【正文】 源投 資風 暴 全民 營銷深港 /珠三角客 戶 推介珠三角中原各地分行香港中原 300多家地 鋪香港 /珠三角中原寫字樓網 絡 客 戶資 源投資風暴 ? 全民營銷方式 1：前期大力吸納大面積投資客戶? 目的：拉開與住宅 SOHO辦公客戶的直接競爭，營造高檔形象? 實現途徑 1：中原三級市場工商鋪寫字樓部– 鏈接說明：成立于 2023年，深圳最早專業(yè)于辦理寫字樓業(yè)務的公司之一。– 業(yè)務范圍包括：提供市場咨詢、客戶投資分析、代理銷售、商業(yè)物業(yè)信息發(fā)布、寫字樓及工業(yè)寫字樓的策劃代理，按揭、售前售后服務等。? 實踐途徑 2：中原銷售寫字樓項目所積累的客戶– 20232023年中原代理項目包括金中環(huán)廣場、星河世紀、佳兆業(yè)中心，即將進行銷售階段的項目包括：財富大廈、車公廟萬軒國際。方式 2：擴展到珠三角 /全國 /香港電子行業(yè)客戶? 目的：營造項目國際品牌、華南區(qū)域總部的高檔形象? 實踐途徑 1：香港中原寫字樓工商鋪部? 實踐途徑 2：利用中原網絡，實現中原地產全程營銷服務– 對客戶中原地產整合其他專業(yè)服務資源，為客戶提供辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務登記、涉外會計、律師、裝修、相關政策咨詢等全程服務咨詢。報告回顧：? 價格定位： 18000元 /㎡? 客戶定位：– 高端投資客戶占 34成（寫字樓專業(yè)投資客、華強北本地投資客）– 電子科技類高端自用客戶占 45成；補充自用客戶占 12成? 物業(yè)定位 ：– 國際科技品牌 華南營銷總部（ show room office）? 形象定位： Show time 時代? 項目命名： 華強國際中心第二篇第二篇本篇報告思路本篇報告思路p市場研究市場研究p項目分析項目分析p客戶群定位客戶群定位p物業(yè)定位及延展物業(yè)定位及延展p價格定位價格定位一、市場研究一、市場研究二級市場分析二級市場分析項目 開盤時間 單身公寓 一房 兩房 三房 總套數面積（平方米） 　 2346 4057 5193 98121 ——鼎盛時代 2023 —— —— 174 174 504閣林網苑 2023 256 160 —— —— 416航天立業(yè)華庭 2023 —— 40 160 40 240格蘭情天 2023 232 　 696 —— 928都會 100 2023 158 307 334 25 879都市千千匯 2023 —— 105 185 4 308金茂禮都 2023 470 230 80 　 780東方時代 2023 171 76 209 38 494燕南路 88號一期 2023 —— 146 146 146 488君悅閣 2023 92 216 16 —— 324%燕南路 88號二期 2023 130 31 108 16 289飛揚時代 2023 145 179 140 20 484總計 　 1654 1490 2248 463 5813比例 　 % % % % 　n 戶型配比分析n 戶型配比分析216。越靠華強北路，小戶型比重越大兩房以下小戶型占絕對主力，且為發(fā)展趨勢二級市場分析二級市場分析項目 單身公寓 一房 兩房 三房 總套數都會 100 158 307 334 25 879東方時代 171 76 209 38 494都市千千匯 —— 105 185 4 308金茂禮都 470 230 80 　 780總計 799 718 808 67 2461比例 32% 29% 33% 3% 100%都會 100 都市千千匯 金茂禮都 東方時代 君悅閣單身公寓 3046 —— 2336 1927 29一房 5057 5362 4045 34 4349二房 6292 69115 62 4547 4448三房 121 109129 —— 7879n 面積區(qū)間分析公寓： 3040㎡一房： 4050㎡二房： 4565㎡二級市場分析二級市場分析年份 推出樓盤 總戶數 開盤均價 定位 銷售情況2023 金茂禮都 780 8200 華強北 SOLO社區(qū)投資型服務式酒店公寓5個月售罄都市千千匯 308 8000 數碼華強，精英商務 6個月售罄2023 東方時代廣場 494 13000 商 HOUSE 天價 1年售罄燕南路 88號 488 8600 都市鋼琴師，華強罕有居家社區(qū) 2周銷售 80%君悅閣 324 8100 VI70 當天售罄2023 飛揚時代大廈 590 8800 精品中小戶型時尚物業(yè) 當天售罄燕南路 88號二期 289 11000 商務 當天銷售 80%2023 新亞洲廣場 932 15000 Soho公寓 ——華強廣場 792 —— —— ——n 熱銷樓盤性質商住概念 是華強北小戶型樓盤營銷路線，是投資者信心的保證 鼎盛時代、富怡雅居、燕南路 88號都 “ 淪為 ” 商務重地二級市場分析二級市場分析n 三級市場買賣分析216。投資為主三級市場分析三級市場分析n 三級市場租賃分析216。辦公為主，居住少量216。4060平米小兩房 ，可商可住216。4075平米兩房客戶分析客戶分析n 物業(yè)用途216。使用者 辦公 為主，少量居住，倉儲為輔助需求客戶分析客戶分析n 會所功能和物業(yè)管理216。休閑健身需求較多216。強調商務服務客戶分析客戶分析n 購買關注因素216。位置、商業(yè)環(huán)境、升值潛力、檔次客戶分析客戶分析n 客戶來源和職業(yè)216。福田為主力客戶216。華強北主流行業(yè)為主216。2545歲比例達到 83%216。1020萬較多216。不排除少量千萬富豪客戶分析客戶分析p 4060平方米的小戶型為主p 商住兩用，強調商務p 低總價、低首付、高投資回報p 高檔酒店式服務，商務服務本項目相對而言戶型面積偏大， 尋找高端客戶，尋找差異化優(yōu)勢= 市場熱銷產品市場研究結論二市場研究結論二二、項目分析二、項目分析SWOT 分析分析n 項目賣點216。享有最完善的商業(yè)配套和酒店配套216。綜合體優(yōu)勢互補，形成價值升值鏈216。華強集團的品牌影響力SWOT 分析分析n 核心賣點提煉 216。 四星級酒店四星級酒店 打造真正的酒店式公寓216。戶型配比符合市場主流，宜走主流路線 —— 投資公寓216。 單房一房宜投資與居住，兩房三房宜投資與商務本項目宜走 商務投資公寓 路線產品分析產品分析n 戶型面積　 華強廣場與華強北區(qū)域戶型面積對比　 單身公寓 一房 小二房 大二房 小三房 大三房華強北區(qū)域 3040 4050 4565 6580 80100 110130華強廣場 3738 4950 —— 7073 82 ——216。 戶型面積屬該區(qū)間的大戶型 —— 更舒適尊貴、總價高216。華強北片區(qū)固定客戶，約 25%216。從事電子、數碼、貿易等華強北主流行業(yè)216。熟悉華強北市場，看好商務公寓投資市場216。居住在華強北輻射區(qū)域216。年紀稍大， 3口以上之家，有閑錢216。較高端投資客多216。熟悉房地產投資，經濟實力雄厚，價格敏感度低216。 10%—15%216。 往返深港或常駐深圳 ，熟悉華強北216。 私企老板、普通職員和中層管理者216。 熱于投資 6080㎡兩房三房216。 大投資客為主216。 經濟實力雄厚216。 關注位置、回報率和升值潛力216。 與電子行業(yè)相關216。 經濟實力雄厚216。 長線投資多216?；▓@空間物業(yè)定位物業(yè)定位陽光花園售樓處陽光花園售樓處216。 注重室內綠化，全部采用玻璃墻，增加室內外的聯通性，充分展示陽光花園的感覺豪華酒店式售樓處豪華酒店式售樓處216。 酒店的豪華與尊貴酒店服務式銷售酒店服務式銷售門童接待 專職禮賓小姐 售樓員著酒店職業(yè)裝高級咖啡吧 貴賓休息處入戶花園、入戶大堂入戶花園、入戶大堂親自然入戶花園 酒店級入戶大堂電梯和電梯間電梯和電梯間216。 電梯豪華裝修216。 酒店級尊貴豪華電梯廳架空層花園泛會所架空層花園泛會所216。綠化、水景比較重要 216?；▓@空間n 客戶群定位 216。主力客戶 —— 福田其他區(qū)域216。酒店發(fā)展環(huán)境酒店發(fā)展環(huán)境BOUTIQUE HOTEL 特色特色p 精品酒店講究個性化，提供給客人的是一種不同于已往任何酒店的獨特體驗 精品酒店是酒店風格化設計的產物，從最初的功能、形式、風格追求，發(fā)展到對生活方式的規(guī)劃與設計，是為高端人群定做的個性空間，時尚而不失豪華，簡約而不失典雅。精品酒店追求的不是最高貴最豪華的裝修和配套，而是強調色彩、建筑、環(huán)境、燈光、藝術等方面的差異性p 精品酒店為旅行者提供了一種新的體驗和品位，營造的是家的感覺，而不再只是尋找一張睡覺的床。p 在商務會議的服務上也會有很大的不同服務式高檔精品商務酒店BOUTIQUE HOTEL p 本項目的酒店從位置、配套、檔次、規(guī)模來看，具有作服務式高檔精品酒店的先天優(yōu)勢p 高檔精品酒店與傳統酒店形成差異化競爭p 精品酒店強調的是個性化的裝修人性化的服務，并不追求豪華程度，因此在經營成本上相對高檔酒店要低很多p 很多客戶不愿意承擔昂貴的五星級酒店費用，又希望能得到個性化的完善服務和尊貴享受。華強廣場必須成為華強北國際化步行商業(yè)街 最具影響力和示范效應的商業(yè)商務最具影響力和示范效應的商業(yè)商務中心之一。 n 在深圳的地位和影響在深圳的地位和影響成為華強北的標志性商業(yè)，進一步增強華強北商業(yè)街在深圳的競爭力和影響力使華強北在深圳高檔消費市場占有一席之地華強北商業(yè)街的典型代表成為華強北商業(yè)街走向全國的名片 n 在全國的地位在全國的地位n 在華強北的地位和功能在華強北的地位和功能綜合體綜合體 案例案例 —— —— 華潤中心華潤中心p 物業(yè)構成及相互關系北區(qū) —— 華潤大廈加購物中心中區(qū) —— 萬象城南區(qū) —— 酒店、公寓加商業(yè)萬象城（持有）華潤中心（持有）酒店（持有）住宅（銷售）拔升整體檔次，吸納高檔辦公客戶，擴大項目知名度拔升整體檔次，提供高檔消費群，擴大項目知名度高檔商業(yè)配套、提升酒店檔次、吸引高端客戶拔升商業(yè)檔次、提供高端消費群，擴大項目影響提升整體檔次，增加物業(yè)價值提升檔次增加價值提供配套提升檔次、增加價值綜合體綜合體 案例案例 —— —— 華潤中心華潤中心p 推售模式開發(fā)進度時間軸萬象城（持有）華潤大廈(持有 )君悅酒店（持有）住宅（銷售）立足于整體，把持有物業(yè)經營好，全面拔升區(qū)域價值和項目總體價值，最后再將住宅進行銷售，持有物業(yè)和銷售物業(yè)均實現利益最大化整體定位結論整體定位結論定位方法 定位條件 定位思考 定位分結論市場分析華強北現狀 項目背景及現在已有的東西依托華強北商圈，以商業(yè)為主導， 打造華強北高端商業(yè)，完善華強北商業(yè)業(yè)態(tài)，成為華強北領頭羊的綜合體華強北未來發(fā)展未來發(fā)展重點和現在缺失的東西為高檔商業(yè)、辦公和居住提供了巨大發(fā)展空間；華強北改造的火車頭， 華強北商業(yè)街的典型代表著名商業(yè)街分析比較總結更先進的同類區(qū)域特征，挖掘發(fā)展方向和空間華強北在商業(yè)檔次、也太、品牌、規(guī)模及影響力方面都有缺失，華強廣場要彌補這些不足項目分析項目 SWOT分析 解析項目特點，與市場分析進行論證匹配華強廣場具備成為華強北最典型最具影響力和示范效應的綜合體的要素，具備彌補華強北商業(yè)街不足的條件，是一個綜合性的 商業(yè)商務中心項目在區(qū)域的地位和功能項目的地位對整體發(fā)展的導向作用成為華強北新一輪改造的火車頭，承擔著華強北向國際化高尚商業(yè)街區(qū)發(fā)展的重大使命；是華強北商圈領袖深圳，走向全國的典型代表和名片案例借鑒 典型成功綜合體案例 借鑒成功經驗 立足華強商圈進行思考，分析其區(qū)域價值和社會意義整體定位結論整體定位結論華強北 最具影響力和示范效應 的新一代綜合體商業(yè)主導配備 高檔酒店和辦公 的 商業(yè)商務中心整體定位結論整體定位結論整體形象定位華強北最核心位置 華強中央華強北的繁華，人流、物流、資金流、信息流財富門戶資本運營最具影響力、最具示范效應集酒店、辦公、商業(yè)、公寓于一體的綜合體；華強北商業(yè)商務中心 運營中心華強北商業(yè)街的領頭羊華強中央