨人員應(yīng)衣冠整齊干凈，不得穿背心、短褲、拖鞋進入物業(yè)； 三是送貨人員應(yīng)該乘坐送貨電梯到送餐層； 四是送貨人員不得亂**用物業(yè)公共設(shè)施；五是送貨人員應(yīng)自覺維護物業(yè)環(huán)境，對貨物進行很好地餓包裝； 六是如有違反者，物業(yè)公司應(yīng)對其進行批評教