房地產(chǎn)投資決策及其風險管理案例分析-閱讀頁
2025-03-05 11:14本頁面
【正文】 主要依靠銀行貸款和項目銷售回款來周轉。所調(diào)查，不省北京開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度竟達到 90%以上。 169。而當年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加了近 2023億元。 ? 銀行貸款有著很多優(yōu)點：便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大。 ? 銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的要求，不是大多數(shù)開發(fā)商短期內(nèi)能夠達到的。而有些東南亞國家以及我國的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金來自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了 40%~50%。 169?，F(xiàn)在國內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒有能力像海外房地產(chǎn)機構那樣去大量收購并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長，必須要快速周轉。發(fā)展到一定規(guī)模之后，為了保持公司的平衡，增加資產(chǎn)的抗風險能力，才選擇做一部分收租物業(yè)。今年國際投資者接受了上海復地的快速周轉業(yè)務模式，以這樣一個模式，公司可以保持一個持續(xù)的增長。有些房地產(chǎn)公司轉而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。與國內(nèi)上市相比，雖然在海外 IPO的成本較 A股上市要高，但再融資成本低，靈活性強，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要原因之一。 169。新的公司上市規(guī)則似乎放寬了上市限制，但券商等中介機構將承擔完全責任，極大限制了暗箱操作。 169。到目前為止用于房地產(chǎn)投資的信托計劃可歸納為下列四種方式：債權、股權、準 REIT、財產(chǎn)信托。 169。采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募形式，因受 《 公司法 》 和 《 信托法 》 的限制，其投資者數(shù)量分別不超過 50人和 200份。 Shimai Consulting 2023 ? 債券 ? 可轉債：優(yōu)勢，風險控制 目前還不會有很多房地產(chǎn)上市公司支發(fā)行可轉債，主要是因為它們的資產(chǎn)負債率普遍偏高。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險金融工具。 169。 Shimai Consulting 2023 ? 主要考慮因素： ? 項目，有關各方，投資環(huán)境，投資過程 ? 主要投資形式： ? 土地，開發(fā)，運營物業(yè) ? 投資策略 169。 Shimai Consulting 2023 ? 每一類資產(chǎn)都有其各自不同的特點，包括不同的優(yōu)點和缺點。 ? 價格“有漲有落”或者“周期性”的活動模式是典型的不動產(chǎn)運行模式，但與股票和債券相比，往往更表現(xiàn)為長期的、大范圍的上下波動，反映不動產(chǎn)市場普遍的低效性和泡沫性。 Shimai Consulting 2023 ? 風險類型 ? 市場、融資、變現(xiàn)、管理、利率、法律、環(huán)境 ? 風險的量化 ? 風險與回報 169。 Shimai Consulting 2023 ? 開發(fā)項目風險分析有關因素（社會經(jīng)濟、法制環(huán)境、市場狀況、技術條件） ? 土地（地理位置、征用、購入成本、產(chǎn)權、拆遷、基礎設施開發(fā)成本） ? 規(guī)劃設計、環(huán)境調(diào)查、假設條件及其實現(xiàn)（用途、高度、密度、綠化、交通、功能組織、面積的定義和控制、結構、質量標準 /超前 /長期投資價值 /成本，施工，環(huán)保衛(wèi)生），建造（工期，材料，利率） ? 資金（實力，組織；現(xiàn)金流分析，風險控制） ? 營銷（定位，策略，媒體） … 169。 Shimai Consulting 2023 ? 市場風險細述 169。 Shimai Consulting 2023 ? 規(guī)劃設計風險細述 169。 Shimai Consulting 2023 The End 169
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