房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(ppt38頁)-閱讀頁
2025-02-26 12:11本頁面
【正文】 資金供應(yīng)者不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險，所得報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用 間接融資：通過金融中介機構(gòu)實現(xiàn)融資過程。是一種可以無限擴展的融資方式，銀行等金融機構(gòu)可以在社會范圍內(nèi)集中資金，融資規(guī)?？纱罂尚?，方式靈活，資金的運用也更加合理有效，且利于中央銀行進(jìn)行宏觀的金融控制接接觸觸和和聯(lián)聯(lián)系系方方式式不不同同承擔(dān)風(fēng)險獲得報酬方式 不不同同三、房地產(chǎn)項目融資的方式土地儲備貸款土地儲備貸款 房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款 債務(wù)融資債務(wù)融資土地開發(fā)貸款 建設(shè)貸款 房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款 土地購置貸款 個人住房抵押貸款 商用房地產(chǎn)抵押貸款 在建工程抵押貸款 債務(wù)融資的方式1土地購置貸款：不得超過土地評估價值的5060%。2土地開發(fā)貸款：土地開發(fā)是對毛地或生地進(jìn)行改良，為建筑施工進(jìn)行前期準(zhǔn)備的階段 3建設(shè)貸款：建設(shè)貸款被用于償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費和其他相關(guān)成本。的縣級以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲備機構(gòu)和對一級土地進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)。 貸款額：購房價值 80%，期限最長 30年個人住房抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款，是指購買商用房地產(chǎn)的機構(gòu)或個人，以所購買的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。 房地產(chǎn)抵押貸款投資的特性投資的特性4231 合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)擇優(yōu)選擇設(shè)定抵押的房地產(chǎn)合理確定抵押率（ LTV）， 50~70% 處置抵押物的渠道暢通四、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求32 41資金融出機構(gòu)的資金來源和財力狀況 資金融出機構(gòu)的辦事效率 各項融資收費的合理性 對資金的調(diào)動和轉(zhuǎn)移的靈活性 五、房地產(chǎn)項目的融資方案選擇1 項目貸款審查客戶評價 項目評價項目評價 擔(dān)保方式評價擔(dān)保方式評價 貸款綜合評價貸款綜合評價六、金融機構(gòu)對項目貸款的審查資信等級劃分： AAA； AA； A； BBB； BB； B銀行貸款對企業(yè)資信的要求： BBB及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行資助。2 抵押：指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。貸款擔(dān)保貸款擔(dān)保方式評價貸款風(fēng)險額 =貸款額 信用等級系數(shù) 貸款方式系數(shù) 期限系數(shù) 項目風(fēng)險等級系數(shù) 21貸款綜合風(fēng)險度 =（貸款風(fēng)險額 /貸款額） 100%貸款綜合評價： AAA級企業(yè) 30%； AA級級 50%； A級 70%； BBB級 90%。貸款綜合評價各系數(shù)取值規(guī)則貸款綜合評價結(jié)果某開發(fā)企業(yè)申請貸款 5000萬元，期限 2年，以商品房抵押，該企業(yè)的信用等級為 AA級，項目風(fēng)險等級為
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