【正文】 家具和家電的配置一般都比較講究。（二）配套服務(wù)從酒店公寓家電的配置來看，一般至少需要考慮以下電器：電視、洗衣機、微波爐、冰箱、空調(diào)、洗碗機；根據(jù)入住客人情況備選的家電包括：飲水機、電飯煲、烘干機、烤箱、音響等。從酒店公寓項目的配套服務(wù)及設(shè)施來看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個項目都具有兩項配套服務(wù)，另外配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個項目都具有這兩項配套服務(wù)，另外配套比例比較高的是兒童活動室和兒童游樂場，主要原因在于有一部分高端長期居住的客戶，往往是整個家庭幾口人都居住在酒店式公寓項目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動和玩耍的需要，相當一部分項目設(shè)計了兒童活動或游樂場所；其次對于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都比較高。六、北京酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項目需求從目前酒店公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書報雜志”、“送餐”、“叫旱服務(wù)”等，由于部分酒店公寓不僅僅是純居住功能，具有了項目的商務(wù)兼辦公的功能（市場上開始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫字樓提供服務(wù)項目將會慢慢融合進來。由于酒店服務(wù)式公寓與酒店相比具有很強的優(yōu)勢：統(tǒng)一集中管理，提供專業(yè)24小時酒店式服務(wù)，同時可選用居家自助廚房、自助洗衣服務(wù)相結(jié)合，為旅游、商務(wù)活動提供酒店式日租服務(wù)公寓或者短期月租公寓，期限比較靈活，并且相對于高檔酒店更實惠的價格，這都將為酒店式公寓帶來充足的發(fā)展機會。隨著奧運會的日益臨近，很多公司、企業(yè)已經(jīng)開始預(yù)訂酒店服務(wù)式公寓。目前，市面上的酒店式公寓項目似乎都開始意識到奧運將會給酒店式公寓帶來的發(fā)展契機。當下入市的酒店式公寓要針對現(xiàn)有條件采取一定的措施，亮出自己的特色，不斷地完善自身以滿足更多的國際性需求，充分利用奧運這個機會發(fā)展自己。 　　在奧運帶來的契機下，各種投資基金和投資商都會看好酒店式公寓的發(fā)展前景，從而帶動酒店式公寓項目整售的趨勢，對其發(fā)展更是一個利好的消息。 深圳市場酒店式公寓一、深圳酒店式公寓概況1993年深圳率先推出了酒店式公寓這一理念，主要包括荔景大廈等樓盤。隨后，大批開發(fā)商相繼推出，酒店式公寓是目前深圳的地產(chǎn)市場的新寵，繼旅游地產(chǎn)、和商業(yè)地產(chǎn)后的又一地產(chǎn)開發(fā)熱點。（一）羅湖和福田是酒店式公寓聚集地福田區(qū)05年—06年是CBD公寓推出較為集中的一年，供應(yīng)量略大于羅湖；從酒店式公寓的分布來看，漸漸向羅湖口岸、皇崗口岸、蔡屋圍金融圈、深圳CBD商務(wù)圈、華強北商務(wù)圈等較為優(yōu)越的地段集中。（見下表） （二）06年酒店式公寓盤點小戶型公寓自2004年以來呈現(xiàn)供銷兩旺之勢，但大幅放量積累了一定的存量，06年的市場將集中消化存量。深圳的酒店式關(guān)于項目：凱特公寓位于寶安南路與紅桂路的交界處，毗鄰地王大廈,由業(yè)界知名的深圳中航地產(chǎn)公司開發(fā)。項目定位為具有“現(xiàn)代都市騎士”氣質(zhì)的酒店式公寓，共26層,其中1—4樓為商業(yè)，5樓規(guī)劃為會所，以18~28平方米小戶為主力戶型，所有單位將帶精裝出售。該項目將于今年年底面市，預(yù)計又將掀起新的一輪搶購高潮。項目位于福田區(qū)八卦四路，毗鄰華強北商業(yè)區(qū)、蔡屋圍金融商務(wù)中心，占據(jù)了未來城市發(fā)展最核心的中心地帶，是深圳專業(yè)市場最密集、業(yè)態(tài)最豐富片區(qū)。該項目宗地面積為8448平方米，總戶數(shù)為864戶，停車位為237個。項目南北視野開闊，身居其中，可南望上步片區(qū)繁華都市，北眺筆架山翠綠風景。項目戶型靈活，功能齊全，有2969平米的一房、二房和三房，部分單位贈送挑高露臺和凸窗，空間增值無限。大概在9月份出售。該項目距城市地標地王大廈僅幾百米，都會核心、周邊銀行、食肆、超市、學校等各類配套應(yīng)有盡有，至尊便利。送全屋精裝修，均價在10500元/㎡左右。（見下表）房型樓盤名面積戶數(shù)比單房京基東方華都3115%置地御景華庭335125%京基逸軒374445%二房國際市長交流中心637620%京基東方華都616915%置地御景華庭798220%在 銷 售 項 目 的 戶 型 比樓盤名戶型戶型比樓盤名戶型戶型比國際市長交流中心一房80%京基御景華庭單房15%樓盤名戶型戶型比一房25%置地面積分別是單房：2732㎡；一房：3845㎡；兩房：5469㎡。一方面說明深圳的酒店式公寓正趨于成熟；另一方面說明開發(fā)商通過近兩年對酒店式公寓的開發(fā)經(jīng)驗的積累，對這一市場的認識逐步深入。并且各個功能區(qū)域布置緊湊，實用性強。（三）功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類全，而且檔次也比較高。此外，為拉高自身檔次，酒店式公寓在自身配套上也深層挖掘，突出個性，或營造賣點。目前深圳有五星和六星大堂。逸軒。除了它自身裝修華麗外，一是因為它的大堂面積大，功能布局合理。三是其有上檔次的茶座、自助餐飲聚集人氣，大堂內(nèi)雖大，但氣氛高雅溫馨。一般會所功能主要配備休閑娛樂功能。御景華庭，這對想以公寓居家的客戶是具有一定吸引力。三、深圳酒店式公寓裝修標準（一）室內(nèi)裝修分區(qū)內(nèi)容廚房鋁質(zhì)吊頂、高級面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈、高級櫥柜、抽煙機、燃氣灶、洗菜盆及水龍頭、消毒柜。房間高級墻紙（高級乳膠漆），高級復合木地板，電視插座、電話插座、網(wǎng)絡(luò)插座，報警器按鈕、空調(diào)、高級實木家具、單體空調(diào)等。餐廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具。深圳酒店式公寓出售時的裝修，是由不裝修，過渡到簡裝，到如今的精裝。逸軒、京基目前深圳酒店式公寓最好的裝修標準如上圖，此外，在目前正運營做酒店的公寓內(nèi)還包含：電視、冰箱、電話、保險柜、還有準備的成套餐具。目前深圳正在銷售的樓盤的裝修主要為：分區(qū)內(nèi)容首層大堂地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈；首層電梯廳地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級燈式，工藝造型藝術(shù)天花，巖壁畫；標準電梯廳高級拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術(shù)吊頂天花；標準走廊高級拋光磚嵌藝術(shù)造型地磚、高級乳膠漆飾面，高級鋁質(zhì)天花及高級筒燈；電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾；其他獨立中央空調(diào)系統(tǒng)、中央背景音樂及廣播系統(tǒng)。另外，候梯廳設(shè)計有通風大窗戶，不僅使公寓樓層內(nèi)空氣流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓設(shè)計能全部顧全。目前，就深圳現(xiàn)有的酒店式管理的機構(gòu)看，目前市場主要以戴德梁行為主，國際大公司如萬豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來登等，還沒有引入。樓盤名管理機構(gòu)京基東方華都戴德梁行置地卡爾頓開發(fā)項目，法國雅高酒店集團有意進軍深圳市場，這些巨頭酒店集團進入深圳市場，不僅打破原有幾家酒店管理機構(gòu)的一統(tǒng)天下的局面，而且將會引發(fā)深圳酒店式公寓開發(fā)又一輪熱潮。置地東方華都是最新推出銷售的項目，它們的銷售價格更接成為即將推出新項目的價格。御景華庭福田華強南8500簡裝京基逸軒羅湖人民南路9000精裝國際市長交流中心白石洲深圳灣盤畔對面8000毛坯（二）營銷方式目前，深圳酒店式公寓的營銷方式主要有三種：序營銷模式性質(zhì)項目1①業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)；②業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營，業(yè)主定期收投資收入。白露2業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)。御景華庭京基逸軒3業(yè)主購買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營，業(yè)主定期收投資收入。70%按揭20年，但在20年內(nèi)免按揭。產(chǎn)權(quán)說明：前20年只有產(chǎn)權(quán)，除了規(guī)定的400天內(nèi)，沒有別的使用權(quán)，20年后得30年五星級酒店產(chǎn)權(quán)，30年的使用權(quán)。付款方式也是首付20%，70年按揭。御景華庭、京基逸軒、國際市長交流中心，其酒店式公寓與普通住宅一樣，也是按照投資方式進行銷售，購買后，即返兩年租金，簽3年租賃合同，由東方酒店公司經(jīng)營。合同期滿后，或租或主由業(yè)主自定。經(jīng)濟活躍、網(wǎng)絡(luò)時代的來臨，激發(fā)大量的創(chuàng)業(yè)者加入到SOHO一族，他們對酒店式公寓的需求越來越大……受眾多利好因素刺激，近期深圳市內(nèi)各大酒店或服務(wù)式公寓租賃率又出現(xiàn)了大幅反彈和供不應(yīng)求的趨勢，酒店公寓重新出現(xiàn)了趨熱的勢頭，在2002年，深圳市就有多家大型房產(chǎn)商投資酒店公寓。據(jù)了解，東門、華強北等市商業(yè)中心的高檔租賃市場公寓的月租金往往在10000—150000元/月之間，主要是針對境外人士的租賃市場。 （一）消費群體快速壯大 由于酒店公寓一般都處于交通便利之地，有的甚至就設(shè)在大型酒店的附近，所以客人在酒店公寓里不僅可以享受到星級酒店的服務(wù)，而且購物、交友、旅游、會客等社交活動也很方便，吸引了眾多特定群體的關(guān)注。 隨著深圳經(jīng)濟的快速發(fā)展，招商引資速度加快，酒店式公寓有其市場生存的一定空間，深圳酒店式公寓迅速發(fā)展有其特殊的經(jīng)濟地域發(fā)展背景。因為住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的群體，從而形成一種居住氛圍；他們對物業(yè)的要求很高，一些合資企業(yè)高級管理人員往往渴求生活在高品質(zhì)氛圍中，對這種服務(wù)式公寓的整體環(huán)境也表現(xiàn)出很強的熱忱，高檔公寓的建筑形式恰恰滿足了這一需求，正是為其較高的租金價格與出租經(jīng)營回報率所吸引。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強，活動空間更自由，故一般不會選擇酒店。 經(jīng)常往來深圳的內(nèi)地及海外商務(wù)人員 由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，內(nèi)地及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。 深圳的小企業(yè)和SOHO族 深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。 （二）全配套公寓受歡迎 酒店式公寓采用星級酒店的一些服務(wù)內(nèi)容和管理模式，又具有住宅和寫字樓的一些特點，既可居住亦可辦公。除電視、電話、冰箱、微波爐、熱水器等基本配置外，他們對家具、音響、電腦等個性化配置也會有所要求。在租賃市場上，“豪華裝修”、“全新裝修”房屋的租價雖高，但市場行情卻持續(xù)看好。有些公寓還特設(shè)空中花園及多功能會所，1－2層裙樓商業(yè)配套。高投入往往伴隨高回報，細算下來，這些購房者的投資回報率也相當驚人。不過，不同的實際投資回報率還要因房因地而異。 七、案例分析（一）京基東方華都是京基集團開發(fā)的繼京基御景華庭后的第三個酒店式公寓。京基酒店式服務(wù)○ 大堂禮賓服務(wù)：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務(wù)（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務(wù)及培訓；大堂答疑、公共信息查詢；○ 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)禮儀服務(wù)—代訂報刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；○ 商務(wù)秘書服務(wù)：協(xié)助公司注冊、登記、申報稅務(wù)、帳目管理與相關(guān)業(yè)務(wù)；文件翻譯、傳譯；家體投資理財；國內(nèi)外求學、考察、培訓及旅行安排；酒店預(yù)訂、票務(wù)（機、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復印、打字、及電子文件服務(wù)；特別委托的上午主力服務(wù)；安排商務(wù)會議、利益賀卡、鮮花代訂；○ 洗衣及家政服務(wù)：洗衣—聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務(wù)○ 家政：鐘點工服務(wù)、保姆服務(wù)、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務(wù)。獨立廚衛(wèi)；○ 廚房：高級櫥柜、大森抽油煙機、美的燃氣灶、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。落地窗的設(shè)計更加人性化。內(nèi)部包裝確實到位，在通往樣板房的裝修，整個看路通道布置精細，真正做到從細節(jié)中體現(xiàn)項目品質(zhì)?？傊?，無論是從產(chǎn)品的設(shè)計，還是項目的包裝出售方面，都體現(xiàn)出開發(fā)商對酒店式公寓開發(fā)及策劃的精心準備，及精益求精的態(tài)度。項目戶型設(shè)計傾向于居家、投資，辦公的氛圍沒有營造出來。忽略了這部分的消費需求及消費細節(jié)。杭州在銷售的酒店式公寓基本上都是以40~50平方米的小戶型為主，配有小型廚房及設(shè)施、設(shè)備。一般來說，小戶型適合銷售，而大戶型像套房比較有家的感覺，更對外籍高管的胃口。從目前杭州市場上的酒店式服務(wù)公寓項目看，將整幢樓分割成小的面積進行出售有利于開發(fā)商回籠資金，但是，從酒店管理公司管理的角度看，分割出售未必有利于管理。西子中心、世貿(mào)麗晶城鈦合國際等等，主要分布在環(huán)西湖、武林廣場、世貿(mào)黃龍等市中心“黃金”地塊。財富中心、錢塘西子中心、世貿(mào)麗晶城西湖金座、紫晶商務(wù)城等，以及剛開盤的易構(gòu)街區(qū)、元豐 杭州主要酒店式公寓項目項目名面積 萬㎡套數(shù)主力戶型 ㎡車位售價 元/㎡位置酒店管理投資回報華潤西湖金座3604412018000湖濱商圈奧賽%，10年包租紫晶商務(wù)城364013000慶春路東段世貿(mào)麗晶城鈦合國際3604015000武林CBD易構(gòu)街區(qū)3090城北汽車商圈7%，8年期限深藍廣場6.云天作為一種純粹的投資品種，銷售成功與否并不足以考量酒店式公寓是否成功，經(jīng)營階段的出租率和租金價格才是硬性指標。 財富中心營運較好的原因是這個項目彌補了一個市場空白點，之前很多叫酒店式公寓的項目實際上并無真正的酒店式管理介入，但財富中心引入了酒店管理的概念，加上處在環(huán)城北路與環(huán)城東路交界處這一市中心的繁華地段，因此隨著品牌的逐漸打響，獲得了以外企高管為代表的高端客戶巨大認同。這一市場行情一方面說明了需求群體的局限性，另一方面也說明了酒店式公寓未來的市場潛力。隨著我國城市國際化進程的推進和金融、商務(wù)、房地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域開發(fā)程度的加深，酒店式服務(wù)公寓已經(jīng)成為市場的新寵。同時，2010世博會已無可質(zhì)疑，也將為杭州帶來了酒店式公寓得天獨厚的市場發(fā)展契機。酒店式公寓項目是一個投資和自住兼顧的項目，酒店式公寓進入租務(wù)市場中，客戶的去留