【正文】 卻是一排建在山丘上的老職工宿舍樓。如果按照當(dāng)?shù)氐墓こ虉髢r，每立方米挖方量需要 100元費(fèi)用，那么意味著項(xiàng)目 10萬立方米的總造價高達(dá) 1000萬元以上。 經(jīng)過研究分析，該公司最終放棄了這個項(xiàng)目。如果挖方量超過 5萬立方米，或者挖填成本超過工程總價的 20%，那么項(xiàng)目挖填方的風(fēng)險就很大。項(xiàng)目選址的風(fēng)險（十一）選址地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 對住宅而言，相對簡單。決定做與不做，取決于能不能賺錢，或者說取決于其收益能不能達(dá)到開發(fā)商的期望值。如在15年內(nèi)，還不能收回，則風(fēng)險就相當(dāng)大了！業(yè)態(tài)組合風(fēng)險一、商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)。二、商業(yè)業(yè)態(tài)組合 所謂業(yè)態(tài)組合就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的分布及分配比例的過程。各業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。剩余 1萬平方米計(jì)劃租給中小商家。但是開發(fā)商最后算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)即使開業(yè)率達(dá)到 100%，最后也賺不到錢。這樣的組合就造成了主力店面積過大，業(yè)態(tài)組合不合理，因?yàn)橹髁Φ晁苤Ц兜淖饨鹚绞呛艿偷?，造成總租金收入過低。不合理的業(yè)態(tài)組給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來風(fēng)險。 一般來講，在業(yè)態(tài)組合是應(yīng)遵循的原則是 5： 3： 2即：購物占 50%，餐飲占 30%，娛樂占 20%。 中國現(xiàn)有的購物中心以萬達(dá)模式和天河城模式最具代表性：業(yè)態(tài)組合風(fēng)險萬達(dá)模式： 通過訂單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入，引入沃爾瑪、蘇寧電器、紅星美凱龍等超級主力店，其中超級主力店所占的面積很大，其中相當(dāng)部分的主力店面積超過了總面積的 50%。天河城模式： 以租金收益為主要目標(biāo)，在購物中心的整體業(yè)態(tài)分布上嚴(yán)格執(zhí)行以租金收益為導(dǎo)向的各種業(yè)態(tài)的面積配比。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險分析： 中短期的租金收益不是萬達(dá)集團(tuán)的追求目標(biāo)，連鎖化發(fā)展的萬達(dá)集團(tuán)其核心能力在于通過城市運(yùn)營獲得土地增值收益，并通過與國外基金合作解決前期資金的問題。對于中國大多數(shù)的總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上來說，這樣的模式是一種不可克隆的發(fā)展模式。那么在這種情況下，就十分有必要對購物中心的各種業(yè)態(tài)的租金水平、租賃面積、租賃年限進(jìn)行全面的評估，這樣就能全面評估投資決策的招商組合風(fēng)險。由于這一類型的租戶所貢獻(xiàn)的租金是項(xiàng)目未來租金收入增長的主要來源，所以開發(fā)商與其簽約時，租約大多數(shù)時間較短。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險 租金低、租期長的租賃方案 百貨公司、超級市場是購物中心的主力店，他們是租金低、租期長的租戶的主要代表。 由于主力店的人流帶動作用，購物中心都把主力店的引入作為 “人流發(fā)動機(jī) ”引入。 娛樂、餐飲這一類型的租戶租金支付能力即高于百貨公司、主力店，其租期也較百貨公司、超級市場短，因此這是一類租金水平中等偏低、租期中等的租戶，可以納入租金低、租期長的租戶范疇。造成建筑物長期閑置？問題一 問題二 問題三規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險為何有的商業(yè)建筑在投入使用后，出租狀況及不平衡，有的區(qū)域成片無法經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營長期不能進(jìn)入良性？為何有的購物中心看上去很多人流，但是卻只在主力店區(qū)域有集中人流，其他區(qū)域人流稀少，人流分布極不均衡？為什么在同一區(qū)位，有的購物中心需要很多管理人員，有的購物中心卻能在實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，大幅度壓縮人員編制和節(jié)約開支？問題四 問題五 問題六商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞，直接影響開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報，以及項(xiàng)目的生死存亡！ 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險二、產(chǎn)生問題的原因：167。 用傳統(tǒng)住宅、公共建筑設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)；167。 用單一的建筑思維從事商業(yè)建筑規(guī)劃，沒有商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)和高度。 這些難題，都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險！規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險四、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵（一）以經(jīng)營管理為目標(biāo) 住宅地產(chǎn)的功能就是人們居住。這就首先需要一個商業(yè)地產(chǎn)從項(xiàng)目其物業(yè)的空間、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、配套、功能等方面保障和滿足商業(yè)的經(jīng)營。 （二） 以商業(yè)定位為依據(jù) 商業(yè)定位就是對項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、功能、市場、商品、顧客等方面進(jìn)行設(shè)定。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險（三） 以設(shè)備配套為重點(diǎn) 不同的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功能對物業(yè)的空間、層高、柱距、荷載、電梯、強(qiáng)電、弱電、給水、排水、通風(fēng)、排煙、暖通、空調(diào)、消防、安防、廣播以及配套用房的要求都不一樣，一定要根據(jù)商業(yè)定位來進(jìn)行空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備設(shè)施、電力能源配套。 這是商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)和要求所決定的，缺一不可。 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險（五）規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容業(yè)態(tài)規(guī)劃功能規(guī)劃 布局規(guī)劃空間規(guī)劃設(shè)備配套裝修設(shè)計(jì)交通規(guī)劃 外觀形象規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險 成都新城市廣場的線性三段式、八面臨街的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使廣場只有主力店人流，除此之外其他區(qū)域人流稀少，無法形成各個商業(yè)區(qū)良好的人流動線，失去了引入主力店的真正目的，租金收益及整體價值損失巨大。 中國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作中很多都在資產(chǎn)運(yùn)作方面產(chǎn)生了瓶頸，這些問題具體表現(xiàn)在： 自有資金不足，當(dāng)項(xiàng)目啟動后，融資方案受阻，項(xiàng)目因此受到影響。 項(xiàng)目投資成本增加，突發(fā)情況使項(xiàng)目運(yùn)作成本超過了預(yù)期，工程建設(shè)周期延長、工程上的不可預(yù)測因素導(dǎo)致成本增加，這些都使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)受到影響。資本運(yùn)作風(fēng)險二、商業(yè)地產(chǎn)的資本運(yùn)作風(fēng)險的體現(xiàn)資本運(yùn)作的風(fēng)險主要體現(xiàn)貸款資金的額度與限資本的退出機(jī)制貸款利息與年限自有資金的來源資本運(yùn)作風(fēng)險三、商業(yè)地產(chǎn)資本風(fēng)險的控制節(jié)點(diǎn)（一）自有資金占總投資的比例 自有資金是投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動和初始運(yùn)作資金，其來源和比例直接反映了開發(fā)商的抗風(fēng)險能力，也是以后融資和尋求合作伙伴的重要評估條件。 事實(shí)上，很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)作的艱苦與利潤的微薄，與其自有資金狀況是有密切聯(lián)系的。 廣州中華廣場租金遞增圖資本運(yùn)作風(fēng)險167。167。167。（三）申請貸款額度的比例 除自有資金外，申請貸款額度的比例高低同樣決定了項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的資金保證程度。 貸款的年限越長，風(fēng)險越易于控制，抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。 貸款利息的大小，將影響著開發(fā)成本的大小，利息越低，抗風(fēng)險能力越強(qiáng)。 影響利息大小的有利率和貸款條件，其中貸款條件分為資產(chǎn)抵押、股權(quán)抵押、次產(chǎn)和股權(quán)兼有三種方式。 利率越高，風(fēng)險越大。 資產(chǎn)抵押風(fēng)險最低；167。 資產(chǎn)和股權(quán)兼有的方式介于以上兩者之間。目前資本來源的渠道海外 REITs海外發(fā)行股票 海外投資基金國內(nèi)發(fā)行股票 國內(nèi)發(fā)行債券 國內(nèi)抵押國內(nèi)銀行貸款 信托融資 國外銀行貸款 自有資金資本運(yùn)作風(fēng)險目前資本退出機(jī)制優(yōu)點(diǎn)：u可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流u可統(tǒng)一管理u可物業(yè)抵押u可享受物業(yè)升值缺點(diǎn)：u資金回收慢u經(jīng)營管理難u運(yùn)營費(fèi)用高u承擔(dān)市場風(fēng)險出租方式一資本運(yùn)作風(fēng)險優(yōu)點(diǎn)：u回收成本快u不承擔(dān)管理責(zé)任u不承擔(dān)市場風(fēng)險缺點(diǎn)：u喪失物業(yè)所有權(quán)u不便于統(tǒng)一管理u不能享受物業(yè)升值u…出售方式二資本運(yùn)作風(fēng)險優(yōu)點(diǎn)：u可統(tǒng)一管理u市場風(fēng)險分散u資金回收快u享受物業(yè)升值u提升企業(yè)形象u可建立持續(xù)可靠的融資平臺缺點(diǎn)：u受資本市場影響大u管理難度高REITs方式三LOGO LOGO 演講完畢，謝謝觀