【正文】 可能存在問題華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 56保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目分析表明：由于華融有經(jīng)驗(yàn)的積累和資源的儲(chǔ)備，現(xiàn)有業(yè)務(wù)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)不大。所以，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在新進(jìn)入的業(yè)務(wù)上 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策大量持有物業(yè)會(huì)造成資金的緊張和壓力，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)入新業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)有能力和經(jīng)驗(yàn)的不足造成經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn) 有選擇和適度地持有增值潛力大的物業(yè)，原則上只考慮持有金融街區(qū)域內(nèi)的優(yōu)良物業(yè)，放棄部分增值潛力小和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè) 1. 對(duì)部分物業(yè)考慮只出租不參與經(jīng)營(yíng)（如商鋪）2. 通過同專業(yè)管理公司合作，委托或合資經(jīng)營(yíng)（如酒店）等方式，彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)和能力的不足，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)3. 加強(qiáng)監(jiān)控，對(duì)一些附加值低、發(fā)展缺乏潛力的業(yè)務(wù)要及時(shí)調(diào)整華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 57保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告詳細(xì)目錄1. 華融發(fā)展目標(biāo)? 愿景? 使命? 價(jià)值觀? 三年戰(zhàn)略目標(biāo)? 目標(biāo)制定思路2. 華融戰(zhàn)略方案? 華融發(fā)展方向? 未來業(yè)務(wù)組合? 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展? 進(jìn)入新業(yè)務(wù)? 業(yè)務(wù)調(diào)整方案? 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案? 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)? 組織結(jié)構(gòu)階段調(diào)整計(jì)劃3. 華融品牌戰(zhàn)略? 品牌結(jié)構(gòu)? 品牌定位? 品牌目標(biāo)? 品牌舉措4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略? 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇? 資金來源? 風(fēng)險(xiǎn)管理? 財(cái)務(wù)舉措5. 華融人才戰(zhàn)略? 人力資源現(xiàn)狀? 人力資源管理? 人力資源舉措7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃建議2023年 11月 29日 58保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目品牌建設(shè)是華融未來三年重要的戰(zhàn)略舉措。新華信對(duì)華融品牌結(jié)構(gòu)的建議為：采取一子公司品牌（ “金融街 ”）和一母公司品牌（ “華融 ”）的結(jié)構(gòu)品牌結(jié)構(gòu)品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措1. 從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，華融應(yīng)該建設(shè)公司品牌而不是項(xiàng)目品牌。3. 不建議華融建設(shè)一個(gè)全新品牌。4. 在保持 “金融街 ”子公司品牌的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大母公司品牌的影響，統(tǒng)一管理，為以后品牌的不同定位做準(zhǔn)備，母子公司品牌結(jié)構(gòu)具有相當(dāng)?shù)男屎挽`活性。 “金融街 ”品牌原則上為金融街控股擁有，但是可以在金融街控股同意下為華融集團(tuán)下其他業(yè)務(wù)使用。3. 物業(yè)管理因主要定位于中高檔寫字樓，可以考慮繼續(xù)使用 “金融街 ”品牌，參與華融自已開發(fā)的住宅的物業(yè)管理服務(wù)可以考慮使用母公司品牌，以此區(qū)分品牌的不同定位，保持品牌定位的一致性。但是金融街綜合服務(wù)業(yè)中具體運(yùn)作的公司不必拘泥于使用 “金融街 ”的名稱。品牌結(jié)構(gòu)品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措2023年 11月 29日 60保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信對(duì)于華融品牌建設(shè)目標(biāo)的建議為：未來三年內(nèi)，確立全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)品牌地位，金融街品牌達(dá)到國(guó)際知名，華融品牌做到全國(guó)聞名 品牌建設(shè)目標(biāo)的衡量標(biāo)準(zhǔn)為：1. 一流媒體的正面曝光次數(shù) 3年累計(jì) 8次以上（一流媒體指國(guó)家級(jí)公共媒體，包括電視、報(bào)紙、雜志等；正面曝光指對(duì)華融公司的管理和建設(shè)成就進(jìn)行肯定和推廣的報(bào)道）2. 專業(yè)類有影響的媒體正面曝光次數(shù) 3年累計(jì) 15次以上（專業(yè)類指房地產(chǎn)類、金融財(cái)經(jīng)類、經(jīng)濟(jì)管理類電視、報(bào)紙、雜志等）3. 在金融街地區(qū)舉辦國(guó)際影響的重大活動(dòng)（研討會(huì)、專業(yè)論壇等） 3年累計(jì) 2次以上，全國(guó)影響的重大活動(dòng)每年 1次以上 品牌結(jié)構(gòu)品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措2023年 11月 29日 61保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目為了達(dá)到以上品牌建設(shè)目標(biāo)，華融應(yīng)該采取一系列舉措。品牌管理職能方面的工作崗位設(shè)置建議：? 品牌主管：負(fù)責(zé)華融品牌的統(tǒng)一推廣和管理? 品牌策劃：負(fù)責(zé)品牌推廣策劃和效果分析品牌管理職能的建立1. 品牌規(guī)劃? 品牌圖象表述? 品牌說明或品牌口號(hào)2. 品牌推廣? 品牌推廣目標(biāo)和預(yù)算制定? 活動(dòng)策劃和媒體投放計(jì)劃? 效果監(jiān)測(cè)3. 品牌評(píng)估? 市場(chǎng)調(diào)查? 品牌影響力分析4. 創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì)? 品牌文化? 品牌延伸? 品牌聯(lián)盟品牌管理的主要內(nèi)容品牌結(jié)構(gòu)品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措2023年 11月 29日 62保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目舉措二：品牌建設(shè)應(yīng)該在不同階段有不同側(cè)重點(diǎn) 1. 現(xiàn)階段推廣品牌時(shí)應(yīng)注意在推廣 “金融街 ”品牌的同時(shí)宣傳母公司品牌，擴(kuò)大母公司品牌的影響。3. 品牌建設(shè)應(yīng)在未來三年的后期逐步有意識(shí)地向建設(shè) 公司品牌 （如 “金融街 ”品牌定位商業(yè)物業(yè)和區(qū)域開發(fā)， “金融街 ”是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的建設(shè)者）的階段過渡，為將來實(shí)現(xiàn)對(duì)外規(guī)模擴(kuò)張準(zhǔn)備?？梢钥紤]增加品牌曝光率的途徑如：? 自己主辦的論壇、會(huì)展等活動(dòng)? 自己經(jīng)營(yíng)的雜志? 各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必需的廣告 (如樓盤銷售也應(yīng)該考慮品牌的推廣作用而統(tǒng)一策劃 )? 各種行業(yè)內(nèi)活動(dòng)如研討會(huì)等? 公益性活動(dòng)和其他活動(dòng)等2023年 11月 29日 64保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目舉措四：投資品牌建設(shè)品牌建設(shè)離不開投資。預(yù)測(cè) 2023年 2023年 2023年銷 售 預(yù)測(cè) （萬元） 312158 427603 505137品牌建 設(shè)費(fèi) 用（萬元） 900 1200 15002023年 11月 29日 65保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告詳細(xì)目錄1. 華融發(fā)展目標(biāo)? 愿景? 使命? 價(jià)值觀? 三年戰(zhàn)略目標(biāo)? 目標(biāo)制定思路2. 華融戰(zhàn)略方案? 華融發(fā)展方向? 未來業(yè)務(wù)組合? 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展? 進(jìn)入新業(yè)務(wù)? 業(yè)務(wù)調(diào)整方案? 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案? 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)? 組織結(jié)構(gòu)階段調(diào)整計(jì)劃3. 華融品牌戰(zhàn)略? 品牌結(jié)構(gòu)? 品牌定位? 品牌目標(biāo)? 品牌舉措4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略? 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇? 資金來源? 風(fēng)險(xiǎn)管理? 財(cái)務(wù)舉措5. 華融人才戰(zhàn)略? 人力資源現(xiàn)狀? 人力資源管理? 人力資源舉措7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃建議2023年 11月 29日 66保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指公司在一定時(shí)期內(nèi)，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和公司發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的發(fā)展目標(biāo)、方向和道路，從總體上作出的一種客觀而科學(xué)的概括和描述。為了在 2023年實(shí)現(xiàn)整個(gè)華融系統(tǒng)做大作強(qiáng)的目標(biāo)，新華信建議華融采取擴(kuò)張性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。大量籌措外部資金，是為了彌補(bǔ)內(nèi)部積累相對(duì)于企業(yè)擴(kuò)張需要的不足；更多地利用負(fù)債而不是股權(quán)籌資，是因?yàn)樨?fù)債籌資既能為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，又能防止凈資產(chǎn)收益率和每股收益的稀釋。以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。為了防止過重的利息負(fù)擔(dān)，這類企業(yè)對(duì)利用負(fù)債實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)張往往持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇資金來源 風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)舉措2023年 11月 29日 67保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目按照權(quán)屬公司做出的財(cái)務(wù)規(guī)劃， 2023年華融的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在 31億元左右，與所要達(dá)到的戰(zhàn)略目標(biāo)上有一定差距2023年 11月 29日 68保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信認(rèn)為：為達(dá)到既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，需要華融房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入保持 30%左右的年平均增長(zhǎng)率，保持高速的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，因此需要采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略2023年 11月 29日 69保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目伴隨著業(yè)務(wù)的迅速擴(kuò)張，華融的凈利潤(rùn)也保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，到 2023年，系統(tǒng)實(shí)現(xiàn) （按股權(quán)折算的凈利潤(rùn)為 左右），同時(shí)華融的凈資產(chǎn)在 2023年將達(dá)到 20億元，凈資產(chǎn)收益率基本在 10% 左右2023年 11月 29日 70保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目根據(jù)目前的開發(fā)計(jì)劃，華融系統(tǒng)最主要的兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：金融街控股和開發(fā)在 20232023年的計(jì)劃資金合計(jì)投入量達(dá)到了 3 50、 30億元， 對(duì)華融的資金管理提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)資料來源：華融系統(tǒng)和新華信分析財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇資金來源 風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)舉措2023年 11月 29日 71保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目伴隨著擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，新華信建議華融未來適當(dāng)加大直接債務(wù)融資力度，降低對(duì)短期借款、商業(yè)信用和增發(fā)配股的依賴中長(zhǎng)期融資力度小 對(duì)能夠提供中長(zhǎng)期、低成本的直接債務(wù)融資（包括發(fā)行公司債券、集合資金信托等）方式重視不足短期借款比例大 有些公司短期借款在 資 金來源中所占的比例 過 大， 還 款 壓 力沉重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 加大 商業(yè)信用比例較高 商業(yè)信用的融資內(nèi)在成本（體現(xiàn)在價(jià)格上，一般如果采取預(yù)收賬款方式銷售或賒賬采購(gòu)方式在價(jià)格上討價(jià)還價(jià)的能力就會(huì)降低）也比較高，理論上應(yīng)該大于或等于商業(yè)伙伴自身的融資成本，至少要高于銀行借款成本。由于公司預(yù)定自留的物業(yè)面積相當(dāng)大（ 30多萬平米，價(jià)值 50億元以上），通過這部分資源的蓄水池作用，華融基本能夠規(guī)避未來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在加強(qiáng)對(duì)整個(gè)華融系統(tǒng)財(cái)務(wù)監(jiān)控的基礎(chǔ)上，賦予財(cái)務(wù)部系統(tǒng)資金調(diào)濟(jì)中心的職能，并逐漸向華融系統(tǒng)資金管理中心和財(cái)務(wù)管理中心的方向邁進(jìn)2023年 2023年 2023年華融總部金融街控股金融街開發(fā)?賦予財(cái)務(wù)部系統(tǒng)資金調(diào)濟(jì)中心的職能，爭(zhēng)取系統(tǒng)內(nèi)融通資金月平均余額達(dá)到 5000萬元，同時(shí)配合激勵(lì)制度和流程 ?實(shí)現(xiàn)發(fā)行中長(zhǎng)期公司債券 3億元?實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期債權(quán)融資 4億元?強(qiáng)化融資管理職能，爭(zhēng)取系統(tǒng)內(nèi)融通資金月平均余額達(dá)到 1億元 ?實(shí)現(xiàn)配股收入 6億元?實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期債務(wù)融資 3億元?實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期債務(wù)融資 68億元?強(qiáng)化融資管理職能，爭(zhēng)取系統(tǒng)內(nèi)融通資金月平均余額達(dá)到 ?嘗試申請(qǐng)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司?實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期債務(wù)融資 8億元財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇資金來源 風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)舉措2023年 11月 29日 74保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信認(rèn)為，賦予財(cái)務(wù)部集團(tuán)內(nèi)融資職能是一把雙刃劍，需要謹(jǐn)慎處理1. 實(shí)現(xiàn)集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵成功要素之一 —— 資金環(huán)節(jié)的集中控制，加強(qiáng)集團(tuán)對(duì)下屬公司財(cái)權(quán)的統(tǒng)一管理；2. 增加整個(gè)系統(tǒng)的支付保險(xiǎn)系數(shù)，提高華融的資金安全水平3. 提高公司的資金運(yùn)用效率，節(jié)約融資成本；4. 為將來成立集團(tuán)財(cái)務(wù)公司積累經(jīng)驗(yàn)、培養(yǎng)人才。1. 企業(yè)間的私下借貸行為不受國(guó)家法律保護(hù)，理論上屬違規(guī)行為；2. 如果沒有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，效率反倒低下 ；3. 資金調(diào)配如果不當(dāng)，會(huì)起反作用 ，甚至?xí)侠奂瘓F(tuán)內(nèi)的資金供給企業(yè)；4. 會(huì)涉及到稅務(wù)問題，容易引起監(jiān)管部門的注意。1. 操作欠缺法律依據(jù)；2. 總部控制弱，達(dá)不到集中控制關(guān)鍵成功要素的目的。1. 操作欠缺法律依據(jù)；2. 運(yùn)作比較復(fù)雜，交易成本高于第一種方式。1. 需要向金融中介機(jī)構(gòu)支付手續(xù)費(fèi)，交易成本最高（ 1%3%）；2. 是正式的法律行為，如果一方違約，會(huì)引起法律糾紛。1. 各下屬企業(yè)每月向總部報(bào)送詳細(xì)的資金頭寸和使用計(jì)劃2. 用款單位和總部能夠確保到期還款；3. 將下屬企業(yè)為集團(tuán)融資以及使用資金狀況與對(duì)其企業(yè)總負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人的考核與獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。（新華信不建議使用這種形式）通過違約金方式計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入（支出）1. 華融系統(tǒng)內(nèi)的單位之間的利息結(jié)算可以采取每季度結(jié)算一次，計(jì)算存款利息與貸款利息軋差之后的余額以咨詢費(fèi)的形式完成一次性支付2. 存款利率計(jì)算的基準(zhǔn)為（銀行同期存款利率