【正文】 的初步方案及施工圖設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，以便對(duì)整體項(xiàng)目有更深了解，為項(xiàng)目成本控制掌握全面信息資料，否則預(yù)算就不會(huì)客觀、合理3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 59在辦相關(guān)證件過程中，部門之間銜接不暢，造成工作效率低規(guī)劃 銷售中心 市場(chǎng) 預(yù)算工程 財(cái)務(wù)報(bào)選址征詢意見函 房地局征詢意見用地許可證用地許可證評(píng)地價(jià)交出讓金提供支持開工計(jì)劃任務(wù)規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證 辦理測(cè)繪提供相關(guān)資料產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證辦證的一些環(huán)節(jié)對(duì)人員的綜合素質(zhì)要求較高，而目前的人員能力還不夠全面，導(dǎo)致工作效率低，部門之間銜接不暢。?集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合 ： 將必要的權(quán)利集中在開發(fā)部，其他權(quán)力要盡量下放，以加強(qiáng)下屬企業(yè)的靈活性、自主性和創(chuàng)造性，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)部的總體目標(biāo)與下屬企業(yè)的自主性、創(chuàng)造性的統(tǒng)一。?屬集權(quán)模式，信息鏈長(zhǎng)，反饋慢，靈活性差，不利于調(diào)動(dòng)下屬部門的積極性。?不利于企業(yè)培養(yǎng)鍛煉經(jīng)營(yíng)管理人才；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，不利于企業(yè)的發(fā)展。?權(quán)力利益的再分配可能在職工中引起較大震動(dòng)，不利于平穩(wěn)過渡；?集權(quán)與分權(quán)的度和角色認(rèn)識(shí)不易掌握?風(fēng)險(xiǎn)較大，如果管理監(jiān)督不善，會(huì)造成失控的結(jié)果。有利于 ZZ品牌管理，統(tǒng)一對(duì)外廣告宣傳和策劃；?工程與銷售之間容易脫節(jié)，分公司與銷售中心出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象；?不容易調(diào)動(dòng)分公司員工積極性。分公司可自由選擇銷售隊(duì)伍（原則上委托開發(fā)部銷售中心，如銷售中心服務(wù)、收費(fèi)等明顯劣于其他銷售公司，分公司可以委托開發(fā)部外面售房公司進(jìn)行銷售）， 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，有助于培養(yǎng)銷售中心的競(jìng)爭(zhēng)能力。方案三 ：房屋銷售權(quán)下放分公司，銷售中心銷售和策劃下放分公司；銷售中心工作是跑證、市場(chǎng)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)工作，向分公司及時(shí)反饋信息；對(duì)分公司考核收入和成本。?銷售中心的資源將分散；?如監(jiān)督不利，會(huì)產(chǎn)生失控的風(fēng)險(xiǎn)。銷售中心策劃的資源不被分散，策劃作為開發(fā)部的專業(yè)服務(wù)職能仍舊保留，可協(xié)同作業(yè)；調(diào)動(dòng)分公司員工工作積極性；分公司所有工作將圍繞銷售進(jìn)行開展，專注于客戶需求和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；開發(fā)部集中精力做好項(xiàng)目可研、規(guī)劃等前期工作。?對(duì)策劃的壓力比較大，如果與分公司協(xié)調(diào)不好，容易出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 71一、二開發(fā)分公司主要職責(zé)一、在開發(fā)部的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織好項(xiàng)目的具體實(shí)施工作并對(duì)項(xiàng)目成果（項(xiàng)目成本、項(xiàng)目收入、工程質(zhì)量、交用時(shí)間）負(fù)責(zé)二、協(xié)調(diào)配合工程實(shí)施過程中與各單位、各部門之間的關(guān)系三、配合規(guī)劃部門進(jìn)行大、小市政工程的報(bào)裝工作，并負(fù)責(zé)建安和市政工程的報(bào)建和報(bào)開工工作，并組織實(shí)施四、負(fù)責(zé)組織開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)工作五、參與前期規(guī)劃方案單體初設(shè)討論和單體施工圖會(huì)審，參加大市政協(xié)調(diào)會(huì)，熟悉、審查設(shè)計(jì)圖、設(shè)計(jì)交底六、負(fù)責(zé)開發(fā)工程的招標(biāo)工作。分公司擁有選擇項(xiàng)目銷售經(jīng)理的權(quán)利，并對(duì)項(xiàng)目銷售經(jīng)理進(jìn)行行政管理3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 72市場(chǎng)部主要職責(zé)?負(fù)責(zé)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)法律法規(guī)等方面的信息或資料收集、分析?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)行定性、定量研究和分析?洽談、引進(jìn)符合全公司發(fā)展政策的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性論證的組織工作，草擬項(xiàng)目建議書；?辦理開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)及手續(xù)；?負(fù)責(zé)開發(fā)部的土地轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓工作，制定開發(fā)部的土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策，測(cè)算轉(zhuǎn)讓價(jià)格，組織談判，起草合同?組織有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位工作并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總體組織設(shè)計(jì)（包括項(xiàng)目的可行性報(bào)告、協(xié)議書、合同章程的起草），為高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目投資決策提供可行性分析或研究報(bào)告?負(fù)責(zé)新上項(xiàng)目的申報(bào)、立項(xiàng)、跟催、領(lǐng)取批示和營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及項(xiàng)目移交工作?負(fù)責(zé)征地、拆遷的論證?編制項(xiàng)目成本計(jì)劃為財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目成本控制提供依據(jù)?負(fù)責(zé)跟蹤新上項(xiàng)目的投資效果分析，并從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)?負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的文件、資料的收集、歸檔和管理?編制和制定本單位的整體統(tǒng)計(jì)的管理制度；?編制企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中長(zhǎng)期與年度開發(fā)計(jì)劃?編制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度規(guī)劃設(shè)計(jì)工作計(jì)劃，統(tǒng)計(jì)企業(yè)規(guī)劃工作完成情況?定期編制和發(fā)布本單位的統(tǒng)計(jì)信息；?對(duì)本單位的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行研究和分析，為項(xiàng)目研究和高層領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)；3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 73市場(chǎng)部主要崗位 /職能設(shè)置?負(fù)責(zé)企業(yè)項(xiàng)目前期的可行性分析和論證?負(fù)責(zé)開發(fā)部土地轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓工作?組織企業(yè)內(nèi)外部專家作好項(xiàng)目前期的評(píng)估。3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 81銷售中心主要職能 /崗位設(shè)置?保證辦證工 作的暢通?在市場(chǎng)部前期研究基礎(chǔ)上，作好項(xiàng)目的整體市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、廣告宣傳?作好市場(chǎng)需求行為分析和動(dòng)態(tài)需求趨勢(shì)研究?配合專業(yè)廣告公司作好項(xiàng)目的不同時(shí)期的媒體訴求宣傳?配合產(chǎn)品銷售作好產(chǎn)品促銷活動(dòng)銷售中心經(jīng)理 營(yíng)銷策劃 前期管理?委托地價(jià)評(píng)估、土地測(cè)繪等相關(guān)工作?負(fù)責(zé)辦理土地使用證、銷售許可證、產(chǎn)權(quán)證3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 82總經(jīng)理辦公室主要職責(zé)l負(fù)責(zé)起草公司報(bào)告和文件； 批轉(zhuǎn)各種來往文件，對(duì)文件進(jìn)行收發(fā)分檢、登記、傳閱、催辦和當(dāng)年文件的借閱、上繳及平時(shí)立卷工作；l組織召開總經(jīng)理辦公會(huì)、重大業(yè)務(wù)會(huì)議及其他重大會(huì)議、活動(dòng)；并督辦、檢查總經(jīng)理辦公會(huì)決議的執(zhí)行情況； l及時(shí)了解公司內(nèi)部動(dòng)態(tài)，匯總分析各項(xiàng)檢查結(jié)果，定期提供公司工作簡(jiǎn)報(bào)； l負(fù)責(zé)各部門的信息傳遞工作，保證各部門信息溝通順暢； l負(fù)責(zé)公司印鑒、介紹信使用保管、函電收發(fā)工作； l負(fù)責(zé)公司文件、資料、檔案的保管和定期歸檔工作； l負(fù)責(zé)公司的對(duì)外接待任務(wù)和對(duì)外的形象宣傳活動(dòng)； l代表公司進(jìn)行各種公關(guān)活動(dòng)； l負(fù)責(zé)客戶投拆協(xié)調(diào)、管理工作；l負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)，提煉和宣傳企業(yè)理念，舉辦各種活動(dòng)，促進(jìn)員工凝聚力。?對(duì)派往子公司的產(chǎn)權(quán)代表、董事，對(duì)分 /子公司的高級(jí)管理人員制定績(jī)效評(píng)價(jià)體系；?建立公司中高層后備力量檔案，并提出其職業(yè)生涯計(jì)劃；?推進(jìn)干部改革，實(shí)現(xiàn)與人才市場(chǎng)的接軌；并關(guān)注人力市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，定期組織調(diào)研，并提供調(diào)研報(bào)告；?處理員工關(guān)系，解決糾紛；關(guān)注員工動(dòng)態(tài)，促進(jìn)內(nèi)部溝通。?工資核算，建立職工收入臺(tái)帳?核定各項(xiàng)保險(xiǎn)基數(shù)，上報(bào)報(bào)表及審批單?勞資合同及用工管理人力資源部部長(zhǎng) 薪酬管理 培訓(xùn)管理 人事管理?負(fù)責(zé)公司員工的招聘工作，并進(jìn)行人事調(diào)配?對(duì)公司員工業(yè)績(jī)進(jìn)行考核、建立考核檔案?定期提供公司人員結(jié)構(gòu)分布狀況?負(fù)責(zé)員工晉升的管理?職稱管理，組織、申報(bào)各類人員的報(bào)名與評(píng)審，職稱統(tǒng)計(jì)3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 86戰(zhàn)略發(fā)展部主要職責(zé)?搜集、分析有關(guān)宏觀環(huán)境、行業(yè)動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)等方面的信息，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)、物業(yè)管理、物業(yè)租賃、網(wǎng)絡(luò)通訊等行業(yè)發(fā)展方向，擬制公司中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃；?在公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)下，探索有助于公司發(fā)展的新領(lǐng)域、新項(xiàng)目，提出投資建議，進(jìn)行投資可行性分析；?負(fù)責(zé)公司法律事務(wù)、無形資產(chǎn)管理；為公司的經(jīng)營(yíng)管理和決策提供法律意見；參與公司重大經(jīng)濟(jì)合同的談判、起草、簽約和驗(yàn)收；重大合同的審查；協(xié)助公司進(jìn)行 “普法 ”工作；?組織各種與公司業(yè)務(wù)發(fā)展和內(nèi)部管理相關(guān)的課題研究；?對(duì)控股 /參股公司的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，并撰寫專題分析報(bào)告；?對(duì)子公司的投資項(xiàng)目進(jìn)行審核，控制投資項(xiàng)目投入資金的額度、進(jìn)度、投向；?制定子公司資產(chǎn)保值增值指標(biāo)，控制子公司資產(chǎn)租賃，出售，轉(zhuǎn)讓等。?負(fù)責(zé)組織建安成本、銷售成本、人工成本等各項(xiàng)成本核算，提出成本控制指標(biāo)建議；?會(huì)計(jì)信息匯總，會(huì)計(jì)收支和簿記，合并財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析。 ?進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，掌握公司內(nèi)部資產(chǎn)變動(dòng)信息，提出風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策； ?負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃，實(shí)現(xiàn)合法納稅。3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 91審計(jì)室主要崗位 /職能設(shè)置?負(fù)責(zé)對(duì)公司內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督等工作?參與有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的討論和項(xiàng)目的決策工作?抓好整個(gè)公司的審計(jì)工作?分別負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)收支工作審計(jì)?國(guó)有資產(chǎn)保值增值審計(jì)?生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及投資效益審計(jì)?對(duì)外投資資產(chǎn)保值增值及經(jīng)營(yíng)成果審計(jì)基建、更新改造及維大修審計(jì)?多種經(jīng)營(yíng)企業(yè)審計(jì)監(jiān)督?內(nèi)部控制制度審計(jì)評(píng)價(jià)?經(jīng)濟(jì)合同簽定及執(zhí)行情況審計(jì)?子公司 /分公司經(jīng)理離任、任期終結(jié)及年度經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)?根據(jù)授權(quán)對(duì)熱、難點(diǎn)問題審計(jì)等?參與分公司招投標(biāo)工作。3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 93行政后勤部主要崗位設(shè)置?統(tǒng)籌管理公司后勤服務(wù)工作 ，包括安全保衛(wèi)、保潔、維修、醫(yī)護(hù)及防火消防工作?辦理公司勞保用品、辦公及生活用品、器具、設(shè)備、設(shè)施的采買與發(fā)放，保證正常辦公和生活的物資供應(yīng) 行政部主任 行政助理 門衛(wèi) 司機(jī)?執(zhí)行門衛(wèi)工作制度，填寫工作日記?看護(hù)公司公共區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)?制止擾亂公司正常工作秩序的行為，維護(hù)公司辦公環(huán)境?負(fù)責(zé)車輛的管理與維護(hù)，確保公務(wù)用車的及時(shí)安全?辦理車輛的年檢手續(xù)及其它車務(wù)手續(xù)食堂?組織制作員工膳食，及時(shí)保證供應(yīng)?采購(gòu)食品、蔬菜、糧油等原材輔料，并控制采購(gòu)價(jià)格和質(zhì)量醫(yī)生?負(fù)責(zé)公司員工健康體檢工作?負(fù)責(zé)公司計(jì)劃生育工作；?負(fù)責(zé)公司衛(wèi)生防疫檢查工作3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 94信息中心主要職責(zé)l組織編制公司計(jì)算機(jī)應(yīng)用發(fā)展長(zhǎng)期規(guī)劃；l負(fù)責(zé)公司內(nèi)部的信息系統(tǒng)建設(shè)，維護(hù)機(jī)房各系統(tǒng)正常運(yùn)行；l組織實(shí)施電腦辦公自動(dòng)化工作，負(fù)責(zé)公司各部門計(jì)算機(jī)軟硬件的選型和購(gòu)置，負(fù)責(zé)辦公自動(dòng)化設(shè)備的維護(hù)、檢修；l負(fù)責(zé)公司房庫管理（入庫、出庫）；l負(fù)責(zé)網(wǎng)頁建設(shè)，對(duì)外網(wǎng)絡(luò)宣傳 3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 95信息中心主要崗位設(shè)置主任 網(wǎng)絡(luò)工程師 庫房管理?負(fù)責(zé)公司房庫數(shù)據(jù)錄入?負(fù)責(zé)公司房庫管理工作?負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與系統(tǒng)維護(hù)?公司網(wǎng)站內(nèi)容的定期更新?負(fù)責(zé)公司信息管理的規(guī)劃和修訂?負(fù)責(zé)公司機(jī)房的管理工作?負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)培訓(xùn)工作及應(yīng)用軟件推廣工作?負(fù)責(zé)公司房庫管理工作3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 96黨委辦公室主要職責(zé)?落實(shí)上級(jí)部門和 ZZ集團(tuán)黨委下達(dá)的指示精神和工作部署；貫徹執(zhí)行黨的組織路線、方針、政策；?對(duì)公司黨員進(jìn)行管理，對(duì)黨員進(jìn)行理論教育和培訓(xùn)；掌握分 /子公司黨組織的思想建設(shè)和組織建設(shè)情況；?承辦黨群系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)干部的任免；?協(xié)助公司行政制定有關(guān)廉政方面的規(guī)章制度；?檢查監(jiān)察對(duì)象違法違紀(jì)，審批對(duì)監(jiān)察對(duì)象的行政處分；受理對(duì)象對(duì)政紀(jì)處分申訴等。?代表和維護(hù)集團(tuán)職工主人翁地位和合法權(quán)益，執(zhí)行上級(jí)主管部門和 ZZ集團(tuán)工會(huì)下達(dá)的決定，履行工作四項(xiàng)社會(huì)職能。領(lǐng)導(dǎo)對(duì)組織變革認(rèn)識(shí)不一致思想觀念、思維方式、領(lǐng)導(dǎo)行為不一致，決策，信心和毅力匱乏，既定思路與實(shí)際執(zhí)行存在差距，同樣會(huì)使組織變革難以推進(jìn) 3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 99導(dǎo)讀建議 業(yè)務(wù)流程 診斷 職能、職責(zé) 診斷 管理與組織診斷總論組織結(jié)構(gòu)調(diào)整母子公司管理3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 100未來需要根據(jù)分公司和子公司的不同特點(diǎn)實(shí)施針對(duì)性的管理控制分公司管理控制 子公司管理控制對(duì)象 銷售中心、租賃公司、供熱廠天諾物業(yè)、天遼公司、天寰公司、數(shù)字家園公司等等法律地位 非法人 法人控制結(jié)構(gòu) 內(nèi)部組織機(jī)構(gòu) 法人治理結(jié)構(gòu)總部控制對(duì)象 分公司總經(jīng)理 子公司董事會(huì)人事控制的關(guān)鍵點(diǎn)選派任命總經(jīng)理 組建董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)控制 下達(dá)計(jì)劃 貫徹戰(zhàn)略3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 101對(duì)分 /子公司的管理控制體系要通過四種控制來實(shí)現(xiàn)管理控制指標(biāo)控制權(quán)限控制人員控制信息控制3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 102指標(biāo)控制：對(duì)下屬公司可以通過下達(dá)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)作為下屬單位的奮斗目標(biāo)和考核標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)類別 關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)舉例 關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)量化 目標(biāo)效益類指標(biāo)營(yíng)運(yùn)類指標(biāo)組織類指標(biāo)? 投資資本回報(bào)率? 稅息前利潤(rùn)? 自由現(xiàn)金流關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo) 2023年預(yù)算指標(biāo)? 營(yíng)業(yè)收入? 成本? 營(yíng)運(yùn)周轉(zhuǎn)? 員工滿意度注： 預(yù)算指標(biāo)須參照分 /子公司歷史業(yè)績(jī)、行業(yè)水平及開發(fā)部發(fā)展規(guī)劃； 指標(biāo)控制可在開發(fā)部創(chuàng)造業(yè)績(jī)至上的企業(yè)文化； 指標(biāo)完成情況是分公司經(jīng)理（子公司董事）浮動(dòng)薪酬與非物質(zhì)獎(jiǎng)懲的基礎(chǔ)。3/22/2023ALLPKUZZ開發(fā)部 PAGE 104人員控制：對(duì)分 /子公司的管理控制，開發(fā)部可對(duì)下屬單位關(guān)健崗位的人員進(jìn)行控制開發(fā)部負(fù)責(zé)對(duì)子公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員以及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行選派、任免、考核、獎(jiǎng)懲；并明確規(guī)定董事和監(jiān)事的職責(zé)和權(quán)限范圍分公司控制 子公司控制開發(fā)部負(fù)責(zé)對(duì)分公司經(jīng)理、副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行選派、任免、考核