【正文】 立體的開發(fā)經(jīng)營模式利潤來源不止是住宅配套服務(wù)為項(xiàng)目提供長期增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)險(xiǎn)投資小對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求低收益固定不具有長期性Code of this report | 55169。 Copyright Centaline Group, 2023北京市場養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式案例說明 +出租太申祥和山莊 東方太陽城萬科幸福匯北京太陽城壽山福海將府莊園曜陽國際愛慕家Code of this report | 57169。 Copyright Centaline Group, 2023北京持有經(jīng)營案例經(jīng)營要點(diǎn)分析Code of this report | 59169。 Copyright Centaline Group, 2023將府莊園朝陽區(qū)東北五環(huán)環(huán)鐵綠化帶內(nèi)曜陽國際密云京密飲水渠源頭田各莊鎮(zhèn)壟莊子村北京太陽城昌平區(qū)立湯路 30號(hào)，北臨溫榆河北京租售結(jié)合案例Code of this report | 61169。 Copyright Centaline Group, 2023反按揭、置換 ：目前已有許多老人對(duì)此種銷售方式表示了濃厚的興趣。北京租售結(jié)合案例經(jīng)營要點(diǎn)分析Code of this report | 63169。 Copyright Centaline Group, 2023北京全部出售案例經(jīng)營要點(diǎn)分析Code of this report | 65169。 Copyright Centaline Group, 2023? 位置大多都較偏遠(yuǎn)，區(qū)位不理想，只能注重項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境營造? 建筑形式多為多層公寓，有部分通過獨(dú)棟別墅和四合院形式提升價(jià)值? 注重老年人專用設(shè)施的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如無障礙通道、緊急報(bào)警系統(tǒng)、室內(nèi)扶手、風(fēng)雨連廊等? 出租、出售和租售結(jié)合的方式，通過出售快速收回投資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡? 針對(duì)老人出售的公寓僅出售使用權(quán)，出售產(chǎn)權(quán)的多演變?yōu)樯唐贩?，而老年公寓特征不明顯? 出租多采用會(huì)員制或繳納押金的形式進(jìn)行預(yù)交，按月收取月租費(fèi)。 Copyright Centaline Group, 2023對(duì)企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的建議Part 5Code of this report | 68169。 Copyright Centaline Group, 2023機(jī)會(huì)一老齡人口增長速度快，城市空巢家庭比例增加過快，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求增加。在廣州， 60歲以上老人在 2023年突破了 100萬大關(guān)。 Copyright Centaline Group, 2023在世界人口老齡化的大趨勢(shì)下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點(diǎn)，人口倒金字塔結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)， 中國步入老齡化社會(huì)，并呈現(xiàn)老齡人口多，速度增長快的特點(diǎn)n人口環(huán)境： 目前中國 60歲及以上老年人口達(dá) 億人，占總?cè)丝诘?%，占到世界老年人口的1/5。 65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?7％提升到 14％，發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上的時(shí)間。 —— 摘自 《 2023年中國人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測研究報(bào)告 》5060歲人口基數(shù)大 ,這部分人馬上步入老年階段養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)Code of this report | 71169。n“ 十二五 ” 規(guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡 39。概念 ” 財(cái)政部和稅務(wù)總局 《 關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》 （財(cái)稅 〔 2023〕 97號(hào)）； 2023年頒發(fā)的 《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知 》 （國辦發(fā) 〔 2023〕 6號(hào)）； 《 關(guān)于大力推進(jìn)我省異地養(yǎng)老度假項(xiàng)目建設(shè)的建議 》 。 關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示， “ 三代同堂 ”式的傳統(tǒng)家庭越來越少， “ 四二一 ” 的人口結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個(gè)老人和１個(gè)小孩）愈加明顯。n 城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴(yán)重。人口流動(dòng)已經(jīng)填補(bǔ)了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達(dá)到 %，已經(jīng)高于鎮(zhèn) %和城市 %的水平。 Copyright Centaline Group, 2023機(jī)會(huì)二老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。 未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查，當(dāng)前城市老年人中 %擁有儲(chǔ)蓄存款， 2023年我國老年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過 。 到 2023年我國僅離退休人員可用于購買 住宅的資金總額就突破 8000億元 ，而到了 2023及 2030年，估計(jì)這個(gè)金額分別可達(dá) 元及 ，可見國內(nèi)老年住宅的市場需求十分強(qiáng)勁，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?Copyright Centaline Group, 2023機(jī)會(huì)三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應(yīng)量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)不足， 2023年，居住在福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人數(shù)不足高齡人口總數(shù)的 %。數(shù)據(jù)來源：策略研究周報(bào)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)Code of this report | 74169。“ 十二五 ” 規(guī)劃綱要提出，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，提倡 “ 適居養(yǎng)老 ” 概念。 Copyright Centaline Group, 2023：–養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。–對(duì)于其他部門和單位、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非贏利性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。 依據(jù)： 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 》 –社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼 ，最低補(bǔ)貼 800元；每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼100元。（上海）?在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 Copyright Centaline Group, 2023享受優(yōu)惠政策案例 由于養(yǎng)老住宅具有社會(huì)公益性，一般地方政府會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目給予土地、資金等方面的優(yōu)惠政策。 得到了南匯區(qū)政府提供的 50 年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地成本較普通商品住宅低很多。 作為 20 世紀(jì) 90 年代的以市場經(jīng)濟(jì)為主，政府支持為輔進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的大型創(chuàng)意性公益養(yǎng)老工程，在建設(shè)初期得到了廣州市政府土地和資金的支持。但是運(yùn)作混亂，最終，廣州市民政局退出該項(xiàng)目，市政府先前給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策全部取消，按照純粹的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)重新核算該項(xiàng)目的地價(jià)及所需繳納的各種費(fèi)用。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)Code of this report | 77169。 Copyright Centaline Group, 2023新興市場不穩(wěn)定 消費(fèi)客群需要引導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)一老年地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場自然要面對(duì)新興市場所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)Code of this report | 79169。一般來說，政府會(huì)在 稅收、土地的取得、貸款政策等方面 給投資者提供政策上的優(yōu)惠。這種無保障的政策優(yōu)惠是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。 Copyright Centaline Group, 2023對(duì)于開發(fā)商來說， 最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。 目前傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本屬于虧損或者微利狀態(tài)，大都需要民政部門的補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。開發(fā)模式不成熟風(fēng)險(xiǎn)三養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)Code of this report | 81169。 如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高 30%50%。 　投資功能性安全性 健康性私密性高額的投資必然提高老年地產(chǎn)的成本，投資者要獲得利益就需要提高房價(jià)，這就增加了投資者的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 Copyright Centaline Group, 2023企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)需要具備哪些條件？Code of this report | 83169。經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定水平216。政府政策、資金大力支持216。人口老齡化加劇216。 Copyright Centaline Group, 2023對(duì)發(fā)展商的要求經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，短期內(nèi)注入大量資金，較強(qiáng)的資金周轉(zhuǎn)能力，熟知老年人居住需求養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的條件Code of this report | 85169。 Copyright Centaline Group, 2023了解養(yǎng)老地產(chǎn)的六大發(fā)展趨勢(shì)： 隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?。： 為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，帶來更方便、安全的全方位保障。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點(diǎn)。趨勢(shì)規(guī)?；?科技化建筑多樣化郊區(qū)化社區(qū)服務(wù)專業(yè)化功能豐富化如何打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)Code of this report | 87169。： 應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。： 穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。： 從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計(jì)、電器照明設(shè)計(jì)，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)居住者的細(xì)膩關(guān)懷。 Copyright Centaline Group, 2023贏利模式方面的建議收益模式： 建議采用產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式，保證部分投資的迅速回收，又 可取得長期穩(wěn)定收益。后期管理： 由于老年產(chǎn)品使用周期相對(duì)較短，后期空置產(chǎn)品的處理上也要考慮，可以采用回購產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，再進(jìn)行統(tǒng)一銷售或出租，使其良性發(fā)展。在充分滿足住戶的前提下，可以考慮向周邊樓盤或社會(huì)開放。 Copyright Centaline Group, 2023結(jié)語：養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅與服務(wù)型商業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)，除產(chǎn)品的銷售（租賃）外，其配套設(shè)施、服務(wù)等等是都是收益的重要來源。Code of this report | 90169。 Copyright Centaline Group, 2023謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI