【正文】 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項(xiàng)目解析 主要賣點(diǎn) ?歐式豪宅： 歐式園林、建筑、豪宅品質(zhì) 濱江公館 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項(xiàng)目解析 其他 ?銷售現(xiàn)場氛圍 由于項(xiàng)目沒有開盤，因此銷售人員不多，現(xiàn)場僅以接待為主 ?銷售團(tuán)隊(duì) 銷售團(tuán)隊(duì)素質(zhì)較高，經(jīng)驗(yàn)較為豐富，比較積極主動 濱江公館 江南區(qū)住宅市場情況分析 競品項(xiàng)目解析 項(xiàng)目點(diǎn)評 優(yōu)點(diǎn)： 地理位臵優(yōu)越 樓棟沿江布局 以小戶型為主，銷售壓力較小 缺點(diǎn)： 主打豪宅公館，但產(chǎn)品小戶型居多，與產(chǎn)品品質(zhì)不符，過高拔升項(xiàng)目形象 地塊不完整，中間被市政路路隔開，不利于未來管理 濱江公館 江南區(qū)住宅市場情況分析 周邊眾多高品質(zhì)樓盤，帶動整個區(qū)域成熟發(fā)展，形成居住規(guī)模效應(yīng)，未來，隨著本項(xiàng)目建設(shè)完善，將掀起玉林居住市場最高峰！ 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場概述 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目 SWOT分析 4 項(xiàng)目定位 開盤前銷售策略 江南區(qū)住宅市場情況分析 開盤前推廣策略 項(xiàng)目本體分析 我們的項(xiàng)目沒有飄窗，沒有入戶花園，戶型不太好 項(xiàng)目二居面積太大，已經(jīng)跟其他項(xiàng)目三居面積差不多 目前道路還沒有通，地理位臵很偏遠(yuǎn) 挨著中藥港，未來還要建倉儲、物流，將來居住環(huán)境有可能會雜亂 ………… 我們的項(xiàng)目對客戶的報(bào)價(jià)是 2500元 /平方米，銷售價(jià)格 2300——2400元 /平米 在沒有深入了解項(xiàng)目之前，我們從銷售團(tuán)隊(duì)對本項(xiàng)目的認(rèn)識是： 最初印象 低端樓盤，產(chǎn)品較差，地理位臵較遠(yuǎn)，交通不便，戶型完全沒有競爭力，未來生活環(huán)境極差。 項(xiàng)目本體分析 我們的質(zhì)疑 200萬平米大規(guī)模樓盤，難道真的是低端產(chǎn)品么？ 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目大環(huán)境分析 產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目基本情況 ?項(xiàng)目外立面 ?項(xiàng)目戶型 ?工程進(jìn)度 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于玉林市城市副中心 ——江南區(qū)核心地帶。 江南區(qū)住宅市場情況分析 項(xiàng)目大環(huán)境分析 產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目基本情況 ?項(xiàng)目外立面 ?項(xiàng)目戶型 ?工程進(jìn)度 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目戶型 1 一居：一種 二居：二種 三居：一種 兩梯四戶 南北通透二居、三居 純南向二居 純北向一居 特點(diǎn)： ?戶型方正、實(shí)用； ?戶戶寬景陽臺； ?南北通透兩居可餐廳部分可改三居 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目戶型 2 二居：二種 三居：一種 兩梯三戶 南北通透二居、三居 純南向二居 特點(diǎn)： ?戶型方正、實(shí)用； ?每戶南北雙陽臺； ?南北通透戶型可改三居 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目戶型 8 二居：一種 三居：二種 兩梯三戶 南北通透二居 純南向三居 特點(diǎn)： ?戶型方正、實(shí)用； ?每戶南北雙陽臺； ?南向三居、南北二居豪華主臥套間 ?南北通透二居可改三居 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目戶型 9 二居：二種 四居：一種 兩梯三戶 南北通透二居、四居 純南向二居 特點(diǎn)： ?戶型方正、實(shí)用； ?每戶南北雙陽臺； ?南北二居、四居主臥套間 ?南北通透二居可改三居，四居可改五居 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目戶型 戶型 面積（平米） 比例 一居室 4247 8% 二居室 82100 46% 三居室 130145 38% 四居室 150186 8% 注：僅以第一期推 9戶型面積為準(zhǔn)，具體推盤方案后面詳細(xì)解說 9戶型面積、比例 江南區(qū)住宅市場情況分析 項(xiàng)目大環(huán)境分析 產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目基本情況 ?項(xiàng)目外立面 ?項(xiàng)目戶型 ?工程進(jìn)度 項(xiàng)目本體分析 工程進(jìn)度 目前 C地塊已經(jīng)封頂，已經(jīng)為準(zhǔn)現(xiàn)房 樣板間將在 6月底前完成施工 項(xiàng)目本體分析 我們對項(xiàng)目最終的理解 ?項(xiàng)目處于玉林城市副中心 —— 江南區(qū)的中央核心區(qū)位臵 ?周邊 道路系統(tǒng)完善，配套資源 豐富 ?整體區(qū)域?yàn)?高端舒適居住區(qū)域，內(nèi)部分布大量優(yōu)質(zhì)居住社區(qū)， 為本項(xiàng)目奠定良好的環(huán)境基礎(chǔ) ?項(xiàng)目為 200萬平米 超規(guī)模大盤，僅 C地塊就有 15萬平米建筑面積，規(guī)模優(yōu)勢不可復(fù)制 ?建筑以 德式簡約現(xiàn)代外立面 為主要風(fēng)格，營造整體氣勢 ?戶型較為豐富多樣， 9以二居、三居為主 ，輔以少量的一居、四居 ?大部分二居、三居、四居戶型 可將餐廳部分修改為一個居室 ，增加使用功能空間，買一得二 ?目前 C區(qū)已經(jīng) 封頂為準(zhǔn)現(xiàn)房 ，且大部分樓座均以取得銷售許可證 ?項(xiàng)目具有打造大規(guī)模高端樓盤的基礎(chǔ)，周邊高端居住氛圍已經(jīng)形成，配套交通比較完善 ?項(xiàng)目產(chǎn)品自身的確存在無法忽視的缺點(diǎn) 項(xiàng)目本體分析 按照目前銷售方式，我們的項(xiàng)目只能低于市場 2030%的價(jià)格銷售 ——大盤將成“低端”！ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的劣勢，確實(shí)給銷售帶來了障礙，我們的銷售前景在哪里？ 我們無法回避項(xiàng)目劣勢和問題 但，我們是否能夠扭轉(zhuǎn)乾坤？ 目錄 廣西玉林城市概述 玉林住宅市場概述 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目 SWOT分析 5 項(xiàng)目定位 開盤前銷售策略 江南區(qū)住宅市場情況分析 開盤前推廣策略 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 與競品項(xiàng)目對比 項(xiàng)目目前存在的問題 項(xiàng)目 SWOT分析 S 優(yōu)勢 項(xiàng)目位于玉林城市副中心 ——江南新城發(fā)展核心區(qū) ——區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市配套發(fā)展完善，未來具有極大的升值空間 200萬平米超大規(guī)模 ——以造城的氣勢傲據(jù)玉林，規(guī)模效應(yīng)不可復(fù)制，打造玉林高端綜合城市核心 周邊多條市政道路，交通優(yōu)勢明顯 ——民主南路、金港大道連接項(xiàng)目與市中心，新民路自東向西貫穿玉林，聯(lián)通項(xiàng)目與西城、東城聯(lián)系 20層超高層建筑，打造玉林地標(biāo)級城市名片 ——項(xiàng)目以 1820層高層建筑為主，為目前玉林最高住宅，因此，極具地標(biāo)性，打造玉林城市形象 未來社區(qū)配套極為完善，將輻射整個江南城區(qū) ——200萬平米的建筑規(guī)模，內(nèi)部規(guī)劃幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，且后期將引進(jìn)大型超市及高端醫(yī)療設(shè)施，未來將成為整個江南區(qū)的生活配套中心 國際中藥港的帶動 ——本項(xiàng)目與國際中藥港聯(lián)動，未來將成為國際化商務(wù)往來區(qū)域，將有大量的國際國內(nèi)高端商務(wù)人員往來，進(jìn)一步拉升升值空間 風(fēng)水吉盤 ——項(xiàng)目北側(cè)為南流江、處于中心地位，圍合式建筑布局，風(fēng)水極佳 項(xiàng)目 SWOT分析 W 目前項(xiàng)目僅完成部分樓體施工，景觀園林尚未出現(xiàn)雛形 ——項(xiàng)目形象效果尚不明顯 周邊以新住宅項(xiàng)目較多，因此生活配套尚不完善 ——客戶具有一定心里抗性 戶型設(shè)計(jì)與客戶需求距離較遠(yuǎn) ——飄窗設(shè)計(jì)較少，二居面積過大，且有大量的一居室，缺少入戶花園以及室內(nèi)庭院、露臺等空間 項(xiàng)目靠近中藥港，未來居住環(huán)境將會雜亂 ——未來中藥港將會帶動物流、倉儲業(yè)發(fā)展，社區(qū)周邊將多物流貨運(yùn)列車以及藥品運(yùn)輸?shù)热藛T，稍顯雜亂，影響居住生活 劣勢 項(xiàng)目 SWOT分析 O 江南區(qū)整體規(guī)劃定位為宜居、生態(tài)的城市副中心商務(wù)商貿(mào)居住區(qū) ——本項(xiàng)目處于核心區(qū)域，未來區(qū)域升值空間明顯 目前玉林市尚未出現(xiàn) 100萬平米以上大盤項(xiàng)目 ——項(xiàng)目規(guī)模稀缺無法復(fù)制，將率先登頂 江南區(qū)主力戶型為 8090平米二居和 104130平米三居 ——一居室以及舒適型二居相對較為稀缺，為項(xiàng)目帶來良好市場契機(jī) 由于全國房地產(chǎn)回暖帶動，玉林也受到市場大勢影響 ——為項(xiàng)目銷售帶來良好的市場環(huán)境 機(jī)會 項(xiàng)目 SWOT分析 T 潛在項(xiàng)目未來將帶來巨大的市場競爭 ——項(xiàng)目北側(cè)濱江公館年底開盤，項(xiàng)目南側(cè)仍有幾百畝土地正在開發(fā)（具體規(guī)模尚未確定） 項(xiàng)目 C區(qū)存在大量的一居室以及大面積二居室 ——如何準(zhǔn)確挖掘目標(biāo)客戶將成為項(xiàng)目第一戰(zhàn)成敗的關(guān)鍵 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目 SWOT分析 從 SWOT分析上可以看出： 本項(xiàng)目優(yōu)勢極為明顯，且在大區(qū)域規(guī)劃下以及政府支持下得以良性發(fā)展，因此我們下一步主要工作將是： ?強(qiáng)化優(yōu)勢、抓住機(jī)遇 ?轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢，打造市場稀缺 ?在市場風(fēng)險(xiǎn)來臨之前獲得良好的銷售開端 項(xiàng)目 SWOT分析 目前，項(xiàng)目在前期已經(jīng)做過一輪前期推廣與客戶積累，但是目前客戶積累質(zhì)量不高，且目前推廣調(diào)性以及推廣方式效果不佳，因此： 我們將通過競品項(xiàng)目對比來進(jìn)一步確定項(xiàng)目不足 迅速調(diào)整，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象！ 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 與競品項(xiàng)目對比 項(xiàng)目目前存在的問題 項(xiàng)目 SWOT分析 我們將通過一下幾個方面，進(jìn)一步挖發(fā)現(xiàn)目前存在的問題，確定下一步工作重點(diǎn)： ?項(xiàng)目定位 ?賣點(diǎn)清晰 ?產(chǎn)品優(yōu)勢 ?景觀配套 ?賣場氛圍 ?銷售團(tuán)隊(duì) ?銷售推廣 項(xiàng)目 SWOT分析 江南新城 奧利華園 盛世江南 悉尼城 濱江公館 項(xiàng)目定位 賣點(diǎn)清晰 產(chǎn)品優(yōu)勢 景觀配套 賣場氛圍 銷售團(tuán)隊(duì) 營銷推廣 總分 中央養(yǎng)生主題社區(qū) 卓越精品樓盤，尊貴，精致 新徽派中式景觀豪宅 江南區(qū)成熟景觀舒適居住社區(qū) 歐式豪宅社區(qū) 5 3 4 2 1 賣點(diǎn)眾多，不清晰 主打品質(zhì)、精品建筑 主打徽派建筑、江南景觀 舒適、宜居 主打豪宅，但與產(chǎn)品不符 5 5 5 1 1 超大規(guī)模綜合性居住社區(qū) 地段、戶型 戶型、景觀 成熟 地段 5 4 3 2 1 景觀尚未確定，商業(yè)、學(xué)校、會所等 點(diǎn)式景觀，社區(qū)商業(yè) 中式園林、酒店、商業(yè)級 水景、商業(yè)街、幼兒園 商業(yè)、會所 5 4 3 2 1 賣場無熱烈氣氛 客戶來訪量大 現(xiàn)場較為冷清 客戶量較多 客戶量較少 5 4 3 2 1 主動性較差，缺少熱情 銷售團(tuán)隊(duì)較為專業(yè) 主動性強(qiáng)，但專業(yè)度有限 素質(zhì)較差 專業(yè)度極佳，且具有主動性 5 4 3 2 1 近期無新推廣工作 以活動與促銷方式為主 活動，購房代金券 贈裝修禮金，折扣 暫無 5 4 3 1 0 15 28 25 23 13 需要重新定位、重新包裝 需要進(jìn)一步挖掘 需要重新打造，帶動、推進(jìn) 工作重點(diǎn)： 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 與競品項(xiàng)目對比 項(xiàng)目目前存在的問題 項(xiàng)目 SWOT分析 現(xiàn)有條件： 項(xiàng)目產(chǎn)品已經(jīng)確定，且施工已經(jīng)封頂 ——產(chǎn)品不可變 近期目標(biāo)： 重新進(jìn)行有效客戶積累，一炮打響，火爆開盤，兩個月第一組團(tuán)售罄（后面詳細(xì)描述） 項(xiàng)目目前存在的主要問題如下： ?目前項(xiàng)目調(diào)性以及整體定位與項(xiàng)目形象不符，無法樹立城市地標(biāo) ?前期積累客戶有效性較低，且由于開盤時(shí)間拖延較長，導(dǎo)致客戶大量流失 ?項(xiàng)目賣點(diǎn)雜亂不清晰，項(xiàng)目基本無宣傳重點(diǎn) ?目前開盤計(jì)劃無序，且銷售團(tuán)隊(duì)對外報(bào)價(jià)過低，先期所推樓盤混亂 ?較長時(shí)間停止廣告宣傳工作，項(xiàng)目已經(jīng)逐漸淡出客戶眼光 ?賣場包裝雜亂，銷售團(tuán)隊(duì)勢氣不高、銷售話術(shù)混亂，且對本項(xiàng)目信心不足，無法說服客戶落定。 ?簡單介紹 ?24小時(shí)保安： 24小時(shí)保安無間斷巡邏； ?IC門禁系統(tǒng)： 采取非接觸式 IC門禁系統(tǒng)對進(jìn)出單元的住客及訪客進(jìn)行識別、記錄，開 /關(guān)門自動控制，凸顯業(yè)主身份 ； ?彩色可視對講： 彩色可視液晶對講系統(tǒng)，第一時(shí)間辨別訪客身份，隨時(shí)呼叫管理中心，徹底告別不速之客 ?360度智能監(jiān)控： 鏡頭獲取的全景圖像可以實(shí)時(shí)監(jiān)控到 360度的所有目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了真正的 360度實(shí)時(shí)全景監(jiān)控； ?可燃?xì)怏w報(bào)警： 隨時(shí)監(jiān)測室內(nèi)是否有天然氣等可燃?xì)怏w是否泄露，達(dá)到防患未然，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)氣體泄露的作用 ?緊急事件預(yù)警系統(tǒng)： 遇到緊急事件，按下報(bào)警按鈕，則社區(qū)安保員則會第一時(shí)間到 現(xiàn)場進(jìn)行施救； ?窗磁門磁報(bào)警系統(tǒng) ： 徹底防止入室盜竊的情況發(fā)生，門窗只要受到非法打開即會報(bào)警。 2. 老客戶帶新客戶，成交后，新客戶成交總房款數(shù)額將折成積分存入老客戶會員卡中，且新客戶也同樣獲得總房款相應(yīng)的積分。 4. 總分累計(jì)至 25萬分后，每增加 10萬分，將贈送一年物業(yè)費(fèi)。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！