【正文】 深圳新摩爾公司 可以借鑒的經(jīng)驗 ? 這個項目位于東京的商業(yè)中心，由多種物業(yè)組成，也是典型的綜合公建群，它的成功足以證明了多種物業(yè)類型，尤其是純粹的住宅和酒店、寫字樓是可以相互融合的，而且可以互相促進(jìn)。能夠在人流密集的城市中心建設(shè)這樣一個公園式的、充滿人文氣氛的商務(wù)建筑群，也是項目的一個買點。 六本木山新城模型 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 案 例借鑒的總結(jié) 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 項目的整體定位建議 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 整體定位 長株潭政務(wù)區(qū)代表性文化藝術(shù)與游樂一體的高品質(zhì)城市綜合體項目， 成為株洲市文化藝術(shù)與商務(wù)匯金之地、綠色人居之窗、時尚消費(fèi)之谷、精英回歸之巢。 市場需求 ?株洲房地產(chǎn)雖蓬勃發(fā)展但一 直缺少真正意義的高品質(zhì)綜合性物業(yè)項目。 地塊自身需求 ?本地塊位于政務(wù)區(qū)核心區(qū)域，可及性及可視性俱佳，自身條件較好。 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 項目整體發(fā)展目標(biāo) 濱江商務(wù)聚集區(qū) ? 本項目將著力打造株洲濱江商務(wù)聚集區(qū)，目標(biāo)是為株洲優(yōu)勢重點工業(yè)企業(yè)提供包括金融、商務(wù)、信息、科技、咨詢、創(chuàng)意服務(wù)等專業(yè)專項服務(wù)。 新時尚消費(fèi)目的地 濱江生態(tài)之區(qū) ? 本項目將著力打造株洲新時尚消費(fèi)目的地，通過引進(jìn)和建設(shè)中高端消費(fèi)設(shè)施并提供完善配套服務(wù)來吸引長株潭新興中產(chǎn)階級消費(fèi)群，通過營造舒適、生態(tài)、完備、高端的購物環(huán)境來成為株洲消費(fèi)新場所。 匯金之地 株洲之星 消費(fèi)之谷 精英之巢 生態(tài)之城 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 各物業(yè)品種協(xié)同效應(yīng) 高品質(zhì) 辦公樓 商務(wù)公寓 購物中心 商務(wù)公寓對高品質(zhì)寫字樓的支撐： ?住宅具有標(biāo)準(zhǔn)住宅和公寓住宅兩種配置，可以為高 品質(zhì)辦公樓內(nèi)的中高層人 士提供靈活、方便、舒適、 齊全的居住空間 零售對高品質(zhì)寫字樓的支撐： ?零售可以滿足寫字樓租戶日常的餐飲、購物、休閑等需求，沒有提供此類配 套零售的辦公樓將在招租 時面臨巨大阻力 公寓對零售的支撐： ?在住宅公寓物業(yè)內(nèi)居住的居民的日常零售、餐飲、購物、休閑等需求為零售帶來了穩(wěn)定和長期的客源 零售對公寓的支撐 ?零售可滿足住宅公寓物業(yè)內(nèi)日常居住人群的日常消 費(fèi)需求，有利于為物業(yè)增值，方便出售 高品質(zhì)寫字樓對公寓住戶的支撐： ?高品質(zhì)寫字樓的地標(biāo)地位樹立了項目高端形象可以吸引重視企業(yè)形象且租金支付 能力較高的企業(yè)家和公司白領(lǐng)入駐相鄰的中高檔生活社。 高品質(zhì)寫字樓對零售的支撐： ?高品質(zhì)寫字樓的地標(biāo)地位樹 立了項目高端形象，可以吸引投資者購買本項目的臨街商鋪。 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 各物業(yè)規(guī)模及檔次建議 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 各物業(yè)比例配比建議 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地面積 : 總建筑面積 :231584㎡ 地上建筑面積 :190820㎡ 地下建筑面積 :40764㎡ 建筑基底面積 :11310㎡ 容積率 : 建筑密度 :% 綠地率 :26% 停車位 :地上 70 地下 642輛 各物業(yè)配比初步建議： 根據(jù)新摩爾的研究和經(jīng)驗，在國外及國內(nèi)一二線城市成功的大型城市綜合體在物業(yè)配比上有一定的規(guī)律，例如根據(jù)一些項目各部分物業(yè)的規(guī)模，可以看出各部分的比例大致如下： 寫字樓：占 20～ 30％ 酒店： 占 25～ 30％ 公寓和其他居住類物業(yè)： 35％～ 40％ 商業(yè)： 30％ ～ 50% 當(dāng)然，項目的位置不同，市場環(huán)境的差異和需求特征的不同可能會造成單個類型物業(yè)的規(guī)模有較大差異，但根據(jù) 新摩爾前面所做的市場研究、分析，參考上述比例，大致可以確定項目的物業(yè)規(guī)模配比如下： 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 商業(yè)的整體定位建議 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 株洲市主要商圈研究 株洲現(xiàn)有商業(yè)格局 商業(yè)的整體定位建議 專業(yè)批發(fā)市場的研究 主要商城及百貨超市 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 寫字樓、公寓整體定位建議 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 寫字樓、公寓的研究 寫字樓、公寓的市場研究 寫字樓的整體定位建議 豪華公寓的整體定位建議 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 產(chǎn)品組合初步建議 方案一：雙塔樓 方案二：三塔樓（含悅?cè)A賓館） 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 產(chǎn)品組合初步建議 方案三：雙塔樓 方案四：三塔樓（含悅?cè)A賓館） 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 寫字樓的整體定位建議 本項目寫字樓的定位為： 屹立于中央政務(wù)區(qū)，形象高大、品質(zhì)一流、服務(wù)完善的國際級甲級寫字樓（第四代生態(tài)智能型商務(wù)空間）。因此建議其在建筑高度、建筑設(shè)計方面應(yīng)突出體現(xiàn)強(qiáng)烈的視覺沖擊力，體現(xiàn)國際化、氣派和高效的特征； ? 品質(zhì)一流 ：著重強(qiáng)調(diào)硬件設(shè)施的先進(jìn)。聘請著名的物業(yè)管理公司提升項目的競爭力。 房地產(chǎn)行業(yè)： 這類客戶主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，同時涉及行業(yè)下游的室內(nèi)設(shè)計、裝修裝潢、建材建工、家具家居類等公司。 文化藝術(shù)創(chuàng)意業(yè)： 這類客戶主要以服裝設(shè)計、動漫設(shè)計、舞蹈藝術(shù)、新聞出版、廣播影視等機(jī)構(gòu)和公司。 物流貿(mào)易業(yè)： 包括交通物流、貨運(yùn)代理、航空公司、進(jìn)出口貿(mào)易和零售批發(fā)等公司。 針對金融保險類大客戶采取量身定制方案： ? 一層營業(yè)廳和高層辦公室定制方案。 ? 保險公司：重點考慮接待中心和營業(yè)室的要求。 面積區(qū)間比例： 靈活多變的空間自由組合 722層 SOHO寫字樓 2350層 甲級純寫字樓 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 KPI體系 甲級寫字樓 功能化體系 建筑外觀體系 硬性指標(biāo) 軟性指標(biāo) 開發(fā)商品牌：開發(fā)商曾經(jīng)運(yùn)作過的經(jīng)驗以及口碑 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司的知名度、特色的服務(wù) 綜合體建筑尺度視覺沖擊 富于特色外立面視覺沖擊：玻璃幕墻、燈光工程 配套設(shè)施：會議室、商務(wù)中心、餐飲、運(yùn)動休閑、必要辦公生活配套商店等 公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn) 空調(diào)：系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式、計量方式 電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計等候時間 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)功能創(chuàng)新：空中花園、靈活多變的空間、共享園林休閑設(shè)施 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 根據(jù)新摩爾對國內(nèi)外城市綜合體中寫字樓的案例研究 得到甲級寫字樓 KPI體系模型的建立 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 靈活多變的辦公空間滿足個性客戶的個性選擇 個性化 寫字樓的產(chǎn)品定位建議 總裁室 貴賓室 財務(wù)室 公共辦公室 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 寫字樓產(chǎn)品定位建議 空間布局 ? 一般來說，國際級甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積在20232500平米。 ? 由于寫字樓與 SOHO同在一棟主樓中，因此需要將寫字樓與 SOHO的入口完全分開，以保證互不干擾，以提升甲級寫字樓的身份價值。 ? 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)計要保證為寫字間提供盡量方正的空間，以便提高使用效率和便于裝修。 ? 標(biāo)準(zhǔn)層保證吊頂裝修后凈高不低于 （不含提升地板）。 ? 自由組合：全分割結(jié)構(gòu)，最小面積區(qū)間 80100平米，可自由組合。 ? 商務(wù)共享：通過裙樓部分解決會議室、商務(wù)中心等利用率不高的功能空間，節(jié)省企業(yè)辦公成本。 生態(tài)型寫字樓： 強(qiáng)調(diào)人與自然的對話，主要通過將自然元素引入室內(nèi)，創(chuàng)造和諧辦公環(huán)境來實現(xiàn)。 ? 通風(fēng)采光：通過內(nèi)庭院設(shè)計等實現(xiàn)寫字樓的自然通風(fēng)，增加采光面。 ? 空間感：主要通過樓層等公共空間高度和寬度來衡量。 高區(qū) 低區(qū) 空中花園 寫字樓產(chǎn)品定位建議 生態(tài)型寫字樓設(shè)計特點 高低區(qū)十字交叉分布空中花園設(shè)計 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 通風(fēng) 采光 綠化 肺中庭 寫字樓產(chǎn)品定位建議 生態(tài)型寫字樓設(shè)計特點 圍繞空中花園設(shè)計，順利實現(xiàn)通風(fēng)、采光、綠化 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 四方型核心筒，采光面單一 圓型核心筒，采光面增加 圓型錯開核心筒，采光面充分 空中花園 項目生態(tài)點： ?采光面廣（保證每個單元兩面或以上采光） ?自然空氣對流 ?空中花園 ?明廁、明電梯走廊 ?節(jié)能，環(huán)保建材 寫字樓產(chǎn)品定位建議 生態(tài)型寫字樓設(shè)計特點 核心筒錯開設(shè)計，配置空中花園，空氣自然對流。 ? 湘江邊：體現(xiàn)本項目所處的得天獨厚的自然江景景觀資源； ? 為高端商務(wù)人士定制：本項目處于中央政務(wù)區(qū)的核心位置，由于距各個寫字樓較近，交通便利，未來高檔公寓的住戶必將以商務(wù)人士居多，因此本項目高檔公寓的設(shè)計應(yīng)以商務(wù)人士、高端居家人群為依托。另外在戶型上應(yīng)該即適宜居住，又適合投資，便于出租。而這部分客戶更加青睞品質(zhì)高端、服務(wù)優(yōu)良，由國際知名的物業(yè)服務(wù)管理公司管理的公寓項目。 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 高檔公寓產(chǎn)品定位建議 ? 本項目在產(chǎn)品形態(tài)以及布局上應(yīng)以 “ 景觀價值最大化 ” 為原則，因此建議高檔公寓區(qū)盡量避免高層建筑的遮擋，將主立面朝向自然江景一側(cè)。 ? 戶型結(jié)構(gòu)創(chuàng)新：采用大飄窗，戶戶朝景，空中院落，附帶贈送大露臺，擁有私家花園。 高檔公寓產(chǎn)品定位的思路： 1 區(qū)6 部 電 梯( 9 層 )2 區(qū)8 部 電 梯( 1 3 層 )3 區(qū)4 部 電 梯(9 層 )4 區(qū)6 部 電 梯(9 層 )5 區(qū)4 部 電 梯(8 層 )6 區(qū)6 部 電 梯(9 層 )7 區(qū)10 部 電 梯( 1 2 層 )區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層 高檔公寓部分 空中別墅 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 高檔公寓產(chǎn)品定位建議 高檔公寓戶型面積的內(nèi)部分配建議： 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 根據(jù)新摩爾對國內(nèi)外城市綜合體中服務(wù)式公寓的案例研究 得到服務(wù) 式公寓 KPI體系模型的建立 …… 人文體系 功能化體系 塔尖效應(yīng) —— 城市中的高端示范效應(yīng) 建筑外觀體系 硬性指標(biāo) 軟性指標(biāo) 舒適 /奢華產(chǎn)品 精益服務(wù) —— 星級酒店物管 功能復(fù)合 —— 體現(xiàn)綜合體的復(fù)合功能 豪華裝修 /高級配置 獨享公共空間 尊貴權(quán)益 —— 在其他物業(yè)內(nèi)享有特殊權(quán)益 綜合體建筑尺度視覺沖擊 富于特色外立面視覺沖擊 KPI體系服務(wù)式公寓 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 基本面 :必須保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房 功能化體系： 戶型設(shè)計 ，包含洗手間、衣帽間，且空間尺度比較奢侈，體現(xiàn)舒適度 ，既客人使用的方便性，又保證主臥的私密性 ，功能細(xì)分體現(xiàn)人性化 ，與餐廳相聯(lián)，突出空間寬敞 （ 5米） ，增加采光面 １、基本面： ? 強(qiáng)調(diào)居住功能 ? 主臥舒適感 ? 空間布局的私密性 ２、創(chuàng)新價值點 ? 觀景陽臺 針對高端商務(wù)客戶臨時性居住特點，本項目公寓推薦面積區(qū)間 60~90平米 /套 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 功能化體系： 戶型設(shè)計 創(chuàng)新價值點：城市景觀陽臺 城市景觀陽臺，彈性功能空間 可以作為陽光室 可以作為休閑房 １、基本面： ? 強(qiáng)調(diào)居住功能 ? 主臥舒適感 ? 空間布局的私密性 ２、創(chuàng)新價值點 ? 本項目１房所占比例較小，主要作用在于實現(xiàn)啟動熱銷。 入口接待區(qū)： 方便臨時的賓客接待與等候，體現(xiàn)業(yè)主身份，以及完善的安防，保證業(yè)主私密生活。 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 高品質(zhì)電梯間 —— “ 細(xì)節(jié)決定成功 ” 弧形空間： 體現(xiàn)項目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。 高標(biāo)準(zhǔn)裝修： 與其他功能空間統(tǒng)一的裝修，保證整體的高品質(zhì)。 通過部分 簡單裝修裝飾 ，改變地下室的簡陋形象，設(shè)置 部分封閉的車庫 ，滿足高端客戶的特殊需求。 小型健身室 設(shè)施配置： 小型半開放游泳池（ 10mX20m） 小型私家健身房 私家接待區(qū) (多功能房 ) ? ? 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 創(chuàng)新價值點