房地產(chǎn)項(xiàng)目定位-閱讀頁(yè)
2025-03-12 15:24本頁(yè)面
【正文】 征 （7）價(jià)格、性能定位 華陽(yáng)濱河花園：讓杜甫買(mǎi)得起，讓陶淵明看得見(jiàn) （8）競(jìng)爭(zhēng)者定位,確定產(chǎn)品定位方案,以區(qū)位環(huán)境景觀或配套設(shè)施進(jìn)行定位 項(xiàng)目所處商業(yè)區(qū)域——商業(yè)或商業(yè)服務(wù)類(lèi)定位 學(xué)校附近——學(xué)習(xí)類(lèi)或?qū)W生公寓類(lèi) 風(fēng)景園林區(qū)域——生態(tài)居住類(lèi) 山、水區(qū)域——旅游產(chǎn)品 南湖國(guó)際廣場(chǎng)“永不落幕的風(fēng)景，100平方米南湖碧波，一生的珍藏” 以項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格作為產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位關(guān)鍵？,房地產(chǎn)品定位關(guān)鍵：戶(hù)型策劃問(wèn)題 戶(hù)型策劃即是根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位，確定項(xiàng)目是以立體戶(hù)型為主還是以平面戶(hù)型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶(hù)型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶(hù)為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？,（二）、戶(hù)型策劃的內(nèi)容,戶(hù)型配比(產(chǎn)品定位的核心) 戶(hù)型面積設(shè)定 戶(hù)型類(lèi)別分布 戶(hù)型功能配置,戶(hù)型配比的理解,所謂戶(hù)型配比，是指不同戶(hù)型在一個(gè)樓盤(pán)中所占的比例 戶(hù)型配比對(duì)產(chǎn)品的成本與收益影響不大 但戶(hù)型合理與否直接影響消費(fèi)者最終購(gòu)買(mǎi)決策 因此，戶(hù)型安配比合理與否，直接反應(yīng)產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)的程度 市場(chǎng)的問(wèn)題不能依賴(lài)設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)，必須靠策劃師的指導(dǎo)完成,戶(hù)型配比得出的方法,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的戶(hù)型配比 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)消化速度最快的戶(hù)型 消費(fèi)者需求最多的戶(hù)型 根據(jù)以上各因素，來(lái)確定自己項(xiàng)目的戶(hù)型配比,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)戶(hù)型比例,地塊周邊在售項(xiàng)目的第一主力戶(hù)型大都在130平米以上,（三）對(duì)戶(hù)型配比定位的案例,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)最熱銷(xiāo)戶(hù)型,從各樓盤(pán)的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，面積120130平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷(xiāo)售速度最快,72,,消費(fèi)者戶(hù)型需求結(jié)構(gòu),以上是對(duì)調(diào)查有效樣本（80160平米）戶(hù)型需求特征的統(tǒng)計(jì)表 從表中可以看出，主流需求是120平米的三房?jī)尚l(wèi)，其次是110平米的三房?jī)尚l(wèi)，再次是80平米的兩房?jī)尚l(wèi) 可以看出，目前住宅市場(chǎng)供應(yīng)戶(hù)型偏大，與主流需求結(jié)構(gòu)存在偏差 金沙西園的戶(hù)型配比比較好地符合需求結(jié)構(gòu)，是其熱銷(xiāo)的一個(gè)重要支撐,消費(fèi)者主力需求結(jié)構(gòu),假如只提供四房、三房、兩房產(chǎn)品，則消費(fèi)者主力需求結(jié)構(gòu)如上表,消費(fèi)者總價(jià)承受能力,由上圖可知，80%的目標(biāo)消費(fèi)人群理想購(gòu)房總價(jià)在2040萬(wàn)元，能夠承付41萬(wàn)元以上總價(jià)的目標(biāo)消費(fèi)人群不足10% 因此本案應(yīng)在保證功能的同時(shí)，控制單戶(hù)面積,全案（尤其是一期戶(hù)型）配比建議,以上建議執(zhí)行的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是介于供給與需求之間的方案，比目前市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶(hù)型偏小，但比市場(chǎng)需求的主力戶(hù)型偏大 這是出于項(xiàng)目檔次、方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況以及本案小高層特點(diǎn)的考慮,戶(hù)內(nèi)功能設(shè)置建議（根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查）,戶(hù)型設(shè)計(jì)要盡量考慮書(shū)房/電腦房、獨(dú)立儲(chǔ)藏室、門(mén)廳/玄關(guān) 陽(yáng)臺(tái)要盡量大，并在功能設(shè)置上體現(xiàn)休閑概念 保姆房、工人房及其衛(wèi)生間基本不用考慮 閣樓僅作為建筑美學(xué)安排及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性考慮，作為營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)的理由不充分,演講完畢，謝謝觀看！
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