【正文】 本階段決定 時 時時 時 時 時時 時時 時 時 時時 時 時 時時 時 時 時時 時時 時 時 時 時時 時 時 時時 時 時 時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時時 時 時50 方案階段流程 萬 創(chuàng)任 意 設 計單 位邀 請 的 設計 單 位項 目 事 務部公 司 領 導項 目開 發(fā)分 析方 案 設 計 階 段 的 工 作 流 程概 念設 計擬 定 設計 任 務書可行 性 論證方 案咨 詢方 案招 標大 型項 目小 型 項 目N oY e s方 案設 計調 整建 議中 期交 流方 案回 標方 案介 紹評 析方 案評 審方 案聽 證 會專 家 、 政府 部 門召 集評 標會方 案評 審方 案評 標 會方 案調 整方 案報 建形 成 以 下 內 容 文 本 ：分 期 規(guī) 模住 宅 類 型 及 比 例配 套 （ 商 業(yè) 、 會 所 ）產 品 特 點目 的 ： 驗 證 項 目 開發(fā) 分 析 的 可 行 性 和效 果 、 尋 求 新 思 路明 確 開 發(fā) 方 向初 步 招 標 、確 定 正 式 發(fā)標 單 位成 本 管 理部成 本測 算51 施工圖 階段流程 萬 創(chuàng)項 目 事 務部設 計 單 位工 程 部方 案報 建初 步 設 計招 標 準 備初 步設 計多 層 項 目 或 具 有 設 計參 照 的 項 目 ， 此 步 驟與 施 工 圖 設 計 合 并招 標 書指 導 書任 務 書方 案 及 政 府 批 文選 定 投 標 單 位初 步 設 計招 標公 司 內 部 規(guī)定 ， 流 程 類 似設 計 通 用 圖 1初 步 設計 報 建主 體 施 工 圖 設計樁 基 施 工 圖 設 計結 構選 型審 圖樁 基報 建結 構選 型審 圖施 工圖 報建全 程 跟 進 、 控 制 ， 完 成 部 分 圖 紙施 工 配合 、 補 充部 分 詳 圖施 工 圖 設 計 施 工樁 基 施 工 先 行52 環(huán)境設計及施工配合 階段 流程 建 筑方 案確 定配 合 建 筑 提出 環(huán) 境 規(guī) 劃的 地 形 要 求萬 創(chuàng) 建筑萬 創(chuàng) 景觀概 念設 計備 選 的景 觀 設計 單 位方 案設 計定 總平選 定 的景 觀 設計 單 位初 步 設計 、 施 工圖 設 計施 工 隊 伍 招投 標 簽 合同此 步 驟 再 細 分（ 設 計 通 用 圖 1 ）項 目 經理 部中 標 施工 單 位成 本 管理 部效 果 驗收 、 審 核相 關 設 計變 更工 程 質 量驗 收 、 審核 現(xiàn) 場 簽證驗收報告成本結算財 務 管理 部付款此 步 驟 再 細 分（ 設 計 通 用 圖 2 ）付款申請t部 門環(huán) 境 設 計 及 施 工 配 合 流 程 圖控 制 設計 定 方向控 制設 計方 向控 制 施 工質 量 ： 隱蔽 工 程 結構 水 電 等控 制 效果 ： 調 整設 計 、 付款 節(jié) 奏施 工成 本 動 態(tài)控 制施 工 管 理方 案 細 化 與 基 地 密切 結 合 定 材 質 構 造53 裝飾設計及施工協(xié)調階段 流程 萬 創(chuàng)項 目 經理 部施 工單 位公 司領 導銷 售設 計單 位施 工圖 設計召 集 會 議戶 型 分 析樣 板 間 檔次 及 風 格施 工 可 行性 建 議時 間 安 排銷 售 計 劃協(xié) 調 會確 定 初步 方 案工 作 任務 書自 行設 計委 托設 計設計要求高簽 合 同設 計施 工 單位 招 標設 計付 款設 計 圖 紙材 料 樣 板 選 型完 善 手續(xù) 材 料進 場施 工 單位 對 接與 總 包方 對 接施 工購 買 飾 品土 建 、 水電 專 業(yè) 施工 控 制效 果 控 制效 果驗 收質 量驗 收現(xiàn) 場 控 制驗 收付 款詳 見 設 計常 規(guī) 圖 1詳 見 設 計常 規(guī) 圖 2詳 見 設 計常 規(guī) 圖 1t54 目錄 1. 房地產 全業(yè)務流程 概述 2. 項目拓展與論證 流程 3. 項目 策劃 流程 4. 規(guī)劃 設計 流程 5. 施工 管理 流程 6. 營銷 管理 流程 7. 客 服管理 流程 8. 房地產 主要的管理流程 施工管理階段業(yè)務主線 施工前期 土方 /樁基 主體施工 內外裝修 室外工程 管線 景觀園林 賣場／樣板房 驗收 各部門的職責 三控制 采購管理 合同管理 設計變更 管理模塊 56 工程管理控制體系 一個成功的工程管理運作要涵蓋成本、質量、進度、安全和技術五方面的管理工作 工程管理能力 成本管理 建立動態(tài)預警系統(tǒng)， 1. 工程變更控制 2. 工程簽證成本控制 3. 材料采購成本控制 1. 直接影響項目的競爭能力和經濟效益 2. 隨著房地產市場的規(guī)范化運作，預測利潤的實現(xiàn)主要來自于成本管理效益 技術管理 1. 新技術、新工藝、新材料的收集研究和應用推廣； 2. 技術經濟信息的收集和使用：建筑市場行情、材料市場行情等 1. 用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量 2. 成為一個賣點 進度管理 1. 編制總體施工計劃和分階段控制計劃； 2. 計劃的預測預控。 案例：龍湖項目管理大綱 項目管理總平面布置 項目組織架構 項目計劃管理措施 項目技術管理措施 項目部臨時辦公設施；施工臨設；施工道路組織；施工組團、標區(qū)劃分；施工用水、施工用電總平面布置；施工排放總平面布置 項目部人員組成，崗位，明確責任片區(qū)和 崗位職責 根據(jù) 《 工程計劃管理體系 》 的要求，貫徹執(zhí)行項目的計劃管理， 建立對監(jiān)理、施工總包、施工分包的計劃檢查和考評辦法 設計交底、圖紙會審、細部構造，大樣圖管理；進場材料、半成品、構配件、設備報驗；工序、隱蔽報驗；設計變更、技術洽商的審核；施工組織設計和施工方案審核；監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則審核；竣工圖繪制； 建立對監(jiān)理、施工總包、施工分包的技術管理檢查和考評辦法 案例：龍湖項目管理大綱 項目質量管理措施 項目合同管理及項目實施過程中 需重視的技術經濟問題 項目現(xiàn)場安全文明施工措施 項目信息檔案管理 制定項目部的質量管理辦法，主要包含： 1）單體工程、分部工程、分項工程、檢驗批劃分； 2）分部、分項、檢驗批驗收； 3）測量放線收測； 4）質量問題（缺陷）處理； 5）實體觀感質量檢查； 6）建立對施工總包、施工分包的質量管理檢查和考評辦法 建立項目現(xiàn)場安全文明施工檢查和考評辦法 建立項目信息檔案管理體系，信息收集、流轉、發(fā)放管理辦法，文檔分類、分級體系及存檔編碼規(guī)則，對監(jiān)理、施工總包文檔要求 案例：萬科工程管理策劃書 案例：中海合約策劃 67 目錄 1. 房地產 全業(yè)務流程 概述 2. 項目拓展與論證 流程 3. 項目 策劃 流程 4. 規(guī)劃 設計 流程 5. 施工 管理 流程 6. 營銷 管理 流程 7. 客 服管理 流程 8. 房地產 主要的管理流程 68 項目預算 項目策劃 建筑設計 招標管理 工程管理 銷售管 理 售后服 務 物業(yè)管 理 土地獲 取 投資策劃 市場營銷能力 營銷策劃管理 房產銷售管理 現(xiàn)代營銷策劃要引入整合營銷的思想，它包括： 前期階段研究房地產客戶的需要。針對目標客戶群，看清楚潛在客戶群體為滿足其需要所愿意支付的成本； 產品的定價。包括銷售模式，運作流程，銷售網點的設立等； 概念的策劃和引導，通過廣告等方式有效向潛在客戶群體傳遞信息。它包括： 組建一支與銷售房產相對應的專業(yè)的、高水平的銷售隊伍； 對咨詢、銷售人員的培訓。 市場營銷能力是由良好的營銷策劃管理和房產銷售管理兩方面 組成 營銷與銷售管控體系 營銷方案 營銷準備 銷售導入期 銷售管理 73 銷售重點環(huán)節(jié)管理 營銷與銷售管控體系 活動 《 項目銷售指導書 》 《 項目營銷策劃方案 》 《 項目營銷計劃 》 《 開盤前產品 /宣傳導入計劃 》 74 關注細節(jié)和協(xié)調－－項目銷售指導書示例 確定項目銷售總體目標和分項 銷售目標 項目銷售總體目標 ? 總體銷售周期 ? 銷售面積 ? 銷售均價 ? 銷售金額和項目利潤 項目銷售分期及各期銷售目標 ? 項目銷售分期。 包括各期銷售均價、銷售周期、銷售面積 確定首期入市時間和開盤 要求 項目首期主要工程節(jié)點時間計劃 ? 首期主要工程時間節(jié)點。包括示范區(qū)開工、示范區(qū)竣工、示范區(qū)達到開放條件 主要競爭項目關鍵銷售節(jié)點預測及首期入市時間選擇 ? 主要競爭對手本年度關鍵銷售節(jié)點預測。圖示表現(xiàn) 首期銷售大廳、銷售流線、示范單位展示區(qū)及其他開盤計劃展示的區(qū)域 ? 首期示范單位展示條件要求。包括：功能分區(qū)、效果、預算和完成時間要求 ? 首期開盤時配套條件。（B ＋D ）] ｝247。（B ＋D ）] ｝24