【正文】 心聲，及時幫助解決困難黨員、老黨員日常生活中的困難，真正做到有難黨員必幫、有病黨員必訪、有思想包袱黨員必解。 第五篇：老舊小區(qū)調(diào)研報告關(guān)于加強和改進老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報告 —— 以天橋灣小區(qū)為例探討老舊小區(qū)管 理與服務(wù)問題 前言 小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對社區(qū)兩個文明建設(shè)具有重要影響。 天橋灣社區(qū)位于 XX 縣區(qū)繁華地帶，占地面積約 萬平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。多年來，天橋灣小區(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強烈、各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實問題。相關(guān)學(xué)者認為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會進行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機構(gòu)管理；另一種就是 多單位管理 ，即一個小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。按照社會學(xué)的 第 18 頁 共 25 頁 概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。通過調(diào)查走訪，天橋灣小區(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。居民的生活背景、知識結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認識物業(yè)管理的真正含義。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米 元收取物業(yè)費較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費，物業(yè)收費難度大，便以降低服務(wù)標準來維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。 名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán) 物業(yè)管理服務(wù)水平不高 —— 業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費 —— 物業(yè)虧損減少服務(wù)項目 —— 更多業(yè)主不繳費 —— 矛盾激化 —— 物業(yè)公司退出 —— 陷入真空狀態(tài) —— 新物業(yè)公司（或政府接管）進入—— 再次循環(huán)。 針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡 第 19 頁 共 25 頁 議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，樹立正確的消費觀念。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強入戶，不斷推動居民 “ 花錢買服務(wù) ” 意識的深入，提高精細化服務(wù)水準，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括： （ 1）治安管理；（ 4）車輛道路管理等；（ 2）綠化管理；（ 3）環(huán)境衛(wèi)生的管理 多年來，天橋灣小區(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務(wù)管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。小區(qū)沒有完全封閉，沒有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁， 2 個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過 5 年不亮 第 20 頁 共 25 頁 的記錄。整體治安存在隱患。 嚴重影響天橋灣小區(qū)和諧的另一個問題是車輛管理。二是由于生活條件不 斷提高，小區(qū)的機動車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴重。這就不斷地激化了人車矛盾。社區(qū)居委會也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問題未果。并主動想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區(qū)路燈照明問 題。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。 長期以來，由于歷史遺留問題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4 名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護，但是很多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生依然處于無人管理。小區(qū)亟待解決的是如何進一步加大提高居 第 22 頁 共 25 頁 民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻。常見的有占用綠地外 擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。居委會又沒有權(quán)利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。客觀 的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區(qū)存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區(qū)歷史遺留問題的解決。 第 23 頁 共 25 頁 三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問題的建議 （一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)?？梢韵劝咽虑樽銎饋?，居民對管理和服務(wù)認可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動 “ 誰受益誰出資 ” 的意識，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。 （三）嘗試非贏利性的 “ 準物業(yè) ” 自治管理模式。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務(wù)，或發(fā)動有能力的居民自助服務(wù)；一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商，擬訂服務(wù)協(xié)議，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷延伸。選聘綠化隊伍定期美化澆 灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強小區(qū)的治安維護和防范；聘用懂技術(shù)的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。爭取達到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善，實現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理 “ 七個有 ” 基本目標。 （七）利用社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金，解決社區(qū)公共服務(wù)難題 根據(jù)《 XX 省社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金管理辦法 》（京財預(yù)20243226 號）和《關(guān)于 2024 年全面推進社區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作的實施意見》（通社領(lǐng)辦發(fā) 20246 號）文件，社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金使用范圍：主要用于社區(qū)文化體育、社區(qū)教育、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)美化綠化和綜合整治、社區(qū)治安、社區(qū)精神文明建設(shè)、社區(qū)法律宣傳與服務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)。 （四）積極在實踐中摸索網(wǎng)格化管理與服務(wù)工作，通過調(diào)查 第 25 頁 共 25 頁 問卷摸清老舊小區(qū)居民對物管的需求，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)服務(wù)項目和方式。