中海珠海名流府邸地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃方案-116p(存儲(chǔ)版)
【正文】 1， 3棟由 17層小高層組成。 問(wèn)題：用什么來(lái)表現(xiàn)我們的榮譽(yù)感和收藏價(jià)值？ 這一階段，推廣處于開(kāi)盤(pán)前后，我們建議， 開(kāi)盤(pán)前完成樣板區(qū)、 樣板樓 的建設(shè) ，結(jié)合 活動(dòng)策劃 及開(kāi)盤(pán)，共同完成開(kāi)盤(pán)效果的最大化！ 營(yíng)銷(xiāo)建議 榮譽(yù)感：主要表現(xiàn)在生活品味。 市場(chǎng)比較法 遵循的原則： 目標(biāo)客戶(hù)相似、推售時(shí)機(jī)接近 、區(qū)位特征類(lèi)同、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)似 比較樓盤(pán)： 華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城二期蔚藍(lán)天際、榮泰河庭、中天維港、蔚藍(lán)東岸、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、每一間 確定比較樓盤(pán)權(quán)重 樓盤(pán)名稱(chēng) 權(quán)重 實(shí)收均價(jià) 華發(fā)新城 25% 7400元 /平方米 華發(fā)世紀(jì)城 20% 12200元 /平方米 榮泰河庭 15% 9200元 /平方米 中天維港 10% 15000元 /平方米 蔚藍(lán)東岸 5% 7500元 /平方米 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 15% 15000元 /平方米 每一間 10% 9500元 /平方米 項(xiàng)目比較打分 ? 打分標(biāo)準(zhǔn) ? 權(quán)重說(shuō)明：地理位置 35%、項(xiàng)目本體素質(zhì) 45%、樓盤(pán)附加值20% ? 得出對(duì)比系數(shù) 項(xiàng)目名稱(chēng) 華發(fā)新城 華發(fā)世紀(jì)城 榮泰河庭 中天維港 蔚藍(lán)東岸 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 每一間 對(duì)比系數(shù) 市場(chǎng)比較法確定的比準(zhǔn)均價(jià) 項(xiàng)目名稱(chēng) 均價(jià) 對(duì)比系數(shù) 折算價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 華發(fā)新城 7400元 /平方米 8167元 /平方米 25% 2041元 /平方米 華發(fā)世紀(jì)城 12200元 /平方米 12261元 /平方米 20% 2452元 /平方米 榮泰河庭 9200元 /平方米 9340元 /平方米 15% 1401元 /平方米 中天維港 15000元 /平方米 14272元 /平方米 10% 1427元 /平方米 蔚藍(lán)東岸 7500元 /平方米 7545元 /平方米 5% 377元 /平方米 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 15000元 /平方米 13192元 /平方米 15% 1979元 /平方米 每一間 9500元 /平方米 10248元 /平方米 10% 1025元 /平方米 最終市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為 10702元 /平方米 。 部分智能化展示 五重安防，用智慧守護(hù)到每個(gè)細(xì)節(jié) ◎第一層防護(hù)：小區(qū)周邊設(shè)置測(cè)探器和攝像頭 ◎第二層防護(hù)：大堂們禁及大堂管家雙重保護(hù) ◎第三層防護(hù)：電梯管理系統(tǒng)自動(dòng)呼叫電梯 ◎第四層防護(hù)：每戶(hù)配備智能門(mén)鎖等形成特色安全保護(hù) ◎第五層防護(hù)：戶(hù)內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外探測(cè)器、緊急按鈕，廚房設(shè)置、 火災(zāi)探測(cè)器，煤氣泄露探測(cè)器等一系列先進(jìn)的戶(hù)內(nèi)警報(bào)系統(tǒng) 全社區(qū)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋 ◎頂級(jí)家居綜合布線技術(shù) ◎隨時(shí)隨地與家人遠(yuǎn)程交流 ◎公共視頻、可視對(duì)講 ◎智能門(mén)禁識(shí)別系統(tǒng) ◎智能識(shí)別系統(tǒng)，住戶(hù)可通過(guò)密碼等方式打開(kāi)大堂門(mén)禁、控制電梯和入戶(hù)門(mén) 智能電梯： 通過(guò)智能卡識(shí)別業(yè)主身份，不用按鍵即可自動(dòng)到達(dá)所在樓層 中央空氣置換系統(tǒng)： 將室內(nèi)污染物質(zhì)排出室外 金鑰匙物管 金鑰匙， 一個(gè)非常法國(guó)化的單詞。同時(shí)，小區(qū)雨水收集與利用可以有效改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，涵養(yǎng)地下水，有利于社區(qū)自然環(huán)境的改善。 環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)部分 環(huán)保產(chǎn)品表現(xiàn)部分 倒置式高強(qiáng)度耐久屋面保溫體系 ? 倒置式屋面是將防水層置于保溫層之下，讓防水層獲得充分的保護(hù)，使其表面溫度變化幅度明顯減小，避免防水層由于溫度變化造成的破壞，同時(shí)使防水層免受紫外線照射，外界或人為撞擊的破壞，給建筑物提供良好的防水保溫功能。 LowE中空玻璃中充裝惰性氣體，使其具有了超強(qiáng)的隔音，隔熱性能。同層排水系統(tǒng)還可實(shí)現(xiàn)衛(wèi)浴的個(gè)性化裝修需求。負(fù)責(zé)任的奢侈生活從能源的節(jié)約開(kāi)始。 配套：有相對(duì)齊全的教育、商業(yè)、休閑配套。 做一個(gè)高端項(xiàng)目 我們?cè)跬黄疲? 地產(chǎn)之外的思考 讓我們遠(yuǎn)離傳統(tǒng)地產(chǎn)的平庸， 發(fā)起一場(chǎng)對(duì)新地產(chǎn)的探索 …… 往豪里做 常規(guī)突破方法 加大贈(zèng)送 豪華裝修 奢侈會(huì)所 異域園林 頂級(jí)服務(wù) 結(jié)果 價(jià)值得以提升 但溢價(jià)空間不高 同行復(fù)制 競(jìng)爭(zhēng)激烈 利潤(rùn)難以保證 如何突破 要突破，就要跳出原思考模式，找到核心 價(jià)格 檔次 發(fā)展 存在大量替代品 只要能找到替代品，價(jià)格就無(wú)法突破 共性：以居住需求為根源 價(jià)值源于需求 突破共性，尋找個(gè)性，我們要找一種需求，一種很難替代的需求 傳統(tǒng)使用性 非傳統(tǒng)使用性 社交、發(fā)展需求 跳出使用性 ？？ 走進(jìn)世界，尋找突破 思考繼續(xù)發(fā)散 頂級(jí)奢侈品巡禮 共性 身份 品味 收藏品 突破點(diǎn)：榮譽(yù)感，收藏價(jià)值 價(jià)格 檔次 發(fā)展 只要能找到替代品，價(jià)格就無(wú)法突破 價(jià)值源于需求 需求突破思考模式 非傳統(tǒng)功能品 能收藏的珍品 擺脫傳統(tǒng)的需求 非傳統(tǒng)的使用價(jià)值： 區(qū)分于傳統(tǒng)居住價(jià)值，升級(jí)為休閑價(jià)值 能收藏的珍品： 使項(xiàng)目從一般的商品，躍升為奢侈的收藏品 我們的物業(yè)是： 我們的物業(yè)定位是 名流 府邸 客戶(hù)群體 檔次 自住、自用 投 資 誰(shuí)在瞄準(zhǔn)本項(xiàng)目？ 高品質(zhì)、高享受、高格調(diào) 將吸引城市的中上層 —— 城市新貴 ?年齡： 3045歲 ?學(xué)歷：大專(zhuān)以上 ?職業(yè)：公司、企業(yè)高層管理者，包括金融、貿(mào)易、傳媒、 IT、演藝界、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人。 前山片區(qū)住宅品質(zhì)的上升及輕軌帶來(lái)的交通便利會(huì)吸引其他板塊的客戶(hù)，提升客戶(hù)群整體素質(zhì)。 從個(gè)體戶(hù)逐步向中產(chǎn)階層過(guò)度。 原因 2：城市建設(shè)的發(fā)展，前山的居住環(huán)境有了一定的提高。 2023年在全國(guó)樓市一片大好形勢(shì)下，珠海樓市也現(xiàn)示出其巨大的發(fā)展?jié)摿?，前三季度價(jià)量齊升。 市場(chǎng)部分 通過(guò)上述分析 可能都對(duì)珠海市場(chǎng)過(guò)分樂(lè)觀。 市場(chǎng)部分 回顧與展望 市場(chǎng)部分 2023年珠海市 GDP為 。 ★住宅新開(kāi)工面積小于施工面積，預(yù)計(jì)珠海房地產(chǎn)后市將跨謹(jǐn)慎步調(diào)。 04到 07年珠海土地供應(yīng)量繼續(xù)加大，主城區(qū)土地土地稀缺導(dǎo)致地價(jià)飆升，在“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)整下，珠海西區(qū)土地進(jìn)一步釋放，使珠海的房地產(chǎn)發(fā)展逐漸趨于平衡。緊湊的居家型戶(hù)型成為板塊集中供應(yīng)、 需
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