上海市某公寓價(jià)值評(píng)估價(jià)格解讀-閱讀頁(yè)
2025-01-31 00:49本頁(yè)面
【正文】 類(lèi)比板塊選擇l 板塊價(jià)格比較l 板塊供求比較l 整體市場(chǎng)比較類(lèi)比板塊選擇武寧、長(zhǎng)壽板塊是指 普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)、中山北路以南、蘇州河以北 的區(qū)域。該地區(qū)的生活配套也相當(dāng)成熟。 板塊內(nèi)有兩條軌道交通， 10多條公交線路，兩座跨蘇州河橋梁和中山北路高架，構(gòu)筑了三維立體交通網(wǎng)絡(luò)。 板塊價(jià)格比較不夜城以三者最低的起點(diǎn)價(jià)格，漲至與武寧、長(zhǎng)壽相近板塊價(jià)格比較在以上三個(gè)板塊中，不夜城板塊的價(jià)格起點(diǎn)是最低的，可是經(jīng)過(guò) 06年 4月份的漲幅后，成交均價(jià)一度領(lǐng)跑武寧、長(zhǎng)壽板塊；但就在不夜城板塊 漲勢(shì)減緩 ，成交均價(jià)小幅變化的時(shí)候，武寧、長(zhǎng)壽的市場(chǎng)價(jià)格卻平穩(wěn)的逼近，甚至趕超。另外，同質(zhì)板塊之間存在近似的發(fā)展速度，就不夜城板塊 06年初較其它兩個(gè)板塊較低的成交均價(jià)來(lái)說(shuō)，目前的市場(chǎng)價(jià)格大大 超出了價(jià)格所應(yīng)有的上漲幅度 ；板塊供求比較武寧供求比例適中，成交價(jià)格最具說(shuō)服力；不夜城板塊是以較高的供求比支撐著較高的價(jià)格板塊供求比較供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格， 供、求、價(jià) 三者之間的關(guān)系可以明了的說(shuō)明市場(chǎng)的健康狀況，也就是市場(chǎng)價(jià)格的合理性，市場(chǎng) 供求平衡 時(shí)的價(jià)格才是真正合適的市場(chǎng)價(jià)格。而不夜城板塊市場(chǎng)卻以 14960的價(jià)格，可見(jiàn)不夜城板塊市場(chǎng)價(jià)格 虛高 的情況。不夜城板塊較武寧板塊在供應(yīng)上具有更大的選擇空間，而武寧板塊的供應(yīng)相對(duì)緊張。整體市場(chǎng)比較14960173537766不夜城板塊較之整體市場(chǎng)成交均價(jià)波動(dòng)較大整體市場(chǎng)比較不夜城板塊在內(nèi)環(huán)地區(qū)以及上海市場(chǎng)整體發(fā)展較為平穩(wěn)的狀態(tài)下， 波動(dòng)范圍較之較大 ，市場(chǎng)的不穩(wěn)定反映了產(chǎn)品差異化帶給市場(chǎng)價(jià)格的影響。長(zhǎng)壽、武寧板塊， 06年 1月至今，板塊市場(chǎng)上漲趨勢(shì)穩(wěn)健；二者 06年起點(diǎn)價(jià)位較不夜城分別高出 13003000，以同質(zhì)板塊發(fā)展速度近似來(lái)講，不夜城目前的市場(chǎng)價(jià)格是被 高估 的；從 供求絕對(duì)量 上看，不夜城與武寧去化量近似，卻有較大的市場(chǎng)供應(yīng)空間，以供、求、價(jià)之間的平衡關(guān)系看，其價(jià)格 偏高 。價(jià)格解讀首先，縱向觀察區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)及產(chǎn)品品質(zhì)提升， 勢(shì)必帶動(dòng)板塊成交價(jià)格上漲 ；樓價(jià)暴漲后，市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng) 缺乏動(dòng)力 ， 價(jià)格上升空間不足 ； 供大于求 ，市場(chǎng)價(jià)格支撐存在問(wèn)題；價(jià)格暴漲引發(fā)累計(jì)供求比上升，出現(xiàn) 去化壓力，價(jià)格提升程度高出市場(chǎng)正常水平 。最后，整體市場(chǎng)目前具有相對(duì) 平緩 的上漲幅度，而不夜城 波動(dòng)較大 ，市場(chǎng)價(jià)格受區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的品質(zhì)拉動(dòng)成長(zhǎng)，板塊自身的價(jià)格發(fā)展 缺乏動(dòng)力 ，可以說(shuō)目前的市場(chǎng)價(jià)格是 被成交結(jié)構(gòu)影響 。演講完畢，謝謝觀看！
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