上海市某公寓價值評估價格解讀(文件)
【正文】 苑 泰閣卓悅居綠洲雅賓利 目前閘北內(nèi)環(huán)板塊有 5個主要的在售項目。立足各檔次主力供應與成交的三個項目的客源，來說明目前不夜城板塊的產(chǎn)品定位與走勢。閘北本區(qū)域客源占近 7成，其余來自全市其它區(qū)；拆遷戶居多；由于產(chǎn)品自身定位經(jīng)濟化，購買客層相對較低。 雅 賓 利市場價格成交均價：149600643綠洲雅賓利06729蒙特利城061121紫蘭苑 2期0728卓悅居061126泰閣峰值市場價格從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以清楚地看到 06年至今，不夜城板塊房產(chǎn)市場大幅上揚之勢：06年初始，不夜城板塊以 10000左右的單價低開市場；06年 4月，伴隨綠洲雅賓利強勢開盤，房產(chǎn)市場成交均價直線上竄至17017的峰值；之后，低價樓盤尾盤漸少，以及大量中高價格樓盤上市，支撐不夜城板塊將房產(chǎn)市場各月份的成交均價一直維持在 15000左右浮動。成交均價成交套數(shù)推出套數(shù)成交面積推出面積去化率06年后15545 1737 2680 169638 251881 65%06年 4月份，綠洲雅賓利上市為整個不夜城板塊的價格上揚打響了頭炮。 與不夜城板塊相似 ，處于準城市中心的位置，區(qū)域內(nèi)樓盤性價比較高，是高品質(zhì)樓盤集中的區(qū)域之一。也是上海未來主要的軌道交通樞紐之一。從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)、圖表我們可以看到：武寧板塊市場供求較為平衡， 13939價格是三個板塊中最有說服力的，長壽板塊 14655的市場價格。以板塊同質(zhì)而言，市場供應緊張的區(qū)域市場反而價格更低， 市場支撐乏力 。整體市場目前具有相對 平緩 的上漲幅度，而不夜城市場價格受到區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的品質(zhì)拉動成長，板塊自身的價格發(fā)展 缺乏動力 ，可以說目前的市場價格是 包裝下的產(chǎn)物 。價格解讀根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，排除其它影響因素，我們可以得出： 目前不夜城板塊的市場價格是被 高估 的。其次，橫向比較同質(zhì)板塊：長壽、武寧， 06年 1月至今，市場上漲趨勢穩(wěn)健；二者 06年起點價位分別高出不夜城 13003000，以同質(zhì)板塊發(fā)展速度近似來講，不夜城目前市場價格被 高估 ；從 供求絕對量 看， 不夜城 與武寧去化量近似，卻有較大的市場供應空間，以供、求、價之間的平衡關(guān)系看，其價格 偏高 。以綠洲雅賓利為區(qū)域領跑代表的情況下，產(chǎn)品帶來的附加值在市場 “供給源 ”項目有限的狀
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