【正文】 ? 新項(xiàng)目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。 ? 吸取其它小區(qū)在開(kāi)發(fā)時(shí)的重復(fù)設(shè)計(jì)，以及施 工工序不合理造成的重復(fù)開(kāi)挖反復(fù)施工，造成 浪費(fèi)。 因此，高壓供電 部分應(yīng)委托電業(yè)局進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ③ 熱力管 道接口與熱交換站的路徑越短越好， 可以減少熱損耗，同時(shí)盡量避開(kāi)其它管道。 ⑤ 小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如： 通元花園、 613 所、雅賽城），可以減少沉淀物， 降低常期維護(hù)清淤費(fèi)用。 ⑦ 電氣設(shè)備以及強(qiáng)弱電橋架，管道井的施工應(yīng) 注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。分戶計(jì)量表，最好設(shè)置在管 道井內(nèi)；如放在戶內(nèi)時(shí)，最好安裝磁卡表，以 便于物業(yè)公司后期管理。 ? 如果商務(wù)樓按復(fù)式樓中樓設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮消 防噴淋的安裝要求，要留設(shè)上水管線布置空間， 應(yīng)事先申報(bào)消防設(shè)施布線施工做法，避免重復(fù) 施工。 ? 中央空調(diào)的送風(fēng)管道入戶安裝要合適，吊頂 凈空高度要嚴(yán)格核定落實(shí)，力求設(shè)計(jì)合理。管道井內(nèi)安裝計(jì)量表時(shí)應(yīng) 保證各部件便于檢修維護(hù)。地下室外墻應(yīng)設(shè)高側(cè)窗 通風(fēng)良好。 ? 小區(qū)內(nèi)的安防監(jiān)控探頭應(yīng)在一樓交通廳，電 梯轎箱內(nèi)，地下車庫(kù)及出入口處，小區(qū)主入口 和商場(chǎng)處設(shè)置。 ? 《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書(shū)》。 ? 換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 消防驗(yàn)收： ? 消防產(chǎn)品資料。 ? 核發(fā)驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)。 綠化驗(yàn)收 質(zhì)量驗(yàn)收（綜合）： ? 綜合驗(yàn)收資料備案。 竣工驗(yàn)收資料管理： ? 向規(guī)劃、建委提供備案資料。 ? 向物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)移交全套竣工驗(yàn) 收資料（含圖紙）。 ? 分產(chǎn)控制圖測(cè)繪。 項(xiàng)目前期： 根據(jù)項(xiàng)目初步可行性研 究報(bào)告及項(xiàng)目初步 規(guī)劃，開(kāi)展經(jīng)濟(jì)效益分析與預(yù)測(cè)，確定投資報(bào) 酬率及目標(biāo)利潤(rùn)率。 報(bào)建管理： 對(duì)項(xiàng)目報(bào)告建審批新發(fā)生的稅金與費(fèi)用應(yīng) 分項(xiàng)設(shè)帳，按建設(shè)項(xiàng)目的受益對(duì)象正確分?jǐn)偂? ? 客戶根據(jù)合同，支付首付款后，財(cái)務(wù)人員為 客戶開(kāi)據(jù)銷售發(fā)票，由經(jīng)銷部負(fù)責(zé)到協(xié)議銀行 辦理按揭貸款，財(cái)務(wù)人員接銀行通知后，應(yīng)及 時(shí)據(jù)實(shí)入帳，正確核算個(gè)貸本息，并定期與經(jīng) 銷部銷售合同管理人員核對(duì)，及時(shí)清理欠款。 竣工驗(yàn)收管理： 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，財(cái)務(wù)部應(yīng)會(huì)同工程部對(duì) 施工單位的決算報(bào)告進(jìn)行審核，根據(jù)三方認(rèn)可 的決算數(shù)據(jù)確定工程建設(shè)總支出，與已付工程 款，代付材料款的差額列入“應(yīng)付帳款施工 單位”進(jìn)行債務(wù)核算。 根據(jù)公司的投資要求，在充分挖掘公司內(nèi)部資 金潛力的基礎(chǔ)上，做好資金需求量的預(yù)測(cè)，適 度籌集資金，在籌資過(guò)程中應(yīng)合理選擇資金來(lái) 源，對(duì)比各籌資方式的資金成本，力求使公司 總的資金成本達(dá)到最低，適度舉債，合理確 立 自有資金和借入資金的比例，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 成本費(fèi)用的核算包括費(fèi)用開(kāi)支的核算與開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品成本的形成的核算兩部分內(nèi)容。根據(jù)成本費(fèi)用的性質(zhì)可分為直接費(fèi)、間接 費(fèi)和期間費(fèi)三部分。 ① 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 根據(jù)征用土地過(guò)程中發(fā)生的土地購(gòu)置費(fèi)、耕地 占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)以及原有建筑物品拆遷 補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)支出，據(jù)實(shí)登記入帳，若是一宗土 地上同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按各受益對(duì)象新 占建設(shè)場(chǎng)地面積或建筑面積比例在其受益對(duì)象 上予以分配，計(jì)算公式如下： 分配率 =土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)247。 ③ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)批三通一平、七通一平的建設(shè)支出， 以及環(huán)衛(wèi)、綠化等配套建設(shè)，如果新耗費(fèi) 的基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)有幾個(gè)項(xiàng)目共同承擔(dān)，則應(yīng)按 各項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或建筑面積的比例將其 予以分配。此項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按單項(xiàng)工程施工 預(yù)算進(jìn)行控制開(kāi)支，分項(xiàng)核算。 B、如果配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步或者雖 然同步但應(yīng)由兩個(gè)以上的開(kāi)支項(xiàng)目承擔(dān)，則發(fā) 生的公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在配套設(shè)施項(xiàng)目上歸 集成本，然后再按各受益項(xiàng)目的建筑面積或預(yù) 算造價(jià)，預(yù)算成本的比例予以分配。 ? 分配管理。 ① 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期； ② 開(kāi)盤試銷期； ③ 銷售擴(kuò)張期； ④ 強(qiáng)勢(shì)銷售期； ⑤ 掃尾清盤期； ? 各階段的銷售實(shí)施細(xì)則及廣告宣傳方案。 ? 人員配備與資料配給。 ? 交 房策劃方案。 ? 隨合同提供客戶服務(wù)手冊(cè)（含購(gòu)房、辦證、 稅費(fèi)、物業(yè)交接等說(shuō)明）。 ? 注意土地證的內(nèi)容填寫(xiě)（總參與五四零八廠 土地證為兩個(gè)） ? 認(rèn)購(gòu)書(shū)要有明 確時(shí)限與責(zé)任限制。 列舉合同書(shū)與認(rèn)購(gòu)書(shū)可選擇性擴(kuò)容空間： 針對(duì)購(gòu)房者有可能提出的要求有允許簽訂 的范圍，由我方總監(jiān)控制。 ? 簽訂與付款的約定與履行程序。 銷售合同與財(cái)務(wù)的銜接： ? 形成銷售合同與認(rèn)購(gòu)書(shū)臺(tái)帳（本人及家人聯(lián) 系方式、地址、貸款資料提供與審核情況等）。 ? 形成貸款戶臺(tái)帳。 ① 促銷活動(dòng)讓利問(wèn)題； ② 促銷活動(dòng)優(yōu)惠措施等； 銷售合同與階段性促銷的銜接： ? 制定階段性促銷要結(jié)合基本合同內(nèi)容制定 （不能超越基本合同）。 ? 補(bǔ)充協(xié)議的簽訂。 銷售合同的履行監(jiān)控： ? 結(jié)合銷售各類臺(tái)帳，形成監(jiān)控程序，每日進(jìn) 行監(jiān)控及時(shí)處理。 ? 建立業(yè)主履行監(jiān)控執(zhí)行程序后，形成文案資 料，及時(shí)送達(dá)（送達(dá)、掛號(hào)郵件等）并存檔， 以使出現(xiàn)法律糾紛時(shí)有證據(jù)可查。 銷售合同的存檔備案管理： ? 簽訂合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)如何存檔，專人保管及按 程序查詢。 ? 對(duì)合同復(fù)印出處嚴(yán)格登記。 十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案： ? 合同交付及權(quán)屬交付期限要科學(xué)合理。 ① 認(rèn)購(gòu)、預(yù)售前將面積委托權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審； ② 竣工期提前安排測(cè)繪，必要時(shí)可由業(yè)主參 與； ③ 測(cè)繪有明確結(jié)果后，以書(shū)面告知業(yè)主，并將 辦證有關(guān)說(shuō)明書(shū)面告知業(yè)主； 分戶證辦理： ? 分戶土地證辦理。 配合物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)戶籍備案： ? 何轄區(qū)派出所提供的有關(guān)備案資料。 十二、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司的選擇： ? 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。 ? 物業(yè)服務(wù)取費(fèi)。 ? 物業(yè)服務(wù)品牌。 ? 物業(yè)企業(yè)的綜合素質(zhì)。 物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性： ? 商業(yè)部分的租賃管理。 ? 寫(xiě)字樓的租賃管理。（可采取公開(kāi)招標(biāo)） 。 ? 確定物業(yè)在項(xiàng)目哪個(gè)階段可介入。 ? 保潔服務(wù)。 ? 安全與交通管理。 ? 公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)。 ? 檔案及數(shù)據(jù)管理。 ? 家政服務(wù)。 ? 社區(qū)文化服務(wù)。 ? 價(jià)格體系。 ? 資質(zhì)問(wèn)題。 ? 會(huì)員制有償保潔服務(wù)。 ① 保姆班； ② 主婦培訓(xùn)班； ③ 專家類講座； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間向開(kāi)發(fā)企業(yè)隨時(shí)提供建議 提供物業(yè)管理可參照的相關(guān)法律法規(guī) 制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé) 提供項(xiàng)目銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料： ? 質(zhì)量保證書(shū)（兩書(shū)之一）要注明保修起止日。 ? 業(yè)主公約。 ? 房屋交收流程。 ? 入伙手續(xù)書(shū)（結(jié)合“客戶手冊(cè)”、客戶驗(yàn)收表 等）。 ? 物業(yè)管理合同及其備 案。 ? 裝修手冊(cè)及裝修申請(qǐng)表。 1物業(yè)交接工作（入伙階段） 1物業(yè)維修工作： ? 保修期內(nèi)同開(kāi)發(fā)商（或建筑商、材料商）完 善維修形式，形成維修實(shí)施與監(jiān)督作用。 ? 正常社區(qū)公建與設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修。 ? 把握質(zhì)量保修期間的 界定，使維修工作有序開(kāi)展。 ? 硬指標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定。 ? 材料驗(yàn)收與決 算。 ? 材料的時(shí)價(jià)或合同價(jià)監(jiān)督。 輔材與安裝工程： ? 根據(jù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目要求確定輔材與安裝工程 內(nèi)容。 ? 提供項(xiàng)目的可增容性方案。 ? 公開(kāi)招標(biāo)的策劃與實(shí)施。 ? 對(duì)輔材與安裝工程進(jìn)行行政審批。 ? 質(zhì)量保證。 ? 資料存檔。 ① 各等級(jí)合同、協(xié)議的簽訂專屬人員權(quán)限； ② 合同與協(xié)議簽訂的律師簽訂制度； ③ 各等級(jí)合同、協(xié)議的知情權(quán)限； ④ 合同與協(xié)議的公證與鑒證問(wèn)題（法院、仲裁、 公證處公證）； ⑤ 各等級(jí)合同協(xié)議備案存檔； ⑥ 合同、協(xié)議的查閱與復(fù)印申請(qǐng)統(tǒng)計(jì)制度； ? 合同與協(xié)議的監(jiān)控管理。 ① 土地、經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)交易、合作類、市政配套 類等合同→經(jīng)銷部； ② 施工、安裝等合同協(xié)議→工程部； ③ 材料供應(yīng)及安裝→材料采購(gòu)部； ④ 信貸、借貸→財(cái)務(wù)部（同時(shí)對(duì)以上三部門涉 及合同范圍有知情權(quán)限）； 建立律師項(xiàng)目跟蹤制： ? 委托業(yè)務(wù)精通的專業(yè)律師事務(wù)所及專員對(duì) 全程跟蹤。 ① 經(jīng)濟(jì)合同內(nèi)容簽證； ② 銷售認(rèn)購(gòu)書(shū)、協(xié)議、合同范本與可擴(kuò)容性內(nèi) 容的簽證； ? 按監(jiān)控程序及時(shí)由律師采取正式法 律手段。 ① 律師做事前指導(dǎo)； ② 提供相應(yīng)后果分析； ③ 行政申訴與復(fù)議過(guò)程； ? 定向培訓(xùn)。 ① 簽收制； ② 公證送達(dá)； ③ 報(bào)刊公告； ④ 公證張貼公告； ⑤ 郵寄（掛號(hào)、特快專遞等）； ? 存檔與備案管理。 ? 通過(guò)監(jiān)控第一時(shí)間行使法律權(quán)利保護(hù)公司 利益。 ? 通過(guò)催告與即時(shí)性調(diào)解防止形成法律糾紛 案件。 ? 通過(guò)嚴(yán)格管理與責(zé)任劃分，使律師起到顧問(wèn) 而非案件代