【正文】 共有民營 ”理念構(gòu)筑的產(chǎn)權(quán)制度維系促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展167。 最初（第一次）憑感覺分配股權(quán)，責(zé)權(quán)益關(guān)系已不再適應(yīng)目前企業(yè)發(fā)展規(guī)模167。 沒有有效預(yù)留發(fā)展股空間，不利于企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張所需的股權(quán)激勵(lì)q 管理架構(gòu)問題167。 企業(yè)初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)組成的一攬子總經(jīng)營班子難以完成眾多的跨行業(yè)企業(yè)管理q 房地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)經(jīng)營問題167。 形勢要求國信集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)必須從粗放式經(jīng)營轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化經(jīng)營167。 各子公司注冊資金、實(shí)際資本、出資者等方面的名實(shí)不符167。 在當(dāng)時(shí)長春市這種相對封閉的內(nèi)陸城市還有可能進(jìn)行法律允許范圍內(nèi)的不規(guī)則游戲167。 通過資源渠道有效解決房地產(chǎn)開發(fā)這種專業(yè)性公司的資質(zhì)問題及繞開房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的正常程序（用地手續(xù)、計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等）而按需操作167。 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)完成即整體銷售給長春市工商銀行，由工行以分期付款方式實(shí)際上直接承擔(dān)了項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)資金167。 總投資 1187萬，開發(fā)面積 8000平方米，五個(gè)月時(shí)間竣工，獲得利潤 540萬元，實(shí)現(xiàn)公司第一步原始積累先果后因的第一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目 ——“ 工行處長樓 ”46長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告第三章 房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營解剖 第一節(jié) 以小博大，巧取第一桶金實(shí)現(xiàn)原始積累 第二節(jié) 市場運(yùn)作， “隆禮嘉園 ”奠定主業(yè)根基 第三節(jié) 優(yōu)勢合作，規(guī)模化開發(fā) “陽光景都 ”項(xiàng)目 第四節(jié) 配套發(fā)展，同一產(chǎn)業(yè)鏈上的多點(diǎn)支撐 第五節(jié) 國信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)總體回顧 第六節(jié) 南洋林德咨詢分析47長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告充分挖掘社會資源： “隆禮嘉園 ”立項(xiàng)開發(fā)q “ 工行處長樓 ” 項(xiàng)目的成功，不僅實(shí)現(xiàn)了公司初步的原始積累，而且大大增強(qiáng)了國信集團(tuán)創(chuàng)業(yè)者繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信心q 從房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金實(shí)力來看，國信集團(tuán)單靠第一個(gè)項(xiàng)目的利潤留成顯然無法直接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，因此也就決定了國信集團(tuán)繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目唯一可行的途徑是尋求機(jī)會與外界合作開發(fā)q 王巖董事長挖掘資源的眼光與高超的運(yùn)作能力：瞄準(zhǔn)長影土地資源優(yōu)勢167。 拘于觀念、人才、機(jī)制等方面因素，一度為數(shù)不少的老國企都像長影一樣 “捧著金飯碗討飯吃 ” ，因此在二十世紀(jì)九十年代后期，頗有一部分眼光獨(dú)到和膽識超前的房地產(chǎn)商曾經(jīng)通過所謂 “ 盤活國有資產(chǎn) ” 而獲得巨額利潤167。 公司實(shí)實(shí)在在地具備了一定的資金實(shí)力167。 嘗到了與長影這種國有企業(yè)合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的甜頭167。 通過前兩個(gè)項(xiàng)目的成功開發(fā)，積累了房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)q 國信集團(tuán)繼續(xù)選定第三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意義167。 充分挖掘和利用公司擁有的資源（人力、物力、財(cái)力、社會關(guān)系等）q 國信集團(tuán)的經(jīng)營決策167。 繼續(xù)采取與長影合作開發(fā)的形式，將項(xiàng)目上規(guī)模、上水平167。 托管經(jīng)營長影裝璜公司167。 成立物業(yè)公司，直接介入長影物業(yè)管理167。 利用長影地處長春市繁華路段的六宿舍、招待所等用地，進(jìn)行 “陽光景都 ”一期工程開發(fā)立項(xiàng)167。 根據(jù)項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置和周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)， “陽光景都 ”定位于中高檔商品住宅樓，由深圳專業(yè)策劃公司進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)土地面積達(dá)到 7萬平方米，計(jì)劃用三年左右的時(shí)間，分三期開發(fā)，一期開發(fā)土地面積兩萬多平方米52長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告q 項(xiàng)目資金運(yùn)作167。 充分利用幾年來已經(jīng)形成的集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)信譽(yù)，說服施工單位同意進(jìn)行大比例工程建設(shè)墊資167。 與其它企業(yè)進(jìn)行臨時(shí)資金拆借（主要是合作開發(fā)單位長影股份公司），解決部分資金周轉(zhuǎn)問題q 與長影的項(xiàng)目開發(fā)利益分配 167。 雙方按實(shí)現(xiàn)利潤 4（長影）： 6（國信）的比例共同獲益q “ 陽光景都 ” 項(xiàng)目開發(fā)預(yù)期167。 銷售情況：已預(yù)售出全部的 25％（截止到 2023年 9月中旬）167。 預(yù)期收益： “ 陽光景都 ” 一期預(yù)計(jì)凈利潤 6000余萬元53長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告第三章 房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營解剖 第一節(jié) 以小博大，巧取第一桶金實(shí)現(xiàn)原始積累 第二節(jié) 市場運(yùn)作， “隆禮嘉園 ”奠定主業(yè)根基 第三節(jié) 優(yōu)勢合作，規(guī)?；_發(fā) “陽光景都 ”項(xiàng)目 第四節(jié) 配套發(fā)展，同一產(chǎn)業(yè)鏈上的多點(diǎn)支撐 第五節(jié) 國信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)總體回顧 第六節(jié) 南洋林德咨詢分析54長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告國信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程建設(shè) 項(xiàng)目銷售 裝飾裝修項(xiàng)目運(yùn)籌 售后服務(wù)資源儲備，項(xiàng)目策劃規(guī)劃立項(xiàng)，建筑設(shè)計(jì)施工組織施工監(jiān)理市場營銷不銹鋼制品公司 宇華房地產(chǎn)公司塑鋼門窗公司裝飾裝璜公司 物業(yè)管理公司國信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈q 通過幾年運(yùn)作，國信集團(tuán)以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為主線，外延物業(yè)、裝潢，內(nèi)引塑鋼、白鋼，除最初的宇華房地產(chǎn)公司外，相繼注冊成立了 塑鋼門窗公司、不銹鋼制品公司、裝飾裝璜公司、物業(yè)管理公司， 已經(jīng)初步形成房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈55長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告不銹鋼制品公司：穩(wěn)定的現(xiàn)金收益源之一q 宇華不銹鋼制品公司的成立167。 在原來的國有體制下，宇華公司原企業(yè)員工難以發(fā)揮積極性，利益也無法得到保證，原公司全體人員集體辭職，轉(zhuǎn)為名義上由國信集團(tuán)李愛國等 4人出資于 1997年重新注冊的宇華不銹鋼制品公司職工q 國信集團(tuán)當(dāng)初成立不銹鋼制品公司的目的主要是為房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)配套服務(wù)，同時(shí)解決公司部分現(xiàn)金流來源。不銹鋼公司以低廉的價(jià)格租賃廠房，除承攬集團(tuán)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的金屬裝飾制品任務(wù)以外，積極開拓其它業(yè)務(wù)，如起步時(shí)即承擔(dān)了吉林省郵政系統(tǒng)新郵箱的制作，僅此一項(xiàng)就收益不菲。這些主動(dòng)開拓市場的的做法非常有效，是對集團(tuán)業(yè)務(wù)的有效補(bǔ)充，并成為集團(tuán)一定時(shí)期內(nèi)穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源56長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告q 國信集團(tuán)不銹鋼制品生產(chǎn)特點(diǎn)167。 季節(jié)性強(qiáng)，每年生產(chǎn)時(shí)間大約 6個(gè)月（受東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)季節(jié)性限制、生產(chǎn)車間環(huán)境簡陋，沒有取暖設(shè)備）167。產(chǎn)品主要定位于非標(biāo)準(zhǔn)不銹鋼制品及外形和結(jié)構(gòu)不太復(fù)雜的臺、箱、牌、容器等（如制藥企業(yè)的不銹鋼輔助設(shè)備） 167。 產(chǎn)品應(yīng)用領(lǐng)域：制藥業(yè) 20%、裝修業(yè) 50%、廣告業(yè) 10%，其他行業(yè) 20%q 國信集團(tuán)目前對不銹鋼制品公司的定位主要是為集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)配套167。 內(nèi)部交易的方式除業(yè)務(wù)互補(bǔ)外，還可以通過集團(tuán)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)運(yùn)作減少稅費(fèi)167。 今后應(yīng)考慮建立科學(xué)而可靠的內(nèi)部交易機(jī)制，同時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)直接面向市場競爭，以企業(yè)的利益最大化為經(jīng)營目標(biāo)，通過市場來配置資源57長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告q 國信集團(tuán)的裝飾裝璜公司原系長影下屬企業(yè)，由國信集團(tuán)承包租賃經(jīng)營，每年向 長影交納一定數(shù)額的管理費(fèi)（目前為 10萬元 /年）q 具有裝飾裝璜國家二級資質(zhì)，主要功能是作為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中對內(nèi)配套功能 較強(qiáng)的業(yè)務(wù)塊，對外可承攬大型裝飾裝璜工程項(xiàng)目q 目前現(xiàn)狀。裝飾公司的銷售額先增加后回調(diào)，利潤空間逐 年減小60長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù) 1998年銷售額與利潤對比（單位：萬元）61長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù) 1999年銷售額與利潤對比（單位：萬元）62長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù) 2023年銷售額與利潤對比（單位：萬元）63長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告第三章 房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營解剖 第一節(jié) 以小博大，巧取第一桶金實(shí)現(xiàn)原始積累 第二節(jié) 市場運(yùn)作， “隆禮嘉園 ”奠定主業(yè)根基 第三節(jié) 優(yōu)勢合作，規(guī)模化開發(fā) “陽光景都 ”項(xiàng)目 第四節(jié) 配套發(fā)展，同一產(chǎn)業(yè)鏈上的多點(diǎn)支撐 第五節(jié) 國信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)總體回顧 第六節(jié) 南洋林德咨詢分析64長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?？焖贁U(kuò)張單位：平方米國信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同比增長情況292％ 139％（數(shù)據(jù)來源：陽光景都一期數(shù)據(jù)來自宇華房地產(chǎn)公司 2023年預(yù)算，其他數(shù)據(jù)來自項(xiàng)目文檔）65長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目收益飛速增長單位：萬元房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同比增長情況40％490％780％130％66長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)收入在集團(tuán)總收入額中占相當(dāng)比重 （數(shù)據(jù)來源：除 2023年數(shù)據(jù)來自年初預(yù)算外，其他數(shù)據(jù)來自收益表）％ ％％％％％％ ％67長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目類別不斷增加（數(shù)據(jù)來源：陽光景都一期數(shù)據(jù)來自項(xiàng)目研究報(bào)告，其他數(shù)據(jù)來自項(xiàng)目文檔）單位：在國信集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中，已經(jīng)從最初單一的住宅樓拓展到集寫字樓、住宅和店面房為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目平方米68長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告 自有資金 約占總額 20％左右工程墊資 約占總額 40％左右拆借資金 約占總額 10％左右項(xiàng)目開發(fā)資金總額歷年來房地產(chǎn)開發(fā)資金定性分析 銷售回款 約占總額 30％左右國信集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均采取滾動(dòng)開發(fā)的形式完成，在滾動(dòng)運(yùn)用的開發(fā)資金中，主要由自有資金、工程隊(duì)墊資、銷售回款三部分組成，另外還有部分拆借資金。69長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告%倍數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中自有資金的高效運(yùn)用隨著長春市房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，加之國信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模的不斷擴(kuò)大，國信集團(tuán)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中自有資金放大倍數(shù)呈下降趨勢，而自用資金占銷售成本的比重則呈上升趨勢。 總是不滿足于企業(yè)現(xiàn)狀，始終表現(xiàn)出 “居安思危 ”的憂患意識167。 主要由于團(tuán)隊(duì)成員的高素質(zhì)因素，國信集團(tuán)與其它一般自我創(chuàng)業(yè)的民營企業(yè)不同，并沒有將開辦企業(yè)停留在簡單的資金聚斂層面上，而是有著明確的可持續(xù)經(jīng)營思想q 上述特點(diǎn)反映到實(shí)際的經(jīng)營工作中表現(xiàn)為，國信集團(tuán)從成功實(shí)現(xiàn)第一步原始積累起，就潛意識地逐漸表現(xiàn)出各種戰(zhàn)略性投資行為167。 將與長影單一的商品房合作開發(fā)關(guān)系提升到資本運(yùn)作層面，積極推動(dòng)和直接參與長影影視股份公司的組建和上市操作167。 由吉林省醫(yī)藥醫(yī)藥局和深圳某公司共同設(shè)立167。 在 90年代中期曾經(jīng)一度輝煌，在吉林省同行業(yè)內(nèi)擁有一定的知名度167。 公司發(fā)展到一定規(guī)模后業(yè)務(wù)多元化、分散單一產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的需要167。 醫(yī)藥批發(fā)零售業(yè)的經(jīng)營可以獲得比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流q 低成本進(jìn)入戰(zhàn)略： “ 貿(mào)工科 ” 逆向一體化，零資產(chǎn)收購167。 1999年 2月，國信集團(tuán)高層與原吉深領(lǐng)導(dǎo)初步接洽，達(dá)成合作意向79長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告167。 由于老吉深經(jīng)評估后資不抵債，國信集團(tuán)提出 “ 零資產(chǎn) ” 收購方案，即除償還財(cái)政借款和員工集資款外，不再承擔(dān)其它任何債務(wù)和費(fèi)用167。 1999年 9月 8日，新吉深舉行開業(yè)典禮，標(biāo)志國信集團(tuán)低成本擴(kuò)張成功q 收購兼并后的企業(yè)重組167。 人員安置。 利用 “ 隆禮嘉園 ” 自留物業(yè)，興建零售藥店，進(jìn)入醫(yī)藥零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域167。 醫(yī)藥批發(fā)：面向吉林省及周邊其他省份的農(nóng)村院所與醫(yī)院的銷售167。 化學(xué)玻璃制品和試劑，面向大專院校和研究機(jī)關(guān) 167。 醫(yī)藥公司注冊資金為 500萬元，實(shí)際能夠運(yùn)作的流動(dòng)資金為 100余萬元167。 除財(cái)務(wù)由國信集團(tuán)控制外，醫(yī)藥公司仍基本沿用老吉深的管理模式167。 以坐批為基礎(chǔ)，補(bǔ)充貨源，培訓(xùn)人員167。 不丟掉城市醫(yī)療單位，穩(wěn)步發(fā)展化玻產(chǎn)品銷售q 器械公司經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)167。 建立客戶購買網(wǎng)絡(luò)167。）82長春國信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報(bào)告分 類 醫(yī)藥公司 器械公司2023年銷售額（元） 1,467, 329,2023年利潤（元） 425, 64,2023年 1－ 8月銷售額（元） 5,993, 860,2023年 1－ 8月利潤（元） 184, 88,國信集團(tuán)醫(yī)藥業(yè)整體業(yè)務(wù)經(jīng)營 情況q 2023年資本收益率 醫(yī)藥公司： 425,247。600,000=%q 2023年 1－ 8月資本收益率 醫(yī)藥公司： 184,247。600 ， 000＝ %q 按照目前狀況推算，醫(yī)藥公司 2023年資本收益率將達(dá)到 %，器械公司由于上半 年的費(fèi)用加大，目前的資本收益率為負(fù)數(shù)。 吉林省擁有國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、素有 “ 北國明珠 ” 之稱的松花湖，獲得江澤民主席 “ 寒江雪柳，玉樹瓊花 ” 美譽(yù)并與長江三峽、桂林山水和云南石林齊名的中國四大奇特自然景觀 —— 吉林霧松、目前世界上最大的隕石、烏拉古城、格格之鄉(xiāng)，還有金日成讀書紀(jì)念館等著名的自然景觀和人文景觀外1