【正文】 3107 470 38% 大 3房 112122 367 30% 4房 139147 65 5% 頂層復(fù)式 230 1 0% 合計(jì) 1238 100% 布龍大道 梅龍大道 中央園林 樓棟 /戶型 一期銷售情況 2房 中 3房 大 3房 4房 1棟 中 慢 —— —— 2棟 中 慢 —— —— 3棟 快 快 快 快 5棟 快 快 最快 最快 6棟 快 快 快 最快 7棟 快 快 快 最快 8棟 快 中 中 快 外部 噪音樓棟消化受阻 ，內(nèi)部 園林景觀樓棟則迅速出貨 。 高 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。 成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源。 具有明顯的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，需要不斷引導(dǎo)，發(fā)展為明星單位。 產(chǎn)品劣勢(shì)突出，市場(chǎng)承接度低，客戶需求量較低，市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。分產(chǎn)品總價(jià)替代將作為定價(jià)體系的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)之一。 “ 參照均價(jià) ” 為考慮自然增長(zhǎng)率后的目前均價(jià)。 市場(chǎng)比較法均價(jià)： 9844元 /M178。 1期與 2期修正對(duì)比打分考慮因素及權(quán)重： 噪音 30%、景觀 20%、視野 20%、產(chǎn)品 20%、展示 10% 1期與 2期修正對(duì)比值為： 最終核心均價(jià) = 市場(chǎng)推導(dǎo)法結(jié)果 * 70% + 各期推導(dǎo)法 *30% = （ 9844 * 70%） + （ 9625 * 30%） = 9779元 ?根據(jù)市場(chǎng)比較法，得出首批單位核心均價(jià)： 9844元 /平米； ?根據(jù)內(nèi)部比較法，得出首批單位核心均價(jià)： 9625元 /平米 ； 按照核心均價(jià)推導(dǎo)方法的合理性，將其設(shè)定相應(yīng)參考權(quán)重，市場(chǎng)比較法占70%，內(nèi)部比較法占 30%，計(jì)算最終核心均價(jià)為： 首批單位最終核心均價(jià)取整： 9800元 /M178。 2房和小 3房類客戶可完全滿足，大 3房類客戶需加強(qiáng)細(xì)分引導(dǎo)。 合成 2期整體均價(jià) 2期首批單位取核心均價(jià) 9800元 /平米； 2批 2批單位取核心均價(jià) 11500元 /平米； 2期整體核心均價(jià)合成： （ 2期首批的核心均價(jià) *首批總建面） + （ 2期 2批的核心均價(jià) *2批總建面） 2期整體總建面 = 10460 元 /平米 2期整體核心均價(jià)合成取整： 10460元 /M178。 分類產(chǎn)品策略調(diào)整 —— 將贈(zèng)送面積根據(jù)好用程度分等級(jí)進(jìn)行折算，精確計(jì)算增送面積溢價(jià)； —— 客戶追捧度高、產(chǎn)品稀缺，適當(dāng)上調(diào)價(jià)格以促進(jìn)其他產(chǎn)品的消化。 價(jià)格表制定原則 調(diào)差因素及權(quán)重： ? 本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層打分調(diào)差因素及權(quán)重參考了市場(chǎng)同質(zhì)產(chǎn)品打分標(biāo)準(zhǔn)； ? 權(quán)重設(shè)臵的基本原則是 客戶購(gòu)買時(shí)的關(guān)注度及 產(chǎn)品本身差異度 。 因素 朝向 景觀 視野 采光通風(fēng) 噪音 平面結(jié)構(gòu) 權(quán)重 15% 20% 20 % 15% 20% 10% ：影響價(jià)格的因素和權(quán)重 ? 高層和小高層起點(diǎn)定在同個(gè)平面，以同一價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)橫向比較均衡評(píng)判，不再分別定平面差； ? 2房、小 3房和 4房根據(jù)客戶的關(guān)注點(diǎn)，在平面價(jià)格體系完成后進(jìn)行額外處理，平面差中暫不考慮該因素； 平面調(diào)差原則： 價(jià)格表的形成：平面調(diào)差 參考周邊競(jìng)爭(zhēng)及結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品差異，本項(xiàng)目最大平面差取2500元 /平米。 原則： ：豎向調(diào)差 豎向調(diào)差： 1 12 13棟 9棟 1 6 層 7 24 層 2 ～ 11 層 23 ～ 33 層 層差 15 121/2/ 15棟 層差 30 層差 0 跳差 150 12 ～ 22 層 跳差 150 20F 7F 層差 15 層差 30 層差 5 26 層 1318 層 層差 30 層差 80 13F 712 層差 0 層差 0 層差 50 6F ：豎向調(diào)差 91/2/3/4 20F 26F 跳差 150 按照贈(zèng)送面積的實(shí)際情況，將其分為三個(gè)級(jí)別，分別為： “ 大且實(shí)用 ” 、 “ 大但不實(shí)用 ”及 “ 不大且不實(shí)用 ” 三級(jí)，并分別乘以相對(duì)應(yīng)的權(quán)重計(jì)入算價(jià)建筑面積。結(jié)合最終測(cè)試結(jié)果，針對(duì)均價(jià) 9800元價(jià)格體系的價(jià)格表進(jìn)行以下細(xì)微的調(diào)整： ? 9棟各單元 A/C 3房單位單價(jià)上調(diào) 200元 /平米； ? 1 13棟 B/C/D 3房、 4房單位上調(diào) 400500元 /平米； ? 12棟 1單元 A單位端頭 4房上調(diào) 800元 /平米； 13單元 A/C 3房單位上調(diào) 200500元 /平米； 推導(dǎo)出最終價(jià)格體系： 首批單位均價(jià) 10017元 /平米 樣板房?jī)r(jià)格測(cè)試結(jié)果指導(dǎo)調(diào)價(jià) 8737 9790 9063 9413 9830 9249 9292 9608 9034 8809 9566 8737 8655 9304 8863 10033 11881 10942 10703 13091 10647 11064 10981 10365 11144 10893 10019 10781 10543 10005 9796 9596 10541 11560 11318 12257 10232 11253 11013 11963 11806 10194 10403 10341 10315 10711 10584 9942 10652 10585 9663 10392 9121 9480 9301 8978 8900 10936 10089 1145511149 11847 10909 10579 10035 10964 10496 10405 10227 以上單位標(biāo)注的為實(shí)收價(jià)格； 2批單位價(jià)格為目前的靜態(tài)價(jià)格未考慮自然增長(zhǎng)率； 首批均價(jià) 10027元 2批單位 10959元 8430 9498 8762 9101 9540 8944 8976 9318 8726 8501 9275 8433 8348 9013 8559 9743 11581 10650 10412 12785 10354 10764 10681 10073 10837 10580 9727 10474 10244 9713 9500 9303 10251 11267 11027 11958 9942 10960 10722 11662 11500 9902 10104 10042 10022 10405 10279 9653 10338 10273 9374 10085 8821 9177 8996 8676 8598 10642 10089 11161 10855 11546 10608 10275 9740 10663 10195 10102 9924 以上單位標(biāo)注的為實(shí)收價(jià)格； 2批單位價(jià)格為目前的靜態(tài)價(jià)格未考慮自然增長(zhǎng)率； 首批均價(jià) 9727元 2批單位 10662元 9044 10082 9363 9726 10120 9553 9608 9898 9341 9116 9858 9042 8962 9596 9168 10323 12182 11234 10995 13398 10940 11364 11281 10658 11450 11206 10310 11087 10842 10298 10089 9889 10831 11852 11609 12557 10522 11545 11304 12263 12112 10487 10703 10641 10608 11017 10889 10232 10966 10897 9953 10698 9422 9783 9606 9281 9203 11230 10089 1174911443 12148 11210 10883 10330 11265 10797 10708 10530 以上單位標(biāo)注的為實(shí)收價(jià)格； 2批單位價(jià)格為目前的靜態(tài)價(jià)格未考慮自然增長(zhǎng)率； 首批均價(jià) 10327元 2批單位 11257元 單價(jià)敏感區(qū)間統(tǒng)計(jì)0% 4%15%16%18%36%11%8000850085009000900095009500100001000010500105001100011000以上單價(jià)敏感區(qū)間統(tǒng)計(jì)0%1%13%15%17%47%7%8000850085009000900095009500100001000010500105001100011000以上單價(jià)敏感區(qū)間統(tǒng)計(jì)3%8%15%18%18%24%14%8000850085009000900095009500100001000010500105001100011000以上 價(jià)格表的驗(yàn)證：?jiǎn)蝺r(jià)敏感性分析 均價(jià) 9700元 均價(jià) 10300元 在不同的均價(jià)體系下，低單價(jià)區(qū)間段整體變化不大，但是隨著均價(jià)的攀高，單價(jià)大于 顯增多，當(dāng)取均價(jià) 10300元時(shí)，高價(jià)單位明顯增多，銷售壓力較大。 本項(xiàng)目 各社區(qū)優(yōu)質(zhì)單位 各社區(qū)最差單位 資源較平均單位 2房 小 3房 4房 價(jià)格表的驗(yàn)證：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本項(xiàng)目 春華四季園 B區(qū)首批 七里香榭 2期 大 3房 2房單位 屬性 項(xiàng)目 單位 實(shí)收建筑面積單價(jià) 實(shí)收總價(jià) 優(yōu) 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 1218B / 10461 803405 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 10754 825907 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 11048 848486 七里香榭 2期 21C / 75 8865（ 9752） 731400 中 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 1248B / 9653 769055 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 9946 792398 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 10240 815821 七里香榭 2期 11D / 75 8560（ 9416） 706200 差 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 958B / 9116 697465 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 9409 719883 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 9701 742224 七里香榭 2期 91D / 75 8011（ 8812） 660900 備注：所有對(duì)比單位均選擇客廳帶露臺(tái)單位作比較。 大 3房單位 屬性 項(xiàng)目 單位 實(shí)收建筑面積單價(jià) 實(shí)收總價(jià) 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 1218C / 10857 1205127 優(yōu) 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 11158 1238538 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 11459 1271949 春華四季園 B區(qū)首批 299C / 108 8424（ 9056） 978048 七里香榭 2期 22B / 111 9671（ 10638） 1180818 中 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 1238C / 10557 1203498 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 10864 1243385 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 11171 1278520 春華四季園 B區(qū)首批 289A / 111 7819（ 8405） 932955 七里香榭 2期 92B / 110 9056（ 9962） 1095820 差 本項(xiàng)目（ 9717均價(jià) ) 958A / 8433 925269 本項(xiàng)目（ 10017均價(jià)） 8741 959063 本項(xiàng)目（ 10317均價(jià)） 9048 992747 春華四季園 B區(qū)首批 289D / 107 7589（ 8158） 872906 七里香榭 2期 92A / 110 8632（ 9495） 1044450 價(jià)格表的驗(yàn)證：大 3房點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 備注：所有對(duì)比單位均選擇客廳帶露臺(tái)單位