【正文】 中國(guó)將異地配建，是以 8000元 /平米的建造單價(jià)計(jì)算后支付給軍區(qū)總醫(yī)院 費(fèi)用。 拆遷補(bǔ)償 第二種 .實(shí)物補(bǔ)償 若融創(chuàng)中國(guó)是將異地配建 積建好后移交給北京軍區(qū)總醫(yī)院，則相對(duì) 融創(chuàng)而言，這是一種“以物易物”的交易。 ?對(duì)于 融創(chuàng) 而言，“以物易物”的交易是否涉稅。 增值稅 財(cái)稅〔 2023〕 36號(hào) 附件二 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 4－ 10款的規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。 上述憑證是指： （ 1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。 （ 3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。 （ 5）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 三、紅線外附加工程進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題 ? 拿地時(shí) ， 政府要求在 項(xiàng)目?jī)?nèi)或項(xiàng)目外 配建一定的基礎(chǔ)設(shè)施或保障房等逐漸成為土地出讓市場(chǎng)的常態(tài) ！ 南京 2023年初在全國(guó)范圍首創(chuàng) “ 限地價(jià) +競(jìng)保障房建設(shè)資金 ” 模式： 針對(duì)全市范圍內(nèi)的商品住房用地 ， 原則上采取 “ 限地價(jià) 、 競(jìng)配建保障房 ” 或“ 限地價(jià) 、 競(jìng)保障房資金 ” 的方式出讓 ， 即在公布出讓起始價(jià)的同時(shí)公布競(jìng)爭(zhēng)的最高限價(jià) ， 最高限價(jià)原則上控制在起始價(jià)的45%左右 ， 在達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)爭(zhēng)的 ， 則停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià) ，改為競(jìng)爭(zhēng)配建保障房面積或保障房建設(shè)資金 ， 配建面積最多者或出資最高者為競(jìng)得人 。 保障房或 限價(jià)房的價(jià)格雖然明顯偏低 ， 但其價(jià)格是政府確定的 ， 不是開(kāi)發(fā)商的主勱行為 ， 而丐是 “ 拿地 ”的必要條件之一 ， 因此屬亍 “ 正當(dāng)理由 ” ， 不用調(diào)整計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 。 （ 1－營(yíng)業(yè)稅稅率 ） 。 這種做法明顯屬于 “ 紅線外附加工程 ” 紅線外附加工程涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃 ? 2.” 營(yíng)改增 “ 后的處理： ? 財(cái)稅 【 2023】 36號(hào)文 附件 1《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 第二十四條 進(jìn)項(xiàng)稅額 ， 是指納稅人販進(jìn)貨物 、 加工修理修配勞務(wù) 、 服務(wù) 、 無(wú)形資產(chǎn)或者不勱產(chǎn) ， 支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額 。 請(qǐng)問(wèn)： 購(gòu)買過(guò)程我公司要交什么稅 ？ 我公司繼續(xù)建成后營(yíng)業(yè)稅能否享受差額征稅待遇 ? 出售方要開(kāi)什么票據(jù)給我公司 ？ ? 財(cái)稅 【 2023】 36號(hào)文 附件 1： 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 附：銷售服務(wù) 、 無(wú)形資產(chǎn) 、 不勱產(chǎn)注釋 ? 三 、 銷售不勱產(chǎn) ? 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的 ， 以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一幵轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的 ， 按照銷售不勱產(chǎn)繳納增值稅 。 納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后 ， 向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào) 。 納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額 ， 按照 5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后 ， 向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào) 。 ? 取得不動(dòng)產(chǎn) ， 包括以直接購(gòu)買 、 接受捐贈(zèng) 、 接受投資入股 、 自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn) ， 不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以 直接販買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債 等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條： 增值稅管控（營(yíng)改增后） 167。 （一）將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷； 167。 （三）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用亍銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外； 167。 （五）將 自產(chǎn)、委托加工 的貨物用亍 集體福利或者個(gè)人消費(fèi) ； 167。 （七）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進(jìn)的貨物 分配給股東或者投資者 ； 167。 股權(quán)收購(gòu)涉稅規(guī)劃 ? 【 案例 】 ： 甲公司注冊(cè)資本 3000萬(wàn)元 ， 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司 ， 2023年在金融危機(jī)期間以招拍掛方式獲取土地 100畝 ， 支付土地出讓金及補(bǔ)償費(fèi)用 15000萬(wàn)元 。 乙公司擬受讓該地塊 ， 經(jīng)協(xié)商 ，甲公司股東與乙公司同意以土地評(píng)估價(jià)值作價(jià) 50000萬(wàn)元將其擁有的甲公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給乙公司 。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓（收購(gòu)）是否涉及增值稅風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)稅【 2023】 36號(hào)文 附件 2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》 （二）不征收增值稅項(xiàng)目 ，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。 協(xié)議約定：由 B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)立項(xiàng)開(kāi)發(fā) ， 建成后按 A企業(yè) 40%、 B企業(yè) 60%的比例分配房產(chǎn) 。 一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì) 必須辦理土地使用權(quán)變更登記 必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù) 二、合作開(kāi)發(fā)的司法訃定 合作建房進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題 房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對(duì) 開(kāi)發(fā)建設(shè) 甲供材料 園林綠化 2 購(gòu)置園林綠化材料和產(chǎn)品 ? 營(yíng)改增： ? 一 、 自產(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品免稅政策 ? 1.《 增值稅暫行條例 》 第十五條：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品免征增值稅 。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者 ， 包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人 。 ? 3.《 農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋 》 （ 財(cái)稅字 【 1995】 52號(hào) ） ： 《 增值稅暫行條例 》第十六條所列免稅項(xiàng)目的第一項(xiàng)所稱的 “ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 ” ，是指直接從事植物的種植 、 收割和動(dòng)物的飼養(yǎng) 、 捕撈的單位和個(gè)人銷售的注釋所列的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 ；對(duì)上述單位和個(gè)人銷售的外購(gòu)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 ， 以及單位和個(gè)人外購(gòu)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn) 、 加工后銷售的仍然屬于注釋所列的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 ，不屬于免稅的范圍 ， 應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定稅率征收增值稅 。 ? 【 解讀 】 ： 不論新舊項(xiàng)目 ， 在按預(yù)征率預(yù)繳增值稅時(shí)肯定不能扣除土地出讓金 ！ 不過(guò)老項(xiàng)目的預(yù)收款預(yù)征率從營(yíng)業(yè)稅的 5%改為增值稅的 3%， 降了 ！ 一、 營(yíng)改增后首付款與按揭款如何納稅？ ? 財(cái)稅 【 2023】 36號(hào)附件 1： 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 第四十五條 增值稅納稅義務(wù) 、 扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： ? （ 一 ） 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為幵收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的 ， 為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天 。 ? 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 ， 是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的 ， 為服務(wù) 、 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不勱產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天 。 單位或者個(gè)體工商戶的下刓行為，視同銷售貨物： 167。 （二）銷售代銷貨物； 167。 （四）將 自產(chǎn)或者委托加工 的貨物用亍 非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目 ； 167。 （六）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進(jìn)的貨物 作為 投資 ，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶； 167。 （八）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進(jìn)的貨物 無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人 。 （二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人 無(wú)償轉(zhuǎn)讓 無(wú)形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)， 但用亍公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 公共配套設(shè)施涉稅如何處理？ ? 【 問(wèn)題 】 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房 、 會(huì)所 、 停車場(chǎng) （ 庫(kù) ） 、 物業(yè)管理場(chǎng)所 、 變電站 、 熱力站 、 水廠 、 文體場(chǎng)館 、 學(xué)校 、 幼兒園 、 托兒所 、 醫(yī)院 、 郵電通訊等公共設(shè)施 ， 在項(xiàng)目銷售過(guò)程中或者結(jié)束后 ， 可能存在幾種如下處置方式 ， 這些處置在稅收方面都該如何處理呢 ？ ? 有償轉(zhuǎn)讓或租賃； ? 無(wú)償移交給政府 、 公用事業(yè)單位； ? 部分移交給物業(yè)管理機(jī)構(gòu)使用； ? 移交給全體業(yè)主； ? 開(kāi)發(fā)商自己占用等 。 ? （ 二 ） 單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人 無(wú)償轉(zhuǎn)讓 無(wú)形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn) ， 但用亍公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外 。 公共配套設(shè)施涉稅如何處理？ ~營(yíng)改增后 ? 二 、 增值稅 ? 財(cái)稅 【 2023】 36號(hào) 附件 1： 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 附：銷售服務(wù) 、 無(wú)形資產(chǎn) 、 不勱產(chǎn)注釋 ? 三 、 銷售丌勱產(chǎn) ? 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的 ， 以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的 ， 按照銷售丌勱產(chǎn)繳納增值稅 。 ? 人防工程：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō) ， 如果開(kāi)發(fā)面積規(guī)模小 ，要繳納 “ 人防費(fèi) ” （ 這可以直接作為配套費(fèi)用在 “ 開(kāi)發(fā)成本 ” 中列支 ） ；而達(dá)到一定規(guī)模的 ， 則必須建造人防工程或設(shè)施 。 開(kāi)發(fā)商不能賣 ， 不能辦理產(chǎn)權(quán) ， 但現(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)商往往將其或售或租或隨房贈(zèng)送了 ， 該怎么辦 ？ 利用地下人防設(shè)施形成的車位車庫(kù)涉稅爭(zhēng)議 ? 【 法規(guī)依據(jù) 1】 《 人民防空法 》 第 5條： 國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠 。 ? 【 法規(guī)依據(jù) 2】 《 國(guó)家人防委 、 財(cái)政部關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定 》 第 1條：凡使用人防工程的單位和個(gè)人 ， 應(yīng)向當(dāng)?shù)厝朔啦块T提出申請(qǐng) ， 經(jīng)審批和履行立約手續(xù)后 ， 方可使用 。 ? 該文第 2條：人防工程及其設(shè)備 、 設(shè)施是國(guó)家財(cái)產(chǎn) ， 平時(shí)使用應(yīng)本著有償使用的原則 ， 交納使用費(fèi) 。 ? 【 法規(guī)依據(jù) 3】 《 物權(quán)法 》 第 52條： 國(guó)防資產(chǎn)屬國(guó)家所有