xxxx年07月濟源項目整合營銷提案報告-閱讀頁
2025-03-05 14:45本頁面
【正文】 精裝修 LOFT 使用面積 低總價 +車 區(qū)域內項目 平層毛胚小兩房 70/90 交通配套 忽略未來的潛力發(fā)展，即使在目前市場下，本案也同樣具備居住價值！ 立方國際同樣可以和區(qū)域內大盤產品一較高低！ ? B類：被動郊區(qū)化客戶及年輕人關心的重點 苛刻的總價范圍 區(qū)域內同類產品的絕對價格筑底 更闊綽的室內空間 如改善型自住客一般會要求 23個房間 很多人選擇遠郊大是為了在同總價范圍內享受更大空間 交通配套 要求一定基礎公交配套，有車者少 ? B類：被動郊區(qū)化客群分析 客群特征描述： 工業(yè)園區(qū)本地工作者為主 外來工作者為主 22~45之間 過渡型住房兼婚房備用房， 2~5年，自住兼變相存款 改善型需求，需要 23房的實際居住空間 √。 園區(qū)內的中層 √。如品味、個性等。如科勒 PART4:銷售策略 策略制定前思考 》》 問題綜述 ———— 項目自身 》 社區(qū)規(guī)模小 ，物業(yè)形態(tài)受眾小，項目整體優(yōu)勢較弱 》 工業(yè)氛圍濃重 ，沒有居住氛圍 》 住宅戶型結構單一 ， 主力面積 50㎡ ， 部分戶型 受條件限制存在 問題 》 層高 計單層面積，內部 2層結構 ，使用面積大于產權面積 》 周邊交通差 ，出行極其不便利 主要問題 策略制定前思考 》》 項目 PK 市場 ———— 住宅層面 本案產品 PK市場有一定優(yōu)勢 50㎡ PK 90㎡ 產品供應層面 戶型設計層面 市場機會較大 局部暗間 PK 全明 項目資源層面 環(huán)境 OR 交通 無法滿足居住條件 雙層 PK 單層 使用價值低 生活情趣體現(xiàn) 目標設定 》》 項目工程節(jié)點預詁 根據(jù)工程進度，項目開盤銷售時間約在 13年 1月，銷售周期預估為 912個月 07 12/9 13/1 13/3 13/7 13/10 項目開工 正負零 結構12層 結頂 銷售準備期 銷售執(zhí)行期 開盤 結構 4層 策略執(zhí)行 》》 主要策略建議 銷售策略 價格體系建議 銷售模式建議 策略執(zhí)行 》》 銷售策略要點 開盤時間為 2023年 1月 街鋪包裝，氛圍營造，給予市場充分預期 》 招商提前、政策制定是關鍵 住宅開盤后 1年內實現(xiàn) 90%以上去化 》 住宅銷售是達成項目最大利潤的可能 》 把控合理的銷售速度是關鍵 策略執(zhí)行 》》 商業(yè)模式建議 目的：盤活資產，提前形成商業(yè)氛圍，提升項目形象 模式 1：短期免租金合約 》 開發(fā)商選擇商家入駐，提供為期 2年的免租金合約 》 商家須在合約規(guī)定時間內完成入駐，并達到營業(yè)條件 》 合約到期后商家可選擇續(xù)租或買斷，擁有優(yōu)先購買權 》 續(xù)租或買斷，價格均依據(jù)市場價格及雙方約定 》 以上政策對業(yè)主優(yōu)先 》 金融、餐飲、便利店等社區(qū)配套條件可適當放寬 策略執(zhí)行 》》 住宅銷售模式建議 目的：穩(wěn)定銷售速度，創(chuàng)造利潤空間 銷售方面： 》 采用批次推案，平衡批次推案供給 》 采用分層推案，達到批次去化的口碑效應 》 控制批次推案量，追求利潤與速度的平衡 價格方面： 》 價格體系采用低開高走，具體根據(jù)客戶意向積累情況定 》 價格體系采用杠桿定價，形成局部房源的價格差異，實現(xiàn)價格試探 》 價格體系采用分段定價，根據(jù)客戶意向，保證樓層的定向去化 PART5:廣告亮相 在廣告訴求上， 塑造項目的宜居性為主 通過產品力與總價的直觀對比 吸引投資客 立方國際印象（主要來自前期廣告印象） ? 單身公寓 ? 年輕、總價低 ? 買一層得兩層、投資產品 ? 沒有區(qū)位方面的廣告，大概在市中心附近 立方國際工地印象（第一次看完工地后） ? 不是一般的遠！ ? 周圍都是工廠，沒前途 ? 產品不錯，要是在市區(qū)就好了 ? 沒有居住氛圍 現(xiàn)階段的地段劣勢回避不了，而應引導客戶印象 ,看前景大未來 立方國際冷靜印象（綜合分析后的印象） ? 大未來還是有一點潛力，但是現(xiàn)階段確實有需要克服的困難 ? 魚和熊掌不能兩全，又好又有特色又便宜的房子哪找去 ? 要是價格真能在 XX萬左右，那還是合算的 ~ 立方國際目標印象（根據(jù)新的定位及推廣后計劃達到印象） ? 很有特色的產品，濟源或許只此一家哦 ? 性價比很高，省下來的錢可以買輛車 ? 至少可以住個三五年，不能算是過渡性產品 有的放矢 廣告定位： 視覺形象更有品質 精神號召更有共鳴 讓賣點更加視覺化 輪胎改造成的秋千，裸露的紅磚墻，巨幅的主人照片， 暴露的房梁，以及拉丁美洲風格的陶瓷盤，滿墻的涂鴉 …… 這樣的居所，讓人眼睛一亮。這是 《 奮斗 》 里的烏托邦。你們。 》》 廣告推廣 廣告訴求形象 生于 70末 80初，有文化，有理想，有責任，還有點小錢； 對城市懷有眷戀，想在此打拼，實現(xiàn)自己的都市英雄夢； 有良好的教育背景、較高的鑒賞能力和小資情節(jié)； 事業(yè)尚處于起步階段，對未來充滿信心； 沒有渾厚的經濟實力，懂得用有限的資源讓自己過的更舒適。 強調情趣 有時喜歡兩個人的甜言蜜語，有時獨愛一個人的私屬空間。 》》 廣告推廣 綜上所述，得出關鍵詞： 年輕人 有點小錢 有品位格調 能在總價范圍內，能滿足自己多方面的空間需要 想過舒適精彩的都市生活 立方國際，完全滿足青年新貴需求，出現(xiàn)正當時。 復式公館 —— 產品屬性，同時凸顯出產品的格調 “超 80”—— 空間屬性，縱向維度上的產品區(qū)隔。 》》 廣告推廣 該定位的核心內容為： 小面積、大空間、復式 即超越其他產品的優(yōu)勢所在。 “超 80”， 超越單身公寓，超越普通兩房，是戶型創(chuàng)新和超值實用的完美結合。 ? 我們從來不認為銷售是憑運氣的，憑的是勤奮、認真、干勁、激情。 要會給客戶送禮 案場銷售中心 工地案場 直銷團隊 市區(qū)兩案場 銷售組織：多層次銷售網絡 謝謝觀看 寶順國際 《 2023房地產營銷策劃大全 》 震撼升級上市！每月免費更新，淘寶店鋪： 演講完畢，謝謝觀看！
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