【正文】 中心城，發(fā)展文化體育和商業(yè)服務業(yè)，成為東部地區(qū)及輻射粵東地區(qū)的綜合服務中心 光明新城中心： 西部高新技術產(chǎn)業(yè)服務中心 坪山新城中心： 東部高新技術產(chǎn)業(yè)服務中心 鹽田中心： 深圳東部濱海地區(qū)旅游綜合服務基地、深圳東部港口與物流配套服務中心 ?城市組團中心 8個組團中心： 包括航空城、沙井、松崗、觀瀾、平湖、布吉、橫崗和葵涌，是城市組團的綜合服務中心 從政府規(guī)劃來看，深圳市城市總體空間結構為：以中心城區(qū)為中心，以西中東三條發(fā)展軸為基本骨架，形成“三軸一帶多中心”的軸帶組團結構 資料來源： 《 深圳市城市總體規(guī)劃（ 2023—2023） 》 ，九洲遠景分析 深圳市城市發(fā)展規(guī)劃 深圳市城市發(fā)展規(guī)劃示意圖 龍華中心 光明新城中心 鹽田中心 龍崗中心 坪山新城中心 城市發(fā)展規(guī)劃 11 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 深圳目前已形成市級中心＋區(qū)域中心的多中心商業(yè)格局，并在部分區(qū)域形成了購物中心區(qū)域組團 深圳市多中心商業(yè)格局 資料來源：九洲遠景分析 深圳商圈 3 5 2 4 1 龍崗中心城商業(yè)中心 羅湖金三角商業(yè)中心 （市級 ) ： ?人民南商圈 ?東門商圈 ?深南中商圈 南山： ?南頭商業(yè)區(qū) ?后海文化中心 ?南油 蛇口商圈 福田： ?華強北商圈（市級 ) ?福田中心區(qū)商圈 寶安中心城商業(yè)中心 本 項 目 12 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 深圳市整體商業(yè)格局已呈現(xiàn)出明顯的多中心共同演化發(fā)展的特征 由單一商業(yè)中心向多商業(yè)中心格局轉(zhuǎn)變 單一商業(yè)中心 ?消費集中在該單一商業(yè)中心內(nèi) ?商業(yè)地位不可動搖 ?商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，難以滿足不同層次、不同類型消費需求，消費支出則會外流 多商業(yè)中心相互競爭，此消彼長 多商業(yè)中心細分市場，共同繁榮 ? 新商業(yè)中心 ? 老商業(yè)中心 A B C 資料來源：九洲遠景分析 13 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 深圳市酒店分布以羅湖、福田、南山主城區(qū)為核心，在關內(nèi)呈核心組團分布，在關外則零星分布 酒店 ?羅湖： 羅湖區(qū)五星級酒店的數(shù)量占到深圳五星級酒店總數(shù)的一半，包括羅湖口岸 /火車站、東門步行街、國貿(mào)大廈、深南東路、地王大廈和筍崗羅芳幾個中心 ?福田： 伴隨福田 CBD區(qū)域的發(fā)展，成為星級酒店發(fā)展的重要區(qū)域，主要以福田中心區(qū)為主，如福田香格里拉酒店、大中華喜來登酒店等 ?南山： 南山區(qū)酒店主要集中在華僑城附近，包括華僑城洲際大酒店、威尼斯酒店和海景酒店，直線距離在１公里范圍內(nèi) ?其他區(qū)域： 鹽田區(qū)主要分布于大梅沙 /小梅沙，龍崗區(qū)主要分布于布吉關、南澳鎮(zhèn)；而寶安區(qū)星級酒店主要分布于寶安中心城區(qū)附近、機場附近及龍華附近 深圳市酒店分布 南山 福田 羅湖 深圳市酒店分布主要特點 資料來源：，九洲遠景分析 14 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 目前星級酒店數(shù)量以羅湖區(qū)位居首位，寶安區(qū)星級酒店總數(shù)與福田區(qū)相近，但平均房價與關內(nèi) 3區(qū)相比尚有差距 深圳市 2023年各區(qū)各星級酒店數(shù)量 [個 ] 2152636 61218302寶安區(qū) 福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū)五星酒店 四星酒店 三星酒店 資料來源： , 深圳市統(tǒng)計年鑒，九洲遠景分析 深圳市各區(qū)酒店平均房價 [元 ,%] 酒店 5 7 2 . 47 7 8 . 17 2 6 . 99 8 1 . 13 4 9 . 34 1 4 . 13 4 5 . 22 8 9 . 82 3 5 . 92 2 2 . 52642 2 9 . 2寶安區(qū) 福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū)15 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 6 0 . 6 56 2 . 0 26 5 . 9 46 2 . 1 46 0 . 7 96 1 . 4 3五星 四星 三星 二星 一星 未評星福田區(qū)酒店客房出租率最高，寶安區(qū)低于全市平均水平但為關外地區(qū)最高，按星級看，二星級酒店的出租率最高 2023年深圳市酒店客房出租率（分星級） 資料來源：深圳市旅游局，深圳市統(tǒng)計年鑒，九洲遠景分析 [%] 2023年深圳市酒店客房出租率（分區(qū)域） 5 7 . 7 94 8 . 5 35 1 . 9 77 0 . 1 66 1 . 4 26 1 . 5 36 3 . 4 9全市 羅湖 福田 南山 寶安 龍崗 鹽田[%] 酒店 16 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 寫字樓主要聚集在福田中心區(qū)和羅湖蔡屋圍，此外車公廟、華強北和南山中心區(qū)也形成一定規(guī)模，關外地區(qū)分布較少，以寶安中心區(qū)為代表 寫字樓 ?福田中心區(qū)： 該區(qū)域是日漸成熟的核心商務區(qū)，租戶行業(yè)以工貿(mào)實業(yè)、電子及高科技類、專業(yè)服務和金融類為主，多為大型企業(yè)，包括大量跨國企業(yè) ?羅湖蔡屋圍： 金融中心區(qū)，最早發(fā)展且最為成熟租戶包括金融、專業(yè)服務、物流等生產(chǎn)性服務業(yè)企業(yè) ?車公廟： 租戶是依托車公廟產(chǎn)業(yè)鏈的電子、貿(mào)易、物流、金融等相關行業(yè)，企業(yè)規(guī)模不大，需求面積較小 ?華強北： 是較成熟的商務片區(qū)，租戶以電子行業(yè)和電子相關貿(mào)易企業(yè)為主 ?南山中心區(qū)： 是新興的商務區(qū)域，商務氛圍不濃，租戶以外貿(mào)、貿(mào)易類和高新技術類和專業(yè)服務類為主，以物流、金融證券保險及房地產(chǎn)相關行業(yè)為輔 ?關外地區(qū)： 寫字樓集中在寶安中心區(qū)，租戶以電子、科技、貿(mào)易、服務等的小型企業(yè)為主，面積需求較小 資料來源：，世聯(lián)地產(chǎn)報告，仲量聯(lián)行報告，九洲遠景分析 深圳市寫字樓分布 深圳市寫字樓分布主要特點 蔡屋圍 福田中心區(qū) 華強北 車公廟 南山中心區(qū) 寶安中心區(qū) 市級商務區(qū) 區(qū)域級商務區(qū) 17 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 09年寫字樓租金較 08年有所下降，接近 07年的水平，其中羅湖區(qū)無論租金還是空置率都有最好的表現(xiàn) 20232023深圳市甲級寫字樓租金變化 2023年各區(qū)甲級寫字樓租金和空置率 1 3 3 . 01 2 4 . 51 1 9 . 81 0 5 . 01 4 . 0 %7 . 2 %1 4 . 2 %1 3 . 6 %全市 福田 羅湖 南山資料來源：世邦魏理仕報告，第一太平戴維斯報告，九洲遠景分析 寫字樓 租金 [元 /平方米 /月 ] 空置率 [%] [元 /平方米 /月 ] 1 1 2 . 21 1 3 . 89 1 . 78 3 . 81 2 1 . 72023 2023 2023 2023 2023[元 /平方米 /月 ] 18 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 2 5 . 3 26 . 86 . 51 9 . 7福田區(qū) 寶安區(qū) 南山區(qū) 羅湖福田區(qū)甲級寫字樓現(xiàn)有存量遠高于羅湖和南山區(qū)，近兩年新增供應體量來看福田依舊保持熱門，關外的寶安區(qū)也有大量新增體量入市 20232023年各區(qū)寫字樓新增供應量 資料來源：戴德梁行報告，世聯(lián)地產(chǎn)報告，九洲遠景分析 [萬平方米 ] 寫字樓 2023年各區(qū)甲級寫字樓存量 1 8 . 23 6 . 78 9 . 0福田 羅湖 南山[萬平方米 ] 19 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 B. 項目商圈研究 20 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 龍華新城將會形成以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)，定位于城市副中心，承接福田中心區(qū)綜合城市功能 項目區(qū)域位置說明圖 項目區(qū)位概況簡介 ? 項目區(qū)位： 項目位于深圳市關外的寶安區(qū)龍華新城，屬于深圳市 20232023年綜合規(guī)劃的中部綜合組團范圍。但片區(qū)內(nèi)的酒店主要還是以 3星及其它準星級酒店為主，高端及經(jīng)濟型酒店相對較少 整體品質(zhì) ? 從酒店服務來看，除標準星級酒店外，其他準酒店服務質(zhì)量一般，多數(shù)僅關注于滿足基本的住宿要求 酒店客源 ? 目前酒店客人多為出差公干的商務旅客，旅游及其他散客數(shù)量相對較少 經(jīng)營狀況 ? 受經(jīng)濟環(huán)境影響，目前酒店業(yè)經(jīng)營狀況一般，多數(shù)酒店平均出租率維持在 60%左右，酒店房價與 07年相比有較大幅度下滑，經(jīng)濟型酒店價格在 150200元； 3星及準星級酒店在價格在 180400左右；四星及以上酒店價格 400500之間 訪談總結 ? 酒店也目前經(jīng)營狀況一般，客房出租率不是很高 ? 房價偏低，多數(shù) 3星或準星級酒店實際房價僅略高于經(jīng)濟型酒店 ? 客源類似，均為周邊企業(yè)相關的商務旅客，受周邊企業(yè)影響明顯 ? 絕大多數(shù)酒店從業(yè)人員對未來酒店業(yè)市場均持樂觀觀點 ? 包括大部分星級酒店工作人員在內(nèi)的酒店從業(yè)人員均看好未來片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟型酒店市場 2 酒店業(yè) 資料來源：市場調(diào)研，九洲遠景分析 33 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 火車站商圈內(nèi)規(guī)劃有約 25萬平米旅館業(yè)用地，預計未來將形成龍華片區(qū)高星級酒店最集中地區(qū) 2 3 4 1 用地性質(zhì) 容積率 建筑面積 1 旅館業(yè)用地 6 60708 2 旅館業(yè)用地 6 59736 3 旅館業(yè)用地 6 61782 4 旅館業(yè)用地 6 63450 合計 245676 龍華新城旅館業(yè)地塊規(guī)劃狀況 ?旅館業(yè)用地相對集中在火車站商圈內(nèi)，位置緊鄰商業(yè)金融用地 ?地塊位置好、容積率高，未來可能主要建設建設成高檔星級酒店 ?根據(jù)規(guī)劃面積，預計 2023年完成 30%開發(fā)量，建成旅館用建筑面積約 ，可設置 1000個房間；2023年完成 60%開發(fā)量，約 ，可設置約2023個房間 2 酒店業(yè)－潛在酒店規(guī)模 資料來源：政府規(guī)劃資料，九洲遠景分析 34 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 民治寫字樓數(shù)量主要分布于民治大道兩側(cè)，數(shù)量多于龍華片區(qū)，但龍華片區(qū)寫字樓等級高于民治地區(qū) 項目名稱 面積 檔次 1 金鑾大廈 甲 2 華商國際大廈 甲 3 美麗 AAA大廈 共 13萬平米，辦公 2萬平米 甲級 4 牛欄前大廈 共 11萬，其中辦公 4萬 準甲級 5 金龍華廣場 約 2萬平米 乙級 6 新瀾大廈 約 乙級 7 東邊商務大廈 乙級 8 東邊商業(yè)大廈 約 1萬平米 乙級 9 秋瑞大廈 1萬平米 乙級 10 深圳天府星辦公大廈 約 乙級 11 澤華大廈 約 ，辦公約 乙級 12 南賢商業(yè)廣場 約 2萬平米 乙級 13 在建項目 辦公面接約 甲級 3 寫字樓 龍華及民治片區(qū)主要酒店概況 5 3 1 2 4 6 12 10 13 11 9 7 8 資料來源：市場調(diào)研，九洲遠景分析 35 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 龍華地區(qū)典型寫字樓項目 支持 開 業(yè) 時 間： 2023年 等 級： 甲級 面 積： 2萬平米 入 住 率： 70% 租 金： 70元 /月 .平米 入住企業(yè)類型： 小型科技公司 開 業(yè) 時 間： 2023年 等 級： 乙級 面 積： 4萬平米 入 住 率： 未入住 租 金： 暫定租金 38元 /月 .平米 入住企業(yè)類型： 暫未入住 開 業(yè) 時 間： 2023年 等 級： 乙級 面 積： 入 住 率： 95% 租 金： 40元 /月 .平米 入住企業(yè)類型： 小型科技公司、貿(mào) 易公司 美麗 AAA大廈（龍華商業(yè)中心） 秋瑞大廈 牛欄前大廈 資料來源：市場調(diào)研，九洲遠景分析 36 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報告之一 龍華與民治片區(qū)寫字樓數(shù)量少、無明顯集聚、租戶多為小型科技及貿(mào)易公司，租金整體偏低 分 布 ? 片區(qū)內(nèi)寫字樓較為分散，無明顯集聚區(qū)域 檔次分布 ? 片區(qū)內(nèi)主要以乙級寫字樓為主，少量甲級寫字樓及部分廠房改建的丙級寫字樓。乙級寫字樓品質(zhì)較關內(nèi)有一定差距 出租狀況 ? 乙級寫字樓是片區(qū)內(nèi)需求主體，整體出租率維持在 90%左右。如美麗 AAA大廈寫字樓租金連續(xù)兩年零增長 ? 甲級寫字樓租金在 4570元 /平米 .月，乙級寫字樓租金加物管在 3540左右 訪談總結 ?龍華及民治片區(qū)內(nèi)高檔寫字樓需求與供給量不大。年輕一族在關內(nèi)外均占比達到 40%，關內(nèi)中產(chǎn)人群比例與工薪階層比例相當約為 25%，而關外工薪階層占比最高，為 45%，中產(chǎn)人群比例為 1