【正文】 進(jìn)度） 建立目標(biāo)管理體系 審查認(rèn)可 制定工作 計劃和目標(biāo) 制定工作 計劃和目標(biāo) 組織進(jìn)行 圖紙會審和設(shè)計交底 參與 項目管理的 授權(quán)分工與職責(zé)明確 詳見工程招標(biāo)流程 開發(fā)部參與 提供設(shè)計 服務(wù) 編制項目 建設(shè)總體方案 審批 Y 通過 Y 報送 N 修改 組織評審 N 修改 各職能部門參與評審 組織 專業(yè)分包單位進(jìn)場 項目建設(shè)施工流程 （二） 工程部 公司職能部門 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)理單位 設(shè)計單位 總包單位 巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系 落實(shí)施工條件 主體結(jié)構(gòu)工施工 監(jiān)督確認(rèn) 組織材料設(shè)備進(jìn)場 工程款撥付 市場營銷穿插 裝飾、專業(yè) 安裝施工 監(jiān)督確認(rèn) 組織材料設(shè)備進(jìn)場 工程款撥付 市場營銷穿插 巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系 落實(shí)施工條件 重大情況匯報 重大情況匯報 提供 設(shè)計服務(wù) 提供 設(shè)計服務(wù) 各相關(guān)部門配合 基礎(chǔ)工程施工 監(jiān)督確認(rèn) 組織供圖 甲供材料設(shè)備進(jìn)場 工程款撥付 市場營銷穿插 提供 設(shè)計服務(wù) 重大情況匯報 組織 基礎(chǔ)工程驗收 參與驗收 巡查、協(xié)調(diào)關(guān)系 落實(shí)施工條件 包括：四方驗收；規(guī)劃、 人防驗收；質(zhì)檢站監(jiān)督 組織 主體結(jié)構(gòu)驗收 參與驗收 包括：四方驗收； 質(zhì)檢站監(jiān)督 組織 單位工程驗收 參與驗收 包括：四方驗收；規(guī)劃、 消防、電梯、人防等驗收；質(zhì)檢站備案 交接準(zhǔn)備 開發(fā)部組織測繪 配合完成 組織編制竣工圖、質(zhì)量保證書和用戶使用手冊； 組織工程保修、設(shè)備培訓(xùn)；組建保修機(jī)構(gòu)； 辦理市政各項供排開通手續(xù) 項目建設(shè)施工流程 （三） 工程部 公司職能部門 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)理單位 設(shè)計單位 總包單位 退場，留駐現(xiàn)場保修隊伍 物業(yè)公司 全面接管 結(jié)清移交手續(xù) 退場 物業(yè)公司參與 組成交接機(jī)構(gòu)，會商確定交接程序 交接機(jī)構(gòu)聯(lián)合工作，驗查、清點(diǎn)、移交，辦理交接手續(xù)，明確整改修復(fù)日期和要求 協(xié)調(diào) 參與 項目建設(shè)質(zhì)量控制規(guī)程 工程部 公司職能部門 領(lǐng)導(dǎo) 監(jiān)理單位 總包單位 建立項目的質(zhì)量管理體系，在組織和制度上覆蓋各項質(zhì)量管理要素； 制定施工組織設(shè)計，從技術(shù)上保證質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。 參與階段性驗收和單位工程的最終驗收，對出現(xiàn)的質(zhì)量問題落實(shí)整改，保證工程實(shí)體和資料通過驗收，完成竣工備案。 制定監(jiān)理的質(zhì)量驗收制度和管理程序。 對各施工單位進(jìn)行事前、事中的全面監(jiān)督； 嚴(yán)格事后的驗收把關(guān)，擁有質(zhì)量否決權(quán)； 參與對質(zhì)量事故的調(diào)查和監(jiān)督處理； 向業(yè)主提交質(zhì)量分析月報。 為配合質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，制定部門的工作計劃。 要事 匯報 聯(lián)系政府各相關(guān)部門和公司職能部門，參與對工程的階段性驗收和單位工程最終驗收。 保證甲供材料的質(zhì)量； 選擇優(yōu)秀的甲方指定的分承包商。 項目建設(shè)合同目標(biāo) 制定各施工階段的進(jìn)度計劃，并組織各分包單位施工； 對各階段的實(shí)際進(jìn)度與計劃進(jìn)度對比，進(jìn)行分析，采取糾偏措施，保證項目實(shí)際進(jìn)度達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。 對總包單位制定的項目建設(shè)總體進(jìn)度計劃進(jìn)行審查，制定監(jiān)理工作進(jìn)度計劃。 審定總包單位的階段施工進(jìn)度計劃，監(jiān)控各施工單位的施工進(jìn)度，向業(yè)主提供進(jìn)度分析報告； 對計劃和實(shí)際的進(jìn)度情況進(jìn)行對比分析，發(fā)出糾偏調(diào)整的指令，參與制定糾偏措施，并監(jiān)督糾偏措施的落實(shí)，向業(yè)主提交進(jìn)度糾偏報告。 為配合進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)，制定部門的工作計劃。 組織甲供材料設(shè)備的進(jìn)場、協(xié)調(diào)外部關(guān)系、聯(lián)系圖紙供應(yīng)、甲方指定的分包商進(jìn)場等為工程開展創(chuàng)造條件。 要事 匯報 了解月度和旬度進(jìn)度計劃，協(xié)調(diào)關(guān)系，為工程開展創(chuàng)造條件。 組織甲供材料設(shè)備的招投標(biāo)、組織甲方指定的分包商的招投標(biāo)、組織供圖，保證其供應(yīng)滿足進(jìn)度的要求。 規(guī)劃設(shè)計階段依據(jù)項目投資成本目標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計，并用設(shè)計總概算來體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的控制。 依據(jù)施工圖紙制定詳細(xì)的施工預(yù)算，作為總包單位招標(biāo)和項目建設(shè)成本控制的依據(jù)。 項 目 施 工 成 本 預(yù)算外施工成本進(jìn)行合理控制，所有的變更洽商必須先經(jīng)過先經(jīng)監(jiān)理審核，上報工程部審批，其中對重大的變更洽商要報請領(lǐng)導(dǎo)審批，之后交預(yù)算合同部審核套量，累計進(jìn)入竣工決算中 。 工程決算時，由財務(wù)部組織預(yù)算合同部、工程部和施工、監(jiān)理單位進(jìn)行核實(shí)、合議確定結(jié)算款項。 變更洽商和設(shè)計質(zhì)量相關(guān) 甲供材料設(shè)備采購需在項目投資成本目標(biāo)和施工預(yù)算指導(dǎo)下進(jìn)行，涉及重大資金的材料設(shè)備統(tǒng)一公司采購，預(yù)算合同部負(fù)責(zé)控制采購成本，凡采購物資超過預(yù)算的，必須說明理由經(jīng)過領(lǐng)導(dǎo)審批。 采 購 成 本 營銷管理流程說明 ?流程簡述： 本流程描述 A置業(yè)公司在配合項目開發(fā)各階段所進(jìn)行營銷管理的過程。 ?關(guān)鍵控制點(diǎn)（ CCP）： 項目市場定位的準(zhǔn)確性、營銷組合規(guī)劃和運(yùn)用的有效性、客戶服務(wù)的滿意度。 ?信息輸入： 項目策劃書、項目營銷方案。 ?版本管理： 本流程由東灣公司負(fù)責(zé)制定，由總經(jīng)辦負(fù)責(zé)匯總審核，總經(jīng)理審批通過后正式執(zhí)行，東灣公司負(fù)責(zé)解釋和修改。 ?流程目的： 確保公司項目的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)到公司預(yù)定的和顧客預(yù)期的目標(biāo)。 ?相關(guān)部門 /人員： 高層領(lǐng)導(dǎo)和銀達(dá)物業(yè)公司、東灣公司、公司各職能部門的負(fù)責(zé)人或?qū)I(yè)人員。 ?信息產(chǎn)出： 物業(yè)管理合同、項目交接資料、物業(yè)管理制度。 物業(yè)管理流程（一） 東灣公司 領(lǐng)導(dǎo) 物業(yè)公司 公司各職能部門 物業(yè)顧問對項目規(guī)劃建議書提出物業(yè)管理建議 物業(yè)顧問參與對項目策劃書和規(guī)劃設(shè)計方案的評審 組織、監(jiān)督項目施工建設(shè) 項目的 銷售工作 預(yù)算合同部組織進(jìn)行物業(yè)招標(biāo) 前 期 介 入 從物業(yè)管理角度提出工程建設(shè)意見 配合銷售工作 簽訂物業(yè)委托合同 組成交接機(jī)構(gòu)，會商確定交接程序 組織交接班子，明確交接內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 交接機(jī)構(gòu)聯(lián)合工作，驗查、清點(diǎn)、移交，辦理交接手續(xù)，明確整改修復(fù)日期和要求 總包單位、監(jiān)理單位參與 項目竣工 驗收、市政開通手續(xù)辦完 物業(yè)公司接受資料，派員接受維管培訓(xùn)與交底 物業(yè)公司 全面接管與進(jìn)駐 移 交 接 管 物業(yè)管理流程（二） 東灣公司 客戶 物業(yè)公司 開發(fā)部 后 期 服 務(wù) 對物業(yè)管理區(qū)域 實(shí)施正常的管理服務(wù) 協(xié)調(diào)業(yè)主與發(fā)展商、施工單位的關(guān)系 保修期滿，代表 業(yè)主對物業(yè)全面檢查 辦理客戶產(chǎn)權(quán) 配合 辦理客戶產(chǎn)權(quán) 組織選舉業(yè)主委員會 業(yè)主委員會重新 組織物業(yè)公司招標(biāo)后， 終止與發(fā)展商的相應(yīng)合同 新的物業(yè)公司全面接管 發(fā)入住通知，配合辦理客戶入住手續(xù) 辦理客戶的入住手續(xù) 當(dāng)入住率達(dá)到 50％ 以上，要組織業(yè)主召開 客戶 入住 工程部 聯(lián)系施工單位進(jìn)行保修 配合辦理客戶產(chǎn)權(quán) 進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查