【正文】 企業(yè)傾向于開(kāi)發(fā)小高層、高層建筑是非常正常的，從全國(guó)一二級(jí)城市的發(fā)展來(lái)看也有比較明顯的趨勢(shì)，目前城市中心地段樓型為小高層的商品房開(kāi)發(fā)比例較高；而對(duì)購(gòu)房者而言，多層住宅得房率高，居住方便舒適，多數(shù)購(gòu)房者更傾向于購(gòu)買(mǎi)多層建筑，但在現(xiàn)實(shí)面前，只能退而求其次，這也促進(jìn)了市場(chǎng)對(duì)小高層或高層的規(guī)劃與配套要求的提高。這表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍是產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求。 抉策地產(chǎn)研究中心每季度發(fā)布的《南京市房地產(chǎn)季度消費(fèi)者調(diào)查》將對(duì)南京市每季度的購(gòu)房需求特征、影響因素及其變化進(jìn)行深入分析，詳情可咨詢我中心研究部。在新建商品房的供給結(jié)構(gòu)中，既有供給總量的分析，也有分結(jié)構(gòu)的分析。 南京市 2020 年二季度市場(chǎng)供給狀況 南京市 2020 年二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 圖 21 顯示的是 2020 年至 2020 年上半年南京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額及房地產(chǎn)投資總額的變化情況。伴隨著固定資產(chǎn)投資的增加，南京的房地產(chǎn)投資額也是高速增長(zhǎng)，至 2020 年上半年已達(dá) 億元。 根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字 2020 年 16 月，南京市完成房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) % ；施工面積 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) % ，其中住宅面積 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) % ；新建商品房銷售持續(xù)走旺，銷售面積達(dá) 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) % ，其中住宅銷售 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) % ；商品房銷售額 億元，同比增幅高達(dá) % 。 6 月 8 日 ，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》指出，授權(quán)審批農(nóng)用地專用的市、州人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)暫停辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。 由于南京的國(guó)有土地儲(chǔ) 備非常豐富，短期內(nèi)政府的宏觀調(diào)控并不會(huì)減少南京的土地供應(yīng)量。 到 2020 年上半年為止，南京新增入庫(kù)（儲(chǔ)備）土地 32 幅，土地總面積 公頃，成為下半年土地潛 在供應(yīng)量的一部分。 土地二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況 由于國(guó)家對(duì)于土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的門(mén)檻，增加了土地轉(zhuǎn)讓的難度，南京土地二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化。在土地一級(jí)市場(chǎng)土地價(jià)格不斷上漲的情況下，二級(jí)市場(chǎng)的土地價(jià)格持續(xù)上漲，將導(dǎo)致今后 23 年內(nèi)南京市商品房開(kāi)發(fā)中土地成本的繼續(xù)增加。 目前，全市共有九個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房片區(qū)，一次性規(guī)劃用地總面積 6157 畝，規(guī)劃建筑 356 ． 39 萬(wàn)平米，可建住宅 41300 套?？梢源_保年底有 150 萬(wàn)平米經(jīng)適房竣工、交付。 2020 年下半年至 2020 年度，由于經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房供應(yīng)量增加，中低 價(jià)位商品房供需緊張狀況會(huì)有所緩解?？偟墓┬璞葹? ： 1 ，供略大于求，新建商品房的供需比 是 ： 1 。 供給監(jiān)測(cè)模型簡(jiǎn)介 南京抉策地產(chǎn)研究中心的新建商品房供應(yīng)監(jiān)測(cè)包括實(shí)際的、現(xiàn)實(shí)的供給 ，我中心擁有南京在售的樓盤(pán)的精確資料，各類樓盤(pán)的市場(chǎng)供給模型簡(jiǎn)介如下： Ⅰ ① 如果樓盤(pán)在報(bào)告期區(qū)間在售： 該樓盤(pán)的供給量＝開(kāi)盤(pán)時(shí)的總供應(yīng)量－已經(jīng)銷售的樓盤(pán)面積＋該樓盤(pán)在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)下期再次開(kāi)盤(pán)及預(yù)售的面積 ② 如果樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，也未預(yù)售，但是開(kāi)盤(pán)期在報(bào)告期區(qū)間內(nèi)： 該樓盤(pán)的供給量＝開(kāi)盤(pán)的供應(yīng)量 ③ 如果樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，并且開(kāi)盤(pán)期亦不在報(bào)告期內(nèi)，但是樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售：該樓盤(pán)的供應(yīng)量＝該樓盤(pán)預(yù)售的總面積－已經(jīng)預(yù)售的面積 Ⅱ 將各個(gè)樓盤(pán)的資料匯總，得到南京抉策地產(chǎn)研究中心月度片區(qū)供應(yīng)與消化資料 ；將各片區(qū)資料匯總，得到抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總量月度供應(yīng)與消化數(shù)據(jù)。 20 2020 年二季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)的最新數(shù)據(jù)， 2020 年二季度南京新建商品房的供給總量為 271 萬(wàn)平米，統(tǒng)計(jì)方法參照 節(jié)的模型簡(jiǎn)介。江寧江北片區(qū)、城南片區(qū)、河西片區(qū)和城北片區(qū)的供需比已經(jīng)大于 1 ，城中片區(qū)供需比為 ，供需基本平衡，城東供需比為 ，供不應(yīng)求的情況有所加劇。結(jié)合 2020 年三季度的新建商品房供應(yīng)量分析（參見(jiàn)本節(jié)第 5 部分），在三季度，江寧、江北以及城南的市場(chǎng)供應(yīng)量有增無(wú)減，可以預(yù)計(jì)，這三個(gè)片區(qū)的供需比在三季度會(huì)繼續(xù)走高。 結(jié)合第一節(jié)未實(shí)現(xiàn)的需求分析，我們可以清楚的看出， 2020 年上半年未實(shí)現(xiàn)的需求主要集中于供需比小于 1 的城東片區(qū)和城中片區(qū)，而未被消化的供給主要集中于供需比過(guò)大的江寧、江北以及城南片區(qū)。 分價(jià)格層次的供需分析 圖 24 2020 年二季度南京市新建商品房分價(jià)格層次供需比 21 圖 24 顯示了分價(jià)格層次的供需平衡情況， 2020 年二季度，南京新建商品房在價(jià)格層次供需矛盾仍然尖銳。而在第一節(jié)中分價(jià)格層次的需求結(jié)構(gòu)分析中，我們可以明顯看出，占市場(chǎng)需求主體地位的是的單價(jià)在 5000 元以下 / 平米的商品房，大概占到市場(chǎng)容量的 88 ％。 二，從片區(qū)的角度進(jìn)行分析，目前市場(chǎng)中能夠提供單價(jià)在 5000 元以下 / 平米的商品房的片區(qū)只有江寧、江北、城北以及城南的部分地區(qū)，而這些片區(qū)在交通、配套等方面都存在著 某些問(wèn)題，阻礙了購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃。無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是對(duì)于購(gòu)房者而言，小高層的商品房都是折中的產(chǎn)物。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)高層住宅與別墅的供過(guò)于求仍較為嚴(yán)重，屬于市場(chǎng)壓力較大的細(xì)分市場(chǎng)，具體的市場(chǎng)表現(xiàn)就是高層住宅與聯(lián)排、獨(dú)立別墅消化速度的明顯放慢。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)的最新數(shù)據(jù)， 2020 年三季度南京新建商品房的供給總量約為 314 萬(wàn)平米，比二季度的 271 萬(wàn)平米增加了 % 。 鑒于本報(bào)告是常規(guī)層次的研究報(bào)告，有關(guān)城中片區(qū)的具體供給情況不再贅述，請(qǐng)關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》。因?yàn)楹游髌瑓^(qū)樓盤(pán)眾多，而且大部分的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，需要很長(zhǎng)的消化時(shí)間。 23 ? 2020 年三季度南京市新建商品房分物業(yè)供應(yīng)狀況 2020 年三季度，南京市新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)的主體仍是住宅，占到供應(yīng)總量的 74 ％，接下來(lái)是商住寫(xiě)字樓，占到供應(yīng)總體的 17 ％。見(jiàn)圖 27 。 三季度城東片區(qū)新增的樓盤(pán)較少，在市場(chǎng)供應(yīng)總量增加的情況下，供給的份額被 “ 沖淡 ” 了；河西片區(qū)的樓盤(pán)市場(chǎng)消化量與新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)供應(yīng)量相互抵消，市場(chǎng)供給無(wú)明顯變化；城中片區(qū)主要供應(yīng)是寫(xiě)字樓，在明顯供過(guò)于求的市場(chǎng)狀 24 態(tài)下 ，過(guò)多的積壓導(dǎo)致了供應(yīng)量的增加；江寧江北未被消化的供給量較大，在二、三季度又有大量的樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，表現(xiàn)出來(lái)就是市場(chǎng)供應(yīng)份額猛增。如何在這種市場(chǎng)中求得生存和發(fā)展，我中心將在相應(yīng)的《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)特征監(jiān)測(cè)月度報(bào)告》中進(jìn)行詳細(xì)的分析，敬請(qǐng)關(guān)注。 增加的住宅主要集中 在江寧、江北以及河西片區(qū)，這些片區(qū)都已經(jīng)供過(guò)于求；新增的寫(xiě)字樓幾乎全部分布在城中地區(qū)，為市場(chǎng)壓力區(qū)。 25 第三節(jié) 價(jià)格研究 本期價(jià)格研究以南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)為依托，對(duì)南京市不同區(qū)域、不同物業(yè)具有代表性樓盤(pán)（新建、在售商品房）的銷售狀況進(jìn)行連續(xù)跟蹤分析，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究本季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征。 1. 供給價(jià)格水平分析 抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù) 2020 年 8 月，南京抉策地產(chǎn)研究中心創(chuàng)立了 南京市 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng) ，是南京市第一個(gè)比較完善的監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格行情與銷售成交狀況的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)。 注： 70 指數(shù)并不是單純使用價(jià)格為變量，銷售進(jìn)程、空置比例、出租行情及相關(guān)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)行情都是重要的指標(biāo)項(xiàng)目。本期指數(shù)變化如下： 2020 年 6 月抉策南京 70 典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 南京市 70 典型樓盤(pán)價(jià)格總指數(shù)值 比上期增長(zhǎng)率 2020 年 06 月 120 ↑ ％ 2020 年 04 月 118↑ ％ 2020 年 02 月 116↑ % 2020 年 12 月 111↑ % 2020 年 10 月 106↑ 6% 2020 年 08 月 100 / 2020 年 6 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤(pán)指數(shù)分區(qū)指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 分區(qū)域指數(shù) 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北 2020 年 06 月 117 ↑ 120 ↑ 118 ↑ 117 ↑ 123 ↑ 116 ↑ 113 ↑ 2020 年 04 月 116↑ 118↑ 117↑ 115↑ 122↑ 115↑ 111↑ 2020 年 02 月 115↑ 116↑ 115↑ 112↑ 120↑ 113↑ 108↑ 2020 年 12 月 111↑ 112↑ 110↑ 108↑ 115↑ 110↑ 100 26 2020 年 10 月 106↑ 107↑ 106↑ 105↑ 109↑ 105↑ / 2020 年 08 月 100 100 100 100 100 100 / 2020 年 6 月抉策地產(chǎn)南京 70 典型樓盤(pán)指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表 發(fā)布時(shí)間 住宅 商 住寫(xiě)字樓 別墅 2020 年 06 月 125 ↑ 116 ↑ 116 ↑ 2020 年 04 月 123↑ 114↑ 115↑ 2020 年 02 月 121↑ 112↑ 114↑ 2020 年 12 月 115↑ 108↑ 110↑ 2020 年 10 月 108↑ 105↑ 106↑ 2020 年 08 月 100 100 100 本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70 典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)分析結(jié)果表明， 2020 年 6 月南京市房地產(chǎn)市 場(chǎng)總指數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)都上升了 12 個(gè)點(diǎn)，與上期指數(shù)相比變化不大。 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 6 月 70 指數(shù)仍保持緩慢上升，但個(gè)別片區(qū)已出現(xiàn)小幅下滑勢(shì)頭，有些片區(qū)供應(yīng)量明顯增加，因此，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡始終是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。其中漲幅最大的為上海 ％，其次為寧波 ％、天津 ％，南京居第四位為 ％。今年 4 月 27 日。聯(lián)系抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)的走向，再結(jié)合上述相關(guān)政策法規(guī)，表明上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步發(fā)展，同時(shí)發(fā)展速度與去年相比處于微升狀態(tài)。 圖 32 2020 年 8 月 2020 年 6 月南京市新建商品房均價(jià)漲幅圖（單位：元 / 平米） 如圖 32 所示：自從去年 8 月份南京抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)成立以來(lái)，根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)并分析得，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，商品房?jī)r(jià)格一路上漲，據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心發(fā)布 70 指數(shù)至今， 2020 年 8 月至 2020 年 6 月一年以來(lái)南京商品房總均價(jià)每平米上漲 627 元，其中漲幅最大的為城中，每平米上漲了 792 元；江北受沿江開(kāi)發(fā)及一系列交通設(shè)施建設(shè)的影響，商品房?jī)r(jià)格也連連上漲；上漲幅度最慢的屬江寧， 2020 年 8 月至 2020 年 6 月一年以來(lái)每平米僅上漲了 438 元，這與江寧的配套設(shè)施、交通及政策等因素有關(guān)。 住宅加權(quán)均價(jià)超過(guò) 6000 元 / 平米的為城中片區(qū) ，其它片區(qū)如：城北、城東、城南均有不同程度的上漲。 圖 34 2020 年 8 月 2020 年 6 月南京市新建商品住宅價(jià)格漲幅（單位：元 / 平米） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 70 指數(shù)發(fā)布一年以來(lái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 8 月至 2020 年 6 月一年以來(lái)，南京市商品住宅總均價(jià)上漲了 725 元 / 平米，其中上漲幅度最大為河西片區(qū)達(dá) 955 元 / 平米。 近期高檔公寓及別墅物業(yè)銷售狀況較好，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二季度分物業(yè)市場(chǎng)容量中對(duì)別墅的需求占商品房總需求的 ％。到 5 月中旬已開(kāi)工 97 萬(wàn)平米。當(dāng)前，中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適 用房的建設(shè)總量占商品房總量的比重較小，因此對(duì)南京市各片區(qū)商品房均價(jià)沒(méi)有產(chǎn)生顯著影響，但是經(jīng)濟(jì)適用房的出租轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象很頻繁。 如圖 37 所示 :6 月份江寧二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，這與目前江寧的 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)，江寧商品房的空置率較高，根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心二手房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，江寧的二手房主要以次新房源為主，這些因素致使江寧二手房?jī)r(jià)格連連上漲。 南京市租賃行情分析 從房屋租價(jià)和售價(jià)比來(lái)看南京房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情，目前租賃價(jià)格水平較低，一部分準(zhǔn)購(gòu)房者寧愿租房，這主要原因是目前的房?jī)r(jià)水平對(duì)于這部分群體只有選擇租房。 31 圖 38 2020 年 5 、 6 月南京市普通住宅租賃均價(jià)走勢(shì)（單位：元 / 平米 / 月） 土地價(jià)格水平分析 截至到 2020 年上半年，南京市通過(guò)拍賣方式成交的地塊為 21 塊，土地成交總面積為 公頃，成交總金額為 億元，土地平均成交價(jià)格為 元 / 平米。從總體來(lái)說(shuō)， 2020 年上半