房地產(chǎn)投資分析概述-閱讀頁
2025-02-23 05:43本頁面
【正文】 （可與國家進(jìn)行對比分析）。 4．市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 （ 1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢； （ 2）預(yù)估市場吸納計劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求）。 （ 1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等； （ 2）估計短期的新增供給數(shù)量。 3．分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。 （ 1）描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點）； （ 2）描述計劃建設(shè)中的競爭性項目。（ 1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動性；（ 2）了解每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要；（ 3）按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應(yīng)具備的特色。 （ 1）估計項目的市場占有率； （ 2）在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下，進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率； （ 3）簡述主要的市場特征。（ 1）在一定時間內(nèi)以某一價格出售或出租的面積或單元數(shù)量；（ 2）有利于增加市場占有率的建議。? 2．德爾菲法? 3．銷售人員意見綜合預(yù)測法 ? 4．購買意向預(yù)測法 以 問卷形式 征詢潛在購買者未來的購買量，由此預(yù)測出市場未來的需求。? （ 2）加權(quán)移動平均法 加權(quán)移動平均給固定跨越期限內(nèi)的每個變量值以不同的權(quán)重。 加權(quán)移動平均法的計算公式為Ft=w1 +w2 +w3 +…+wn 式中： w1—— 第 t1期實際銷售額的權(quán)重； w2—— 第 t2期實際銷售額的權(quán)重； wn—— 第 tn期實際銷售額的權(quán)重； n—— 預(yù)測的時 w1+ w2+…+ wn=1? （ 1）簡單移動平均法 簡單移動平均的各元素的權(quán)重都相等。? 注：在實際工作中，平滑常數(shù)一般是根據(jù)原預(yù)測數(shù)與實際數(shù)的差異大小來確定。為了計算方便，一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當(dāng)差異較大時， a取 ～ ；當(dāng)差異較小時， a取 ～ 。? 8．趨勢法 趨勢法分為 直線趨勢法 和 曲線趨勢法 。? 趨勢直線的方程式是 :Yt=a+bx? 式中： x—— 自變量，是選定的任何 x值； Yt—— 因變量，對于選定的 x值，相應(yīng)變數(shù) Y的平均估計值，即第 t預(yù)測周期的預(yù)測值；? a、 b—— 未知參數(shù)。 房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序包括以下六個步驟 :?1．確定預(yù)測目標(biāo)?2．搜集、整理資料?3．選擇預(yù)測方法?4．建立預(yù)測模型 ?5．評價和修正預(yù)測結(jié)果?6．編寫預(yù)測報告 ? 推薦閱讀? 1． [美 ]阿德里安娜 L. 布雷特．房地產(chǎn)市場分析 —— 案例研究方法．張紅譯．北京：中信出版社， 2023? 2． [美 ]尼爾 拉賓斯基，羅納德 賽爾?。康禺a(chǎn)市場分析：方法與應(yīng)用．張紅譯．北京：中信出版社， 2023? 3．孫斌藝．現(xiàn)代房地產(chǎn)市場研究理論和方法．上海：上海人民出版社， 2023演講完畢，謝謝觀
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