【正文】 開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。 土地增值稅征稅規(guī)定動作 扣除額 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種注意事項 稅種 規(guī)定 條文 契稅 個人購買自用普通住房 %，其他 3%； 單套住房建筑面積 144平方米以下等規(guī)定。但 深圳企業(yè)執(zhí)行 深圳經(jīng)濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法 其他 全國內(nèi)資要 征城建稅 7%5%1%(深圳征 1%)全國外資 免征城建稅(但 深圳 外資 征 1%)；深圳免 征 城鎮(zhèn)土地使用稅。 外資免教育費附加。 ?深地稅發(fā)［１９９７］ 374號 “ 計征房產(chǎn)稅的固定資產(chǎn)原值應包括納稅人為取得相應土地使用權而支付的 土地出讓金 ” ， 該文適用于內(nèi)外資企業(yè) 深地稅發(fā) 【 1997】 428關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自用房產(chǎn)的土地使用權是否并入固定資產(chǎn)核算繳納房產(chǎn)稅問題的補充通知 ?房產(chǎn)原值是指納稅人按照財務會計制度規(guī)定 ， 在帳簿 “ 固定資產(chǎn) ” 科目中記載的房屋原價； 以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) ， 只適用于個人 深府〔 1987〕 164號 深圳經(jīng)濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法 ?房地產(chǎn)開發(fā)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅 ， 但出售前已使用或出租的商品房應征收房產(chǎn)稅 。 房地產(chǎn)資本運作稅收政策 形式 規(guī)定 文件 外國投資者收購境內(nèi)企業(yè)股權 (股權重組 ) 原外資現(xiàn)仍是外資，按 國稅發(fā) [1997]71號 進行稅務處理，原內(nèi)資現(xiàn)外資按國稅發(fā) 〔 2023〕 60號 進行稅務稅務處理。 國稅發(fā) [1997]71號 《 關于外商投資企業(yè)合并 、 分立 、 股權重組 、 資產(chǎn)轉讓等重組業(yè)務所得稅處理的暫行規(guī)定 》 的通知 外國企業(yè)或者外商投資企業(yè)持有的中國境內(nèi)的股權，轉讓給 100%股權關系的公司，可按股權成本價轉讓，不計征企業(yè)所得稅 國稅函發(fā) [1997]207號 關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)轉讓股權所得稅處理問題的通知 25%外商投資企業(yè)；虧損延續(xù)彌補 國稅發(fā) 〔 2023〕 60號 《 關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)股權有關稅收問題的通知 》 轉讓全資子公司以及持股 95%企業(yè)時，投資方應分享的被投資企業(yè)留存收益可認定為投資收益，不確認為轉讓所得。理解正確嗎？？ 應稅重組：資產(chǎn)轉讓所得納稅；合并企業(yè)以重估價入帳，被合并企業(yè)虧損不能在合并企業(yè)彌補。 凈資產(chǎn)為 0的兼并不確認資產(chǎn)轉讓所得。 國稅發(fā) [1997]71號 《 關于外商投資企業(yè)合并、分立、股權重組、資產(chǎn)轉讓等重組業(yè)務所得稅處理的暫行規(guī)定 》 的通知 企業(yè)資產(chǎn)置換 形式 營業(yè)稅 所得稅（內(nèi)資） 其他 換出土地或不動產(chǎn)產(chǎn) 差額納稅（但涉及整體產(chǎn)權轉讓或股權轉讓的，不納稅） 稅法未明確轉讓分公司是不是轉讓整體產(chǎn)權？ 非貨幣性資產(chǎn)對外投資，就財產(chǎn)轉讓收益納所得稅。非股權支付 20%，免稅轉讓，接受企業(yè)可按公允價入帳 [國稅發(fā) [2023]45號 ]。 （整體資產(chǎn)置換）一家企業(yè)以其經(jīng)營活動的全部或其獨立核算的分支機構與另一家企業(yè)的經(jīng)營活動的全部或其獨立核算的分支機構進行整體交換。取得補價納所得稅。 財稅字 (９４ )第０８３號關于外商投資企業(yè)從事投資業(yè)務若干稅收問題的通知 分子公司設立及合并納稅 公司形式 合并納稅 內(nèi)資分公司 非獨立核算分支機構按照 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 》 及其實施細則的有關規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅 國稅函〔 2023〕 48號 關于規(guī)范匯總合并繳納企業(yè)所得稅范圍的通知 內(nèi)資子公司 獨立納稅 外資分公司 自行合并，稅率按當?shù)?.國稅發(fā) [1997]49號 關于外商投資企業(yè)分支機構適用所得稅稅率問題的通知 外資子公司 獨立納稅 ?（推斷為內(nèi)資）成員企業(yè)納入?yún)R總納稅范圍的，總機構若在高稅率地區(qū)，其在低稅率地區(qū)的成員企業(yè)，統(tǒng)一按總機構的稅率匯總納稅；總機構在低稅率地區(qū)的，區(qū)內(nèi)、區(qū)外成員企業(yè)必須分別核算，分別按法規(guī)稅率計算繳納企業(yè)所得稅，不能分開核算的，統(tǒng)一按 33％的稅率征收所得稅 國稅發(fā) [2023]185號國家稅務總局關于進一步加強匯總納稅企業(yè)所得稅管理的通知 ?分支機構公司成立初期，往往虧損，可并入總公司利潤表。 ?甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)， 合作建房 。 ?對 股權轉讓 中涉及的無形資產(chǎn) 、 不動產(chǎn)轉讓不征收營業(yè)稅； 財稅[2023]191號 財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 ?轉讓企業(yè)產(chǎn)權的行為不應征收營業(yè)稅 國稅函 [2023]165 ?單位和個人銷售或轉讓其購置或抵債所得的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權 ， 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的 余額 為營業(yè)額 。 川地稅 [2023]48號 稅收優(yōu)惠政策 營業(yè)稅 來自 .... 中國最大的資料庫下載 – 在中華人民共和國 “ 境外 ” 提供的勞務 、 轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn) ， 不發(fā)生營業(yè)稅納稅義務 。 在這種情況下 ， 對外商從我國取得的全部營業(yè)收入不征收營業(yè)稅； – 單位所屬的 獨立核算的內(nèi)部施工隊伍 承擔其所隸屬單位的建筑安裝工程 ， 凡不同本單位結算工程價款的 ，免征營業(yè)稅； – 從事物業(yè)管理的單位 ， 以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水 、 電 、 燃氣以及代承租者支付的水 、 電 、 燃氣 、 房屋租金等的價款后的 余額 為營業(yè)額 。 – 個人無償贈送不動產(chǎn) ,不征營業(yè)稅 優(yōu)惠政策 營業(yè)稅 （續(xù)） – 納稅單位新建或購置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )， 自建成或購置次月起免納房產(chǎn)稅三年 。 優(yōu)惠政策 房產(chǎn)稅 ? 建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目 20%的，免征土地增值稅； ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅； ? 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。 ? 對外投資免土地增值稅 ， 新規(guī)定見 財稅〔 2023〕 21號 ? 繼承贈與（直系或福利公益）等無償轉讓 ,不征土地增值稅 ? 深圳安居房免土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522 關于土地增值稅征收管理有關問題的通知 ? 個人減免條件深圳更優(yōu)惠 – 國家 ： 5 免 , 3 半 – 深圳：普通免 , 非普通 5免 , 3半 優(yōu)惠政策 土地增值稅 ?內(nèi)資 –33% 27% 18% –深圳 15% –咨詢當?shù)? ?外資 –房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)性 –再投資退稅 –西部大開發(fā) 15% 鼓勵類 稅收優(yōu)惠政策 所得稅 優(yōu)惠政策 個人所得稅 環(huán)節(jié) 規(guī)定 文號 二手轉讓 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 財稅字〔 1999〕278號 征地 按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物 (房屋 )，均免予征收個人所得稅 國稅函〔 1998〕428號 征地 對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 財稅[2023]183號 關于企業(yè)改制過程中有關印花稅政策的通知 ? 土地使用權出讓、轉讓書據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。 一是加強樓盤跟蹤管理。 二是嚴格執(zhí)行預繳企業(yè)所得稅政策。執(zhí)行這一政策，同時也有助于督促企業(yè)及時結轉收入，匯算繳納企業(yè)所得稅。 三是適時開展稅務約談和稅務檢查。對于通過約談仍未改正的企業(yè)，則轉入稅務檢查，用稅法的威懾力促進企業(yè)依法納稅 稅務征收管理案例 ?第三稽查局查處一違規(guī)房地產(chǎn)公司 近日，地稅第三稽查局在對一房地產(chǎn)項目公司進行檢查時，發(fā)現(xiàn)其在開發(fā)前期稅前列支費用比例畸高，經(jīng)查原來該企業(yè)在未取得銷售收入時即在稅前大額列支交際應酬費。針對該公司的這一情況，稅務人員調(diào)增應納稅年度的應納稅所得額，并追補該企業(yè)稅款、滯納金及罰款共計 15萬多元 稅務征收管理案例 一條舉報線索 牽出 1300萬稅款 市地稅第七稽查局接到群眾舉報，舉報深圳某公司出售房屋不開發(fā)票，只收取現(xiàn)金，涉嫌偷逃稅。通過對該公司電腦申報資料和發(fā)票購領核銷進行仔細分析比對，稽查人員確認其存在申報不實嫌疑。在稽查過程中，該公司的財務負責人以會計變動頻繁，不清楚稅法的規(guī)定等種種理由敷衍應付。 在證據(jù)面前，該公司不得不承認其違法事實。 稅務征收管理案例 ?“ 投資收益 ” 中查出稅款 40多萬元 最近，第五檢查分局在對某房地產(chǎn)公司的查處中，成功地從其 “ 投資收益 ” 帳戶中挖出營業(yè)稅及附加 40多萬元。但進一步審查時卻發(fā)現(xiàn)該公司三年來收取各種形式的合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務的利潤記入 “ 投資收益 ” 帳戶，沒有申報繳納營業(yè)稅及附加，經(jīng)查處應補繳營業(yè)稅 39萬元 來自 .... 中國最大的資料庫下載 稅務征收管理案例 ?羅湖征管分局查獲特大假建筑安裝專用發(fā)票及稅票案 近日，羅湖征管分局在對轄區(qū)內(nèi)某兩家開發(fā)房地產(chǎn)項目的企業(yè)進行檢查時，發(fā)現(xiàn)這兩家公司不同程度存在持假發(fā)票和假稅票入帳的跡象。經(jīng)查 ,這兩家公司將工程項目承包其他公司施工，當該工程項目完工后，施工單位為了達到偷稅的目的，竟然連同社會不法分子，開具假發(fā)票及假稅票。據(jù)統(tǒng)計，此案涉及金額高達 1000萬元。 此外，羅湖分局也及時提醒有關公司，在給付工程款項時，要認真查驗對方的發(fā)票及稅票，發(fā)現(xiàn)有疑問的，要與稅務機關聯(lián)系核實 稅務征收管理案例 ?涉外檢查分局加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅源調(diào)查初見成效 為做好稅收征管工作，涉外檢查分局春節(jié)剛過就立即開展稅源調(diào)查，早動手，挖潛力，把調(diào)查重點放在轄區(qū)稅源大戶 房地產(chǎn)行業(yè)上。檢查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)中，有一戶生產(chǎn)型企業(yè)將其擁有的地塊與其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)銷售樓盤，但一直未到稅務機關申報納稅。 此次清理已初見成效，目前已清理的 26戶企業(yè)共開發(fā)新樓盤 8個，可售面積 370000平方米，預計可實現(xiàn)稅收近 2500萬元。經(jīng)調(diào)查了解該公司與寶安區(qū)某村（乙方）合作，由村里出土地，該公司出錢興建廠房及宿舍。根據(jù)合同規(guī)定，雙方均不得把上述房產(chǎn)作為自有資產(chǎn)進行抵押或轉讓，因而雙方都不能確認為該房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人。企業(yè)財務人員剛開始非常不理解，認為公司并沒有房屋產(chǎn)權，不應承擔納稅義務。目前，查補的 10余萬元稅