【正文】 積段在 70200平米之間。 項目簡評 ?品牌開發(fā) 、高端項目 ?建筑風格及園林風格設計精致 ?項目周邊配套有待完善 項目位置： 高新區(qū)科技路 41號 占地面積： 66萬 ㎡ 建筑面積： 100萬 ㎡ 總戶數(shù)： 800戶； 開盤時間： 2023年 5月 20日 入住時間： 現(xiàn)房 建筑形態(tài)： 高層、別墅 容積率： 綠化率： 45% 面積區(qū)間： 80—— 230㎡ 目前均價： 6500元 / ㎡ 交房標準： 清水 物業(yè)費： /㎡ 建筑風格： 現(xiàn)代風格 銷售情況： 55% 優(yōu)惠政策： 一次性 98折、貸款無折扣 客戶群體： 鐵東區(qū)政府部門、銀行、私營 開發(fā)商： 鞍山新世界房地產開放有限公司 新世界一期君頤華庭 項目簡述 項目簡評 鞍山新世界君頤華庭項目位于高新區(qū)中心地段，景色宜人的東山風景區(qū)和千山風景區(qū)將整個高新區(qū)環(huán)抱其中，使這里成為一個宜居的世外桃源。 ?現(xiàn)房銷售 ?園區(qū)配套齊全 ?戶型產品面積偏大 ? 銷售速度較慢 項目地址： 鐵東區(qū)湖南街 202號 占地面積： 7萬 ㎡ 建筑面積： 14萬 ㎡ 總戶數(shù)： 950戶； 開盤時間： 2023年 4月 入住時間： 2023年 12月 建筑形態(tài)： 洋房 10棟、多層 8棟、高層 4棟、小 高層 3棟 容積率： 2 綠化率： 35% 面積區(qū)間： 100—— 160㎡ 目前均價： 洋房 12023元 / ㎡ 、多層 10000元 / ㎡ 、高層 6600元 / ㎡ 交房標準： 精裝 銷售情況： 40% 優(yōu)惠政策： 一次性 98折、貸款無折扣 客戶群體： 鐵東區(qū)政府部門、銀行、私營 開發(fā)商： 鞍山萬科房地產開放有限公司 萬科惠斯勒小鎮(zhèn)二期 三室二廳二衛(wèi) 143㎡ 三室二廳二衛(wèi) 153㎡ 項目簡述 項目簡評 ?本項目是萬科在鞍山打造的第 6個項目 ?得到鞍山購房者認可 ?目前鞍山最高端項目 萬科惠斯勒小鎮(zhèn)項目位于鞍山高尚住宅聚集區(qū)鐵東區(qū)湖南板塊，緊鄰東山山脈，地勢起伏原生植物眾多。將舒適、質樸又不失激情的北美度假生活還原，打造原味北美度假小鎮(zhèn)。項目周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，道路交通狀況通達，距離市中心僅 5分鐘車程，是鞍山城市“南進”建設的重點發(fā)展區(qū)域。主力戶型為二居室 85102平方米， 三居室 103170平方米 ，五居室 145146平方米。項目整體占地 35萬㎡，總建筑面積 126萬㎡，綠化率高達40%，是鞍山獨具特色的地標性內外濱湖大型社區(qū)。 案名（套） 已售套數(shù) 未來供應量 頤和城一期 （規(guī)劃 502套） 420套 102套 萬科城二期悅瀾灣 （規(guī)劃 625套） 310套 315套 新世界一期君頤華庭 （規(guī)劃 800套） 440套 360套 東亞第一城三期 （規(guī)劃 1000套） 150套 85套 萬科惠斯勒小鎮(zhèn)二期 （規(guī)劃 950套） 380套 570套 愛家皇家花園一期 （規(guī)劃 750套） 320套 330套 市場競爭激烈，全國前十名的地產商陸續(xù)進軍鞍山市場，萬科供應量較大，未來競爭壓力巨大。 項目解讀 1 三 龍之夢 龍之夢 龍之夢 每棟樓都擁有酒店式入戶大堂，大堂挑空層高 6米，最大展寬可達到 ，大堂內設計有超豪華吊頂，四壁全部采用格麗蘭石。 遼寧鞍山 06 夜景效果圖 娛樂休閑配套：龍之夢亞太城 區(qū)域深度分析 引領千山區(qū)未來居住中心位置 龍之夢 教育配套： 舊堡小學 、 鞍山東礦小學 、 鞍山礦山高級中學 醫(yī)療配套： 千山區(qū)醫(yī)院、鞍山市東鞍山醫(yī)院 舊堡小學 舊堡小學：在校生 900人左右， 20個班級，教師 60人。 區(qū)域配套 —— 教育配套 礦石高級中學 在校生 2023人左右，高中 30個班，初中 18個班。是一所名醫(yī)薈萃、技術精湛、科 系齊全、設備先進、環(huán)境整潔，集醫(yī)療、 科研、教學、保健、為一體的國家二級甲 等醫(yī)院。 區(qū)域配套 —— 醫(yī)療配套 東鞍山醫(yī)院 遼寧省鞍山市東鞍山醫(yī)院，坐落 在鞍山市南郊，是集醫(yī)療，保 健，科研，教學為一體的二級甲 等綜合性醫(yī)院。擁有西門 子全身 CT，荷蘭菲利浦 X光機， 彩色多普勒，心電監(jiān)護，數(shù)控血 液監(jiān)測等進口先進設備。 W1產品方面： 戶型區(qū)間較集中，戶型偏大； W2地塊環(huán)境： 鞍山最南端，居民印象中的純郊區(qū)； W3項目周邊配套：該 區(qū)域周邊配套不完善、城市外來人口比例小，市場緊迫感差、城市居民地域性習慣過強； Opportunities機會分析 Threats威脅分析 O1：政府南遷；政府發(fā)展戰(zhàn)略下，該區(qū)域有成為城市未來發(fā)展戰(zhàn)略中心機會； O2：自然環(huán)境較好，適合居??； 03：本地即將建設大型生態(tài)公園。 T2: 房地產限購政策導致外阜區(qū)域購買群體減少。 項目 SWOT分析 小結 這是一個強大的品牌。繁華之上的原生態(tài)的生活方式，人性而自然； 本案隨僅重衡園，但是要把亞太城和暢園作為整體一起思考。 知名度衡園 長峰品牌 核心競爭力 排他競爭力 品牌附加值 綜合產品力 滿足人居空間的多元化高尚住宅 撼于形 精于心 居住品質劃分階層 項目賣點梳理 綜合產品力 龍之夢 通過以上項目產品分析，我們可以這樣定義： 高層： 即表明產品的景觀性； 有寓意生活的榮譽感。 ? 獨特的景觀優(yōu)勢 —— 湖光山色自然景觀、園區(qū)內主題式園林 ? 城市價值地段 —— 未來城市發(fā)展核心區(qū)域，升值無限 ? 附加值尊享 —— 知名開發(fā)商、物業(yè)服務、名校教育 湯崗新城 〃 生態(tài)生活 〃 財富圈層 項目形象定位 造城計劃 打造“繁華之中 衡園 ——倚山臨湖，百萬平生態(tài)豪宅 項目定位語 開發(fā)商品牌最重要 在調查訪問中，有 35％的被訪者表示品牌對自己購房影響非常大； 40％覺得比較大；認為影響力一般的占了 25 ％ 。 關心房價會不會跌 在調查中，有 30％的被訪者認為今年房價會上漲； 13％的被訪者認為今年房價會下跌；看不準房價走勢的高達 57％，這部分人買房最關心的就是房價會不會下跌。 購房消費漸成主流 據(jù)鞍山有關部門不完全統(tǒng)計，鞍山人在購房、裝修上的開銷占家庭投資的 80％。這也是萬科等大型房地產企業(yè)進軍鞍山的主要原因。 生活狀況 □ 他們購房的目的多是提升居住質量，對住宅的功能要求比較高，同時也追求生活品位和居住文化。 □因此可以說，這個層面的消費者可能是苛刻的。 目標客層定位 推廣策略 1 五 殘局待解 五局迷承，構筑推廣戰(zhàn)略 戰(zhàn)場如棋局，勢與事并行。 殘局待解 1 “這是郊區(qū)” 鞍山有很明確的“鋼鐵文化”，傳統(tǒng)的概念深植人心。 一副典型的殘局 正 如 沈 陽 市 當 年 的 “ 河 畔 花 園 ” 。 困局待沖 1 一方面地段情節(jié)嚴重，一方面大品牌林立 鐵東鐵西，至老不相往來。 一副典型的困局 亂 世 出 英 雄 ， 紛 爭 現(xiàn) 王 土 ， 困 局 也 代 表 機 會 。長峰一現(xiàn)風波起，盤古破困我為皇。 滿 城 盡 帶 黃 金 甲 ， 鞍 山 皆 盼 龍 之 夢 。 知己知彼 ， 百戰(zhàn)為勝 。 僵局中的資源，僵局外的資源，我們要雙線引爆，多點開花 精準式營銷 ， 我們需要準確定位 。 勝局待揚 1 五大利益點（炒作點），創(chuàng)造出鞍山特有的龍之夢 項目賣點優(yōu)勢突出：“品牌、景觀、品質、生活概念、愿景未來” 產品形態(tài)，我們擁有許多唯一，發(fā)揚優(yōu)勢，擴大優(yōu)勢戰(zhàn)局 產品力塑造 ， 產 品 體 系 塑 造 ， 五 大 訴 求 營 造 獨 特 的 龍 之 夢 。 當前景觀帶、樣板間還未完成 強化社區(qū)內規(guī)劃（高綠化率）和生活環(huán)境的優(yōu)良品質。 炒熱地段，不是短期的事，也不是一家兩家的事。如果沒有身處長局的準備，深恐追悔莫及。 體驗之旅 繁華、景觀的展示 關聯(lián) 感官 思考 情感 行動 形成良好印象 形成口碑效應 營銷總策略 之 體驗營銷 現(xiàn)場打擊重中之重 全程客戶感官管理 給客戶洗腦要靠全程視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺的感官管理 我們營銷的一切都從這里開始 …… 營銷總策略 之 體驗營銷 一個美麗的電話預約 營銷總策略 之 體驗營銷 一段尊貴的接待旅程 營銷總策略 之 體驗營銷 走過的每一點細節(jié)都深深地印上了我們的符號 營銷總策略 之 體驗營銷 駛入龍之夢便鋪面而來迎賓的紅色長廊 營銷總策略 之 體驗營銷 帥氣亮麗的門童為您打開宮殿的大門 營銷總策略 之 體驗營銷 在動人的影音室欣賞項目精心制作的介紹片 營銷總策略 之 體驗營銷 仿佛在在瞬間步入了另一個自然。 知 解 信 行 營銷總策略 之 活動營銷 活動內容： 售樓處開放 開盤 樣板間開放 攝影大賽 名車試駕 酬賓活動 業(yè)主答謝 （具體見營銷執(zhí)行部分） 網(wǎng)絡、紙媒全程跟蹤報道，電視媒體制作相關專題節(jié)目或新聞報道，項目客通系列報道，項目現(xiàn)場專辟客戶活動展示區(qū) 營銷總策略 之 活動營銷 需合理利用各種關系資源，發(fā)展實力單位的團購行動。 在雙方必須確認成交的前提條件下 ， 具體操作建議如下： 直接給予介紹方房價折扣 （ 點數(shù)待定 ） 贈送雙方或介紹方物業(yè)費減免待遇 （ 年限待定 ） 贈送雙方或介紹方高爾夫球會會員卡 ， 或高檔俱樂部會員卡 （ 俱樂部待定 ） 營銷總策略 之 體驗營銷 客戶帶客戶 高舉精打、口碑傳播 高舉精打 —— 推廣確立項目在市場上高端精品形象，打造上流 生活品質； 口碑傳播 —— 利用客戶與客戶之間的傳播，擴大項目知名度； 配合推廣思路 新房源開盤前 2個月為推廣集中期從而形成具有針對性的推廣效果。廣告是滲透產品信息和賣點，公關是制造項目影響力與知名度，促銷是刺激購買。 ?媒體策略： 以戶外長線傳播為主，以節(jié)點性的平面媒體為輔，不轟炸，不做秀，良好地樹立項目大盤、穩(wěn)健的形象。 推廣策略 配合推廣策略 ?推盤策略： “穩(wěn)步釋放，利潤最佳”。 ?價格策略： “高開高走，控制節(jié)奏”，以全面提升項目產品價格。 ?客戶保養(yǎng)策略： 真誠回饋，系列保養(yǎng)。 銷售策略 銷售策略 ?順序建議由前往后，搭配上市； ?衡 15棟樓分 5個組團 。 操作方法：每逢周五、周六，在項目周邊所有競品的售樓處前定時定位群發(fā)，一般時間可以選在上午 10－ 11點，下午 15－ 16點，做最有針對性的最集中的投放，從而最大限度地攔截終端客戶。例如：出租車司機、乘客、自駕人員 .曝光很高。 ?現(xiàn)場工地，正在建設的施工工地顯得比較雜亂，不利于現(xiàn)場銷售，建議通過橫幅、巨幅、空飄等對現(xiàn)場工地進行適當?shù)恼趽?，分散消費者的注意力，保持現(xiàn)場的整潔感。 ?包裝策略： 以生活藝術館為定位，集綠色、品位、人文為一體，除了強調品質感外，增加賣場的氛圍。 現(xiàn)場策略 現(xiàn)場策略 軟件展示－－細節(jié)展示服務品質 比如在看樓現(xiàn)場處處可見的安全溫馨提示牌，所設置的擦鞋機、冰凍濕紙巾、安全帽的護罩、太陽傘、汽車罩等，體現(xiàn)了未來物管的服務細節(jié)及品質。 售樓處在銷售環(huán)節(jié)中是至關重要的 ， 尤其是期房階段 ， 幾乎全部的銷售環(huán)節(jié)都要在此完成 。 售樓處的裝修要符合項目定位 ， 傳遞文化名宅氣質 。 形式：請生態(tài)專家樣板間設計師現(xiàn)場講解，每位參觀者贈送生態(tài)主題小禮品。 媒體宣傳： 報紙宣傳 其他宣傳 網(wǎng)站 營銷執(zhí)行 核心活動之三 活動目的： 深化項目知名度和美譽度延深項目高檔形象品牌；吸引大客戶和高層次人群對項目的關注 窄眾活動：名車試駕 活動地點： 售樓處 活動設想： 與媒體、汽車銷售商聯(lián)和運作，我方提供贊助和場所，媒體負責宣傳推廣。 媒體宣傳： 報紙宣傳 電臺廣播 短信告知 其他宣傳 營銷執(zhí)行 核心活動之五 業(yè)主活動：業(yè)