【正文】 銀水湖歷史脈絡(luò) １、和城市中心區(qū)良好的交通互動(dòng)（車行時(shí)間 2０分鐘），主動(dòng)城市化并中心化 ２、區(qū)域開發(fā)，成為焦點(diǎn)區(qū)域，并有明顯的區(qū)域特征，前景看好，融入鳳凰屬性文化 環(huán)境，產(chǎn)品，社區(qū)優(yōu)于同等項(xiàng)目 區(qū)域代表型項(xiàng)目出現(xiàn)吸引城市中心區(qū)域、外阜的客戶 銀水湖公園的打造，在環(huán)境上高于競爭對手和其他項(xiàng)目；需在產(chǎn)品、社區(qū)打造上實(shí)現(xiàn)提升 改良后的一期產(chǎn)品明顯吸引區(qū)域高端、泛區(qū)域中高端客戶 市場機(jī)遇及目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 沒有形成高端品質(zhì)區(qū)，以本項(xiàng)目為核心打造高品質(zhì)片區(qū)。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※項(xiàng)目發(fā)展空間 限制條件 市場環(huán)境 項(xiàng)目條件 競爭環(huán)境 取勢 優(yōu)術(shù) 案例研究 產(chǎn)品定位 決策模型 —— 取勢，優(yōu)術(shù)，明道 產(chǎn)品定位 明道 客戶需求 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※戰(zhàn)略的選擇 領(lǐng)導(dǎo)者 跟隨者 補(bǔ)缺者 挑戰(zhàn)者 領(lǐng)袖 /價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定者 完全差異化定位 /市場拾遺者 差異化特色 /借勢而上 改變規(guī)則 /強(qiáng)調(diào)自身差異性 唯領(lǐng)導(dǎo)者，方能建立市場權(quán)威影響力 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽在漢壽：領(lǐng)袖 /標(biāo)準(zhǔn)制定者 ? 地段價(jià)值領(lǐng)先 ? 產(chǎn)品全面領(lǐng)先 ? 環(huán)境全面領(lǐng)先 ? 服務(wù)全面領(lǐng)先 重新定義高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn) 重新定義高端環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn) 重新定義高端服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 創(chuàng)新產(chǎn)品 大環(huán)境（公園里） ＋主題園林（小環(huán)境） 已經(jīng)主城化 重新定義城市高端的配置 品牌物管 ＋增值服務(wù) ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※結(jié)合本地市場和客戶接受度及承受能力，產(chǎn)品打造上，建議規(guī)劃如下： 產(chǎn)品定位方向三：明星和部分優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流產(chǎn)品在 110128平米，下限在 88平米，上限在 170平米左右（極少）（具體參見可供終極決策討論的 《戶型配比表》 ）。 產(chǎn)品定位方向二：打造具有較高品質(zhì)的情景化類洋房多層和景觀高層建筑群 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 住宅產(chǎn)品戶型全面創(chuàng)新提升 —— 不能忽視的利潤 戶型舒適性提升 客餐廳、主臥南北通透 寬廳設(shè)計(jì) 全明設(shè)計(jì) 增值挖掘 落地凸窗 入戶花園 雙層露臺(tái)花園 挑高層高 戶型功能彈性 功能空間預(yù)留 可變空間 戶型組合 2/3/3/4 戶型功能細(xì)化加強(qiáng) 主客分區(qū) 更衣室 儲(chǔ)藏間 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 上述是成本可控并有較好投資回報(bào)的模式。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※根據(jù)已有規(guī)劃設(shè)計(jì)及上述定位 在不太降低容積率的情況下， 對既有產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整如下： 2023227規(guī)劃局協(xié)調(diào)會(huì)上局長講： “空間層次豐富，雖原來整體限高 50米，但個(gè)別可以調(diào)至 28層左右，騰龍廣場地標(biāo)建筑不要超過 30層 … … ” 調(diào)整依據(jù) ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 南北透明設(shè)計(jì) 建議最后建或取消此處大型集中商業(yè)。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 景觀式商業(yè)街區(qū) 設(shè)計(jì)，便于特色 主題 招商、集中 管理、增值。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 第二層首層化 設(shè)計(jì)，人氣縱 向分流、集中 管理、增值 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 景觀商街概念 化設(shè)計(jì)，與住 區(qū) 【簡歐】風(fēng) 格無需統(tǒng)一， 特色集聚人流 集中管理增值 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※簡歐風(fēng)格（西部小高層參考）（項(xiàng)目住區(qū)全部亦然） 住宅風(fēng)格調(diào)整 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅風(fēng)格調(diào)整 簡歐風(fēng)格（備選方案） 東部高層組團(tuán) ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅風(fēng)格調(diào)整 簡歐風(fēng)格：西北面內(nèi)街參考 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅風(fēng)格調(diào)整 簡歐風(fēng)格 屋頂（商榷） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 133平 3+1房標(biāo)準(zhǔn)層 該戶型最大的特點(diǎn)在于高贈(zèng)送， 136平事實(shí)上相當(dāng)于買個(gè) 4房 。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※88平 2+1帶露臺(tái)頂層 該戶型的特點(diǎn)是 95平做成了 3房，而且舒適度高，附贈(zèng)露臺(tái)，可改造成陽光房 。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 （僅靠近湖景的多層西側(cè)單元配備） 全贈(zèng)送露臺(tái) （可改房） 全贈(zèng)送露臺(tái) （可改房） 全贈(zèng)送露臺(tái) （可改房） 全贈(zèng)送露臺(tái) （可改房） 全贈(zèng)送露臺(tái) （可改房） 陽臺(tái) 住宅戶型調(diào)整 —— 多層 戶型 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 降低了客戶對于首層住宅的抗性。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅戶型調(diào)整 —— 12層小高層 戶型（ 1T2） 標(biāo)準(zhǔn)層（ 135平） 3房帶大陽臺(tái) 該戶型的特點(diǎn)通過陽臺(tái)面積進(jìn)行大贈(zèng)送，次臥陽臺(tái)可改造成陽光房，增加了附加值 。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅戶型調(diào)整 —— 小高層 立面（層高 3米） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※住宅戶型調(diào)整 —— 高層 效果（層高 3米） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 打造 1300米弧形運(yùn)動(dòng)道 休閑小廣場 園林景觀與配套的表現(xiàn) 取消內(nèi)部主題水景，以主題景觀和配套適應(yīng)區(qū)域和文化，降低后期維護(hù)成本 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※公共花園 休閑小廣場 園林景觀表現(xiàn) 園林 —— 營造互動(dòng)氛圍 休憩空間 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※公共配套整合 設(shè)立景觀式健身設(shè)施 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 園林景觀表現(xiàn)：棕櫚樹 +小品 +貓石等異域主題呼應(yīng)簡歐建筑風(fēng)格 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※科技配套設(shè)施 配置： 公共廣播音樂系統(tǒng)； 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 可視對講門禁系統(tǒng)； 停車管理備案系統(tǒng)； 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)； 網(wǎng)絡(luò)數(shù)字服務(wù)系統(tǒng)； 小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※商業(yè)補(bǔ)充 一層半的首層化： ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※營銷中心 長沙 陽光 100 營銷中心前廣場和內(nèi)部裝修。 展示先行 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 給人以信賴感。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※樣板房 建議設(shè)置樣板房 樣板房 樣板房 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※分期開發(fā) 推售策略： ?通過一期的多層銷售實(shí)現(xiàn)市場高價(jià)的占位 關(guān)鍵條件： ?一期部分園林展示和主入口展示；銷售中心的文化與服務(wù)展示；樣板房展示 推售策略： ?通過前期小高層的高價(jià)，實(shí)現(xiàn)高收益；通過高層湖景樓王鞏固價(jià)格，帶動(dòng)商業(yè)產(chǎn)品；全面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新產(chǎn)品銷售 ?關(guān)鍵條件： 高層樣板房 +商業(yè)性物管人員 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 ?關(guān)鍵條件： 會(huì)所展示，湖景展示，道路拉通，開街齊全。 ?關(guān)鍵條件： 會(huì)所展示，湖景展示，道路拉通。湖語城（建議名） ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※分期開發(fā) 推售策略： ?集中精力開發(fā)擬建地塊。 一期 二期 四期 五期 三期 錦陽 【傳播延伸釋義】： □ 湖： 歷史之湖的洞庭湖、現(xiàn)實(shí)之湖的銀水湖、心靈之湖的潮涌湖 。 □ 語： 對話、傾訴 …… 湖與建筑與人和諧統(tǒng)一，對話過去和未來。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 錦陽 18