中海珠海名流府邸地產(chǎn)項目全程策劃方案-116p-預覽頁
【正文】 ★珠海市商品房住房銷售面積大于竣工面積，處于供不應求的賣方市場。 2023年珠?？側丝跒?，戶籍人口為 。繼續(xù)保持較高的增長率 。 ★珠海房地產(chǎn)市場需求量依然較大，未來土地的供應將穩(wěn)步增長 市場部分 216010020030040003年 04年 05年 06年 07年2 0 0 3 年 2 0 0 7 年珠海商品住房竣工、銷售情況( 萬平方米）竣工面積 銷售面積★ 2023年至 2023年珠海商品住房竣工面積和銷售面積的增長速度相對平緩 ，進入 2023，珠海商品住房竣工面積和銷售面積迅猛增長 ★通過 07年竣工面積和銷售面積可說明空置住房面積在 2023年得到了較大的消化，市場需求比較旺盛。 然而。 2023年國家在金融、土地、稅收等方面出臺了一系列措施對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，并取得了一定的績效。受“ ”新政影響，第四季度市場需求明顯減少，觀望氛圍濃厚，后市將顯謹慎。特別是18曾高層（從建筑成本考慮）兩梯四戶未板塊主流建筑形式 供應部分 %%%%%% %%%%%%%%單身公寓一房 二房 三房 四房五方以上復式系列1三房是片區(qū)絕對主力戶型。 分析：由單一的居住功能向投資，商務，度假等復合型居住功能住宅轉變，前山板塊客戶群選擇置業(yè)目的趨于多樣化。 隨著前山建材商圈的升級，基礎設施的完善，品牌項目的帶動作用，前山板塊對外的輻射前所未有的增強。 客戶部分 特征 SWOT分析 1，即將竣工的輕軌會帶來本項目以及 整個前山片區(qū)的交通方便所增值。 優(yōu)勢 劣勢 SWOT分析 1，輕軌會帶來不必要的嘈雜。尤其對中產(chǎn)階層的吸引力比較大！ SWOT分析 威脅 新政之后的濃厚的觀望期還沒過去的情況下，樓市的蕭條可能成為本項目最大的影響。近年來，中海地產(chǎn)還相繼榮獲中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力 TOP10第一名、中國大陸在香港上市房地產(chǎn)公司綜合實力 TOP10第一名、中國最佳品牌 20強、中國藍籌地產(chǎn)榜首企業(yè)、中國 25大典范品牌企業(yè)、國家質(zhì)量信譽 等級企業(yè)等榮譽稱號。 ?家庭狀況：已婚 ?置業(yè)次數(shù)：兩次或以上 ?置業(yè)特點：智慧型 +理想型 ?個性：自信，有把握事物本質(zhì)的能力。 交通：社區(qū)周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡。 服務：品牌物管，相對優(yōu)化的服務措施和設施。相比傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)運行效率要高約 40％。 環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)部分 集中熱水地板低溫輻射采暖系統(tǒng) 結合人體健身理論，集中熱水地板低溫輻射采暖系統(tǒng)使室溫由下而上逐漸遞減，給人以溫足涼頂?shù)氖孢m感覺。 同層排水系統(tǒng) 同層排水系統(tǒng)是排水支管不穿越樓板 , 在同一樓層內(nèi)與排水立管相連的排水系統(tǒng)。奢侈也需要隨性和安靜的保證。這樣的樓板隔音效果佳、防水性能高、抗壓強度強、柔韌度好及抗化學品性能，是歐美發(fā)達國家數(shù)十年來得出的降低樓板撞擊聲的最佳方案。同時， The House突破性地采用6+16A+6的玻璃厚度及中空間距，更好地保證了外窗的保溫、節(jié)能、隔音、隔熱效果。它突出了玻璃對太陽熱輻射的遮蔽效果，將玻璃的高透光性與太陽熱輻射的低透過性巧妙地結合在一起，與普通 LOWE玻璃比較，在可見光透射率相同的情況下具有更低太陽能透過率，遮陽效果相當于普通 LOWE玻璃加活動外遮陽設備。倒置式屋面不需要增設排氣孔使施工變得簡單，且不受氣候的影響，是當前最理想的屋面保溫系統(tǒng)。它能夠?qū)⑹覂?nèi)的各類污染氣體和細菌進行徹底的凈化，將其分解成 CO2和 H2O等無機無害小分子，不會對人體產(chǎn)生任何的傷害。 環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)部分 環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)部分 風光互補發(fā)電路燈和太陽能庭院燈 The House國際花園在園區(qū)光環(huán)境照明系統(tǒng)上引用了風光互補路燈、太陽能庭院燈共同實現(xiàn)社區(qū)公共環(huán)境的綠色照明，環(huán)保、節(jié)能、安全的同時節(jié)省了大量的公共能源的消耗，降低了能源費用的支出。 超豪華入戶花園 步入式 凸窗 雙層挑空露臺 “奢華型”大戶型設計 三房二廳二衛(wèi) +功能房 （約 150平米） 戶型格局開揚，各功能區(qū)齊全，專為新貴量身打造；開放式采光，室內(nèi)明亮； 1+N空間，可以自由改造；奇數(shù)層轉角式花園露臺，可以 270度觀景，十分愜意。古意為財務的掌管人，鑰匙保管者。銷售 率上必須有保障，達到一炮而紅的效果。 目標均價＝市場比準價＋品牌溢價 +產(chǎn)品組合溢價 品牌溢價 河景 +輕軌 +都市綜合體 =城市綜合住宅 —— 項目品牌 中海地產(chǎn)的珠海戰(zhàn)略整合 —— 發(fā)展商品牌 品牌溢價與品牌投入關系 品牌溢價取比準價格的 1%5% 時間 T 品牌溢價 品牌投入 目標均價的確定 理想狀 態(tài) 導入期：品牌溢價率取 1%，即 10702 *1％＝ 107元； 推廣期：品牌溢價率取 3%，即 10702 *3％＝ 321元； 成熟期：品牌溢價率取 5%，即 10702 *5％＝ 535 元； 產(chǎn)品組合溢價 （暫定為 5%） 項目均價 修正 為： 11558元 /平方米 調(diào)價策略 營銷策略 營銷推廣策略 “區(qū)域營銷＋項目營銷” 總體上，建議采用“區(qū)域營銷＋項目營銷”的兩條營銷主線并行的策略，以區(qū)域營銷為概念，以項目營銷為核心。 推盤策略 本項目共分 3個階段推盤 第一階段 建立品牌，打開市場，一炮而紅 為了達到這些目的，第一階段只許贏不許輸 產(chǎn)品組合： 40%明星產(chǎn)品 +40%現(xiàn)金牛產(chǎn)品 +20%問題產(chǎn)品 第二階段和第三階段 策略：田忌賽馬原理 市場不好時，主推瘦狗產(chǎn)品。 我們可以策劃活動（紅酒品 賞等）來表現(xiàn)。 因此 ,作為中海名流府邸的榮譽感和收藏價值的引導，我們更期望購買群選擇名流府邸不只是認可房子，更認可通過推廣過程所顯現(xiàn)出來的格對他們的身份象征。主要戶型是 200平米的 4房。 隋唐五代 ：廣州業(yè)已是世界著名的港口城市。 今天的廣州 儼然是一個商業(yè)大舞臺，是一個各種生存規(guī)則和游戲規(guī)則并存的大舞臺 —— “你我一起唱響” 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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