【正文】 —— 房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。深圳國際信托投資公司發(fā)行的 “ 深國投 如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對(duì)國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。這是上海住宅開發(fā)商中第一個(gè)非亞洲區(qū)開發(fā)商。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為 8~10 年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。 ? 中國房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)開發(fā)。但在國內(nèi)，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。但是，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。 中國房地產(chǎn)基金 2023/1/22 ? 2023年 7月底 ,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一 ——新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發(fā)展基金 ,來自歐美、新加坡、臺(tái)灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國住宅發(fā)展基金 ,投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項(xiàng)目。 ３、中國住宅發(fā)展基金 ? 2023 年 7 月 10 日 ,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。項(xiàng)目總投資達(dá) 9000萬美元折合人民幣 7． 45億元。該項(xiàng)目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的 10%左右。 ? 2023 年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金會(huì)、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會(huì)和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機(jī)會(huì)。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項(xiàng)目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。 ６、其他 2023/1/22 ? 海外基金介入房地產(chǎn)市場的方式有幾種： ? 一是自主投資取得土地并開發(fā)，通過銷售實(shí)現(xiàn)退出； ? 二是與本地的開發(fā)商合作開發(fā)，按比例分享收益； ? 第三就是與政府合作參與土地一級(jí)開發(fā)； ? 第四是個(gè)別的向房地產(chǎn)公司提供過橋融資，獲得利息收入及其他權(quán)利； ? 第五是收購銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項(xiàng)目并通過整收零售或二次開發(fā)后出售實(shí)現(xiàn)收益； ? 最后就是他們通過收購長期持有型物業(yè)，通過租金收入和資產(chǎn)增值獲得長期收益。 主要業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本運(yùn)作 、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 、項(xiàng)目融資 、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等 。偉業(yè)提出了類基金運(yùn)作模式，并開始實(shí)際操作。 偉業(yè)公司簡介 偉業(yè)的類基金計(jì)劃 2023/1/22 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運(yùn)作模式 2023/1/22 中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金 公司簡介 2023年 11月，在上海成立，股東為深圳萬科、北京萬通、浙江南都、河南建業(yè)等 12家房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本１億元。 第二階段：建立資金管理平臺(tái)，擴(kuò)大融資渠道，開展受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。公司將申請(qǐng)成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。 產(chǎn)品偏好：重點(diǎn)關(guān)注土地儲(chǔ)備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項(xiàng)目；跟蹤品牌企業(yè)的新項(xiàng)目，不放棄對(duì)新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目周期：項(xiàng)目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。 治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì) 治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)架構(gòu)設(shè)計(jì)分兩個(gè)階段 : 第一階段： 按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)。公司總經(jīng)理及管理層按市場原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團(tuán)隊(duì)組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。 項(xiàng)目選擇偏好 2023/1/22 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 2023年 10月，金信信托投資股份有限公司推出了“金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃為非指定信托計(jì)劃，而且不向社會(huì)公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和上市公司金地集團(tuán)股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進(jìn)行私募。 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃簡介 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 概要 規(guī)模： 規(guī)模 5億元，信托合同不超過 200 份 期限： 5年（到期經(jīng)全體當(dāng)事人同意可延長） 類型： 后續(xù)加入式 投資范圍： 投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)、土地儲(chǔ)備 起點(diǎn)金額： 發(fā)起委托人人民幣 2500 萬元并保證其合計(jì)信托受益權(quán)份額不低于信托受益權(quán)總份額的 15％；一般委托人不低于人民幣 500 萬元。 ? 分配原則 信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計(jì)劃可分配收益的 80%，剩余收益累積到清算時(shí)一次性分配。 ? 管理團(tuán)隊(duì) 信托執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理團(tuán)隊(duì)：管理團(tuán)隊(duì)的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人員出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。 金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 2023/1/22 ? 成立日期： 2023年 9月 20日； ? 注冊(cè)地：香港； ? 規(guī)模： 1億美元 ? 性質(zhì)：離岸、私募、封閉式、公司型投資基金 ? 投資目標(biāo)：屬于價(jià)值型基金，投資于價(jià)值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對(duì)價(jià)值的項(xiàng)目 ? 投資范圍：土地開發(fā)、住宅開發(fā)、高科技產(chǎn)品開發(fā)、住宅不良資產(chǎn)的整合、MBO等。 ? 投資于單個(gè)項(xiàng)目的比重 ≤基金資產(chǎn)凈值的 20％； 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金 2023/1/22 ? 基金管理機(jī)構(gòu)：香港注冊(cè)的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國內(nèi)注冊(cè)的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司。 ? 基金管理公司設(shè)立董事會(huì)，負(fù)責(zé)制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況。 ? 投資顧問：全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)作為投資顧問，向投資公司提供大量優(yōu)秀項(xiàng)目并組織專家委員會(huì)，為投資公司在挑選項(xiàng)目和技術(shù)方面把關(guān)。 ? 與國內(nèi)的民生銀行、北京國際信托投資公司和重慶國際信托投資公司簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議書 》 ，此舉目的是為了解決基金托管和國內(nèi)資金的募集問題。市場需要房地產(chǎn)基金。 ? 以上案例中全部以私募方式募集。 ? 上述案例嚴(yán)格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。 ? 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù) 國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式（案例）總結(jié) 2023/1/22 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合 REITs的定義 房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。 4. 1 REITs概述 REITs 實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理。 2023/1/22 REITs的基本特性 稅收優(yōu)惠 在很多國家和地區(qū)， REITs的最大特點(diǎn)就是具有避免雙重征稅的特征，這對(duì)于投資者來說具有很大的吸引力。 穩(wěn)定的高收益 REITs 必須要把 90 ％的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對(duì)要高。盡管 REITs 的股票價(jià)格也受到市場力量的影響，但是基于穩(wěn)定的租金收入，股票價(jià)格波動(dòng)較小。 流動(dòng)性強(qiáng) 公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。因此， REIT股份的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。在這個(gè)意義上， REITs 具有基金的特點(diǎn)。但 REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)更為分散。這些監(jiān)督者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師。在 REITs推出以前，房地產(chǎn)融資對(duì)象主要是機(jī)構(gòu)投資者，而且房地產(chǎn)的種類也有限。 REITs 使房地產(chǎn)商能夠通過規(guī)范的 REITs 渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。 REITs的投資收益 2023/1/22 4. 2 REITs的發(fā)展歷程 ? REITs最早出現(xiàn)于 60年代初期的美國，此后得到日本、英國等國家爭相仿效。 ? 截止到 2023年 11月，全球已有 18個(gè)國家和地區(qū)制定了 REITs的相關(guān)法規(guī)。以美國為例，美國REITs在證券市場中的比重日益上升，已有超過 3000億美元的市值。2023年第一個(gè) REITs產(chǎn)品在新加坡上市，當(dāng)時(shí)僅 3億坡幣，僅 3年時(shí)間，已達(dá)到95億坡幣，三年增長了 30倍。后來隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，使得房地產(chǎn)投資信托的避稅優(yōu)勢得以發(fā)揮，并且 REITs不能直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的情況也得以改變， REITs從 80年代開始再次回升，資產(chǎn)量不斷增長。 法律核心規(guī)定 ? REITs須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，（比如：前五大 (或以內(nèi) )股東不可持股超過五成），以防止股份過于集中； ? 75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時(shí)至少有 75％的總收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得； ? 不能擁有其它 REITs子公司 20%的股票； ? 每年 90％以上的收益要分配給股東； ? REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅 2023/1/22 美國 REITs投資的資產(chǎn)類型 依據(jù) 2023年美國 REITs協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)， REITs投資的 各類型比例為零售 ％、住宅 ％、工業(yè)區(qū)或辦公室 ％、特殊類型 ％、醫(yī)療中心 ％、倉庫 ％、多樣化 %、抵押 %、公寓 /游憩 ％。 下表為 19722023年間 ， 各種指數(shù)的年綜合收益率比較 。 在日本， REITs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發(fā)行受益憑證 (beneficiary certificates)；兩類都可以在東京股票交易所上市。 2023/1/22 日本上市的 JREITs 2023年 9月，日本第一家 REITs在東京證券交易所掛牌上市交易。 最先掛牌的兩支 REITs為 Japan Real Estate Investment Corp. (JREA)和 Japan Building Investment Corp. (NBF)，其發(fā)行者是日本的兩大不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商，Mitsubishi Estate (JREA)三菱和 Mitsui Fudosan (NBF)三井。 REITs指數(shù) 東京股票交易所從 2023年 4月 1日起開始計(jì)算 REITs指數(shù)，下圖是 REIT指數(shù)的變化情形。 2023/1/22 新加坡的 REITs 簡 介 新加坡財(cái)政當(dāng)局在 1999年 5月 14日公布了不動(dòng)產(chǎn)基金設(shè)立準(zhǔn)則，最初有三個(gè) REITs在新加坡證券交易所上市：嘉德置地的 CapitaMall Trust (CMT)、騰飛公司的工業(yè)房地產(chǎn)信托 Ascendas Reit和香港長江實(shí)業(yè)公司的置富房地產(chǎn)信托 forture Reit。如果以公司法人設(shè)立，不動(dòng)產(chǎn)投資信托必須在新加坡證券交易所 (SGX)公開募集資金。 相關(guān)要求 ? 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者是與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的投資 ≥ 總資產(chǎn)的 70％，其中的一半以上必須是投資于不動(dòng)產(chǎn)。 ? 總資產(chǎn)的 30％，可投資于政府公債及上市公司債、非資產(chǎn)公司的公司債或股份、現(xiàn)金或其它近似現(xiàn)金的投資標(biāo)的。 ? 對(duì)未開發(fā)完成不動(dòng)產(chǎn)的總投資 ≤ 總資產(chǎn) 20％，對(duì)單一發(fā)展商未完成開發(fā)案的投資 ≤總資產(chǎn) 10％。 2023/1/22 香港的 REITs 2023年 3月，香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)推出了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 ， 7月發(fā)布了 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢總結(jié)） 》 ，隨后開始審查房地產(chǎn)投資信托基金的上市申請(qǐng)。 《 不動(dòng)產(chǎn)證券化條例 》 中對(duì) REITs的有如下規(guī)定 ? 不動(dòng)產(chǎn)信托分為不動(dòng)產(chǎn)投資信托和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托兩種：不動(dòng)產(chǎn)投資信托，是先發(fā)行證券募集資金，再投資不動(dòng)產(chǎn)，有點(diǎn)類似投資信托基金；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托則是，先將不動(dòng)產(chǎn)信托，再據(jù)以發(fā)行證券募集資金。 ? 不動(dòng)產(chǎn)投資信托只能投資有穩(wěn)定收入的不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利、金融資產(chǎn)證券化或不動(dòng)產(chǎn)證券化受益證券等，而且，連同現(xiàn)金、政府債券的投資比率，至少要達(dá) 75%。 ? 閑置資金的運(yùn)用，也只能購買政府債券、金融債券、國庫券等，不能投資股票。 2023/1/22 ? 以美國和德國為代表歐美國家的 REIT推出的時(shí)間較早，發(fā)展的很成熟 ? 亞洲各國也開始了對(duì) REITs的探索，但都是剛剛起步。 ? 投資對(duì)象大多數(shù)為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)證券，不動(dòng)產(chǎn)以寫字樓、購物中心、住宅為主。其原因是這些國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)量正逐步減