【正文】 財(cái)務(wù)的掌管人，鑰匙保管者。 服 務(wù) 內(nèi) 容 禮賓服務(wù)： 叫醒服務(wù)、留言服務(wù)、迎送貴賓服務(wù)、接機(jī)服務(wù)、酒店預(yù)訂、訂車(chē)服務(wù)、行李服務(wù)、禮儀服務(wù)； 客務(wù)服務(wù)： VIP客房服務(wù)、家庭保潔服務(wù)、洗衣服務(wù)、皮鞋養(yǎng)護(hù)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、兒童照看服務(wù)、學(xué)生接送服務(wù)、寵物看管服務(wù)、家庭保健服務(wù)、家庭美化服務(wù)； 管家特約服務(wù)： 私人司機(jī)服務(wù)、形象設(shè)計(jì)護(hù)理服務(wù)、安排各類(lèi)音樂(lè)盛宴、私人理財(cái)顧問(wèn)、私人聚會(huì)服務(wù)、運(yùn)動(dòng)休閑、觀光旅游、購(gòu)物； 商務(wù)中心服務(wù)： 機(jī)票訂購(gòu)、外幣兌換、郵刊訂閱、會(huì)議服務(wù)、鮮花服務(wù)、信使服務(wù)、保險(xiǎn)箱服務(wù) 餐飲服務(wù)： 調(diào)酒師服務(wù)、家庭餐飲服務(wù)、私人廚師、送餐服務(wù)。銷(xiāo)售 率上必須有保障，達(dá)到一炮而紅的效果。 客觀因素 目前，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于蕭條，很多不確定因素 我們的價(jià)格策略是低開(kāi)高走 目的：吸引市場(chǎng)視線，聚集人氣 低開(kāi)高走 優(yōu)點(diǎn)： 實(shí)惠的印象 ，包含價(jià)格上漲空間，因此容易促使成交 增值的表現(xiàn)，給前期購(gòu)房者信心，從而進(jìn)一步形成人氣，同時(shí)刺激了有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的客戶(hù)立即購(gòu)房的想法。 目標(biāo)均價(jià)＝市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)＋品牌溢價(jià) +產(chǎn)品組合溢價(jià) 品牌溢價(jià) 河景 +輕軌 +都市綜合體 =城市綜合住宅 —— 項(xiàng)目品牌 中海地產(chǎn)的珠海戰(zhàn)略整合 —— 發(fā)展商品牌 品牌溢價(jià)與品牌投入關(guān)系 品牌溢價(jià)取比準(zhǔn)價(jià)格的 1%5% 時(shí)間 T 品牌溢價(jià) 品牌投入 目標(biāo)均價(jià)的確定 理想狀 態(tài) 導(dǎo)入期：品牌溢價(jià)率取 1%，即 10702 *1％＝ 107元； 推廣期：品牌溢價(jià)率取 3%，即 10702 *3％＝ 321元； 成熟期：品牌溢價(jià)率取 5%，即 10702 *5％＝ 535 元； 產(chǎn)品組合溢價(jià) （暫定為 5%） 項(xiàng)目均價(jià) 修正 為： 11558元 /平方米 調(diào)價(jià)策略 營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 “區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)＋項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)” 總體上，建議采用“區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)＋項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)”的兩條營(yíng)銷(xiāo)主線并行的策略，以區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)為概念，以項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)為核心。 推廣階段規(guī)劃建議 第一階段 (08年 122月 ):建樹(shù)中海品牌形象 第三階段 (09年 56月 ):生活主張全情導(dǎo)入 第四階段 (09年 5月 12月 )： 趁勝追擊創(chuàng)造熱銷(xiāo) 第二階段 (09年 34月 ):區(qū)域 板塊炒作 品牌溝通策略 項(xiàng)目導(dǎo)入期通過(guò)懸念制造以及媒體放大引起公眾高關(guān)注度 ,從而 _建立知名度 銷(xiāo)售前期逐步導(dǎo)入產(chǎn)品功能信息 ,培養(yǎng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí) ,建立認(rèn)知度 強(qiáng)銷(xiāo)期傳播品牌強(qiáng)大的產(chǎn)品核心利益以 達(dá)到全面理解度 分階段整合品牌信息持續(xù)傳播 新生活 非他莫屬 進(jìn)入品牌名單 又有 一個(gè)新 牌子 決策心 理驅(qū)動(dòng) 階段推廣總目標(biāo)： 完成中海名流府邸品牌的高度建設(shè)，達(dá)到積累符 合目標(biāo)客戶(hù)定位并有購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的有效客源． 品牌保證 中海出品 品質(zhì)的象征 區(qū)域價(jià)值 新前山，新生活 前山的格調(diào) 區(qū)域高度 前山品位 生活主張 名流生活 私家珍藏百年享受 生活高度 項(xiàng)目銷(xiāo)售 中海名流府邸整體傳播溝通方式 企業(yè)高度中海地產(chǎn) 模擬階段廣告推廣主題與思路 推廣階段 溝通 目標(biāo) 推廣手段 時(shí)間主線 溝通主題 品牌提示期 實(shí)力保證 值得信賴(lài) 軟文 :新珠海，新前山，新生活，中海引領(lǐng)！ 活動(dòng) :奠基 動(dòng)工 戶(hù)外 1月 2月 12月 持續(xù)為前山創(chuàng)造價(jià)值 知名度 區(qū)域?qū)肫? 區(qū)域認(rèn)可 信心落定 軟文 :城市向西 ,格調(diào)向西 活動(dòng) :區(qū)域討論 戶(hù)外 3月 4月 前山的格調(diào) 概念深化 品牌導(dǎo)入期 建立品牌 核心價(jià)值 項(xiàng)目全面解讀 報(bào)紙形象賣(mài)點(diǎn) 戶(hù)外 電臺(tái) 活動(dòng) :儲(chǔ)備客戶(hù) ,促成落定 5月 6月 名流生活 公開(kāi)發(fā)售 品牌深化期 建立品牌 影響力 報(bào)紙減少 促銷(xiāo)跟進(jìn) 戶(hù)外形象延續(xù) 其他媒體信息提示 7月 8月 9月 格調(diào)生活完美體驗(yàn) 熱銷(xiāo) 視覺(jué)部分 價(jià)格策略 “雙 10%”價(jià)格策略 10% 10% 成交均價(jià)參考線 價(jià)格提升參考線 初期用 10%的面積以低于市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)進(jìn)行預(yù)售推廣，制造熱銷(xiāo)氣氛，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，奠定銷(xiāo)售成功的基礎(chǔ)。 推盤(pán)策略 本項(xiàng)目共分 3個(gè)階段推盤(pán) 第一階段 建立品牌，打開(kāi)市場(chǎng)，一炮而紅 為了達(dá)到這些目的，第一階段只許贏不許輸 產(chǎn)品組合： 40%明星產(chǎn)品 +40%現(xiàn)金牛產(chǎn)品 +20%問(wèn)題產(chǎn)品 第二階段和第三階段 策略：田忌賽馬原理 市場(chǎng)不好時(shí)，主推瘦狗產(chǎn)品。利潤(rùn)相對(duì)會(huì)少一點(diǎn)！ 假設(shè)第二階段市場(chǎng)很旺 產(chǎn)品組合：明星產(chǎn)品 +問(wèn)題產(chǎn)品 +現(xiàn)金牛產(chǎn)品+10%瘦狗產(chǎn)品 目的：以明星產(chǎn)品來(lái)拉起價(jià)格標(biāo)桿，彌補(bǔ)第二階段的損失！ 營(yíng)銷(xiāo)建議 思考：榮譽(yù)感和收藏價(jià)值是名流府 邸的突破口。 我們可以策劃活動(dòng)（紅酒品 賞等）來(lái)表現(xiàn)。我們可 以建設(shè)生態(tài)產(chǎn)品樣板房來(lái) 表現(xiàn)。 因此 ,作為中海名流府邸的榮譽(yù)感和收藏價(jià)值的引導(dǎo)，我們更期望購(gòu)買(mǎi)群選擇名流府邸不只是認(rèn)可房子，更認(rèn)可通過(guò)推廣過(guò)程所顯現(xiàn)出來(lái)的格對(duì)他們的身份象征。 設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 客廳中空設(shè)計(jì)挑高 56米層高，設(shè)大面積的玻璃窗和超大面積的空中花園面向區(qū)內(nèi)景觀園林和濱江帶； 樓體走道沿墻體布置，避免占用過(guò)多間； 3二樓主人功能區(qū)公共空間面積不宜過(guò)小，以確保家庭成員和客人之間互不干擾。主要戶(hù)型是 200平米的 4房。 我們項(xiàng)目的明星產(chǎn)品。 隋唐五代 ：廣州業(yè)已是世界著名的港口城市。自 1686－ 1842年間，歷經(jīng) 150余年，前后壟斷中國(guó)對(duì)外貿(mào)易 85年。 今天的廣州 儼然是一個(gè)商業(yè)大舞臺(tái)，是一個(gè)各種生存規(guī)則和游戲規(guī)則并存的大舞臺(tái) —— “你我一起唱響” 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH