【正文】 理 費費 管理費相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租租 賃賃 價價 格格 租價多在 100 元 /平方米以上，部分租賃價格以港幣或 美金標價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少 租租 售售 特特 點點 因為要進行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因為市場的需要， 也出現(xiàn)產(chǎn)權式酒店式公寓模式 三、 代表性酒店式公寓列表分析 珠江新 城 J2— 7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2 — 7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 美好置業(yè)有限公司目 錄前言 —— 何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好 巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺以上列表中的公寓中大部分是高檔的 國際化酒店式公寓 ，其客戶（住戶）主要面向外籍人士，早期的國際公寓一般都只租不售，如祈福華夏、富城花園等就是這一類型，其租賃相當暢旺，出租率都在 70%以上。 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 美好置業(yè)有限公司目 錄前言 —— 何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二 篇 ※廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 1. 區(qū)位分析 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 因為酒店式服務公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務別墅的出 租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因為檔次及服務素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示）。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 酒店式公寓出租率比較8 0 % 左右9 0 % 左右90 % 以上30~40%0%20%40%60%80%100%祈福華廈 富城花園新大廈中信公寓出租率 3. 租賃價格 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 外籍人士高級公寓租價比較30090~ 120180~200050100150200250300350專業(yè)性酒店式公寓五星級酒店附帶 的高檔公寓二沙島頂級 酒店式服務別墅租價（元/㎡） 相比之下，酒店式公寓的租價對五星級酒店附帶的 高級公寓具有較大的價格優(yōu)勢，但所提供的服務接近五星級酒店，隨著經(jīng)營服務的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力 。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 4. 客戶類型 珠 江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 美好置業(yè)有限公司目 錄前言 —— 何 謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 ? 跨國公司工作的外籍人士 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 目前， 常駐廣州工作的外籍人員 目前已 超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人 ，這個數(shù)字還在逐年遞增。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負 鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 這些 跨國公司 的高層外籍管理人員（ CEO） 大都 有優(yōu)厚的住房津貼（高達 2020~5000 美元 /月），以 公司 的 名義租房 。 珠江新城 J2— 7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2— 7地塊酒店式公寓策劃 方案 15 富力 例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 注：在廣州的外籍人員并非都住高級酒店式公寓，有相當大部分租住一般的商品住宅或公寓，這些人士大多來自非洲、阿拉伯國家、東南亞國家。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 ? 港澳臺人士 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 另外原籍廣州的海外僑胞有 135 萬人，澳港臺同胞 83 萬人，歸僑、歸眷、港澳臺同胞親屬 100 多萬人。 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好 巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 ? 高收入的國內(nèi)白領（金領）階層 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 據(jù) 2020 年 第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口 超過 300 萬人，其中很大一部分屬于 高學歷、高收入的 “飄一族 ”，他們流動性強，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構成了公寓租賃市場的潛力股。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負 鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 不過，這部分高級城市白領人士所居住的公寓，一般還不是真正意義上的酒店式公寓，因為酒店式公寓的租金高昂，而這些人士沒有象歐美外籍人士有那樣豐厚的住房津貼（有一些高級職員的住房津貼每月有 1500— 2500 元），所居住的寓所一般租金介乎 1000— 2500 元 /月，故 國內(nèi)城市高級白領這類型的客戶遠未成為酒店式公寓的主流 。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 2） 投資者 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝 端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 1) 軟硬件配置及實際服務功能 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 2) 一是地理位置較好，不是處于中心商圈附近之高尚生活社區(qū)，就是擁有優(yōu)美的山水景觀； 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式 公寓策劃方案 15 富力 美好 置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 4) 三是居住區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備，尤其是會所、游泳池、健身房和智能化設施等必不可少，有的還要配備商務中心及外語兒童學校； 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 其中 新大廈 配套硬件先進，又引入國際水平最新的 金鑰匙服務模式特色物業(yè)服務 ，滿足了外籍住客的使用需求，故市場形象良好。 珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 37DOC珠江新城 J2—7地塊酒店式公寓策劃方案 15 富力 美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 如從空置率來看，廣州市各酒店式公寓的經(jīng)營尚算理想，其中新推出的針對外籍人士的國際公寓因配置標準高，物業(yè)管理好，出租率最佳，普遍達到 8 成甚至 9 成；而有些較早的酒店式公寓樓宇外立面本身較陳舊，內(nèi)部設計已顯落后，已有日漸式微的趨勢。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因為其用以經(jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經(jīng)營項目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。美好置業(yè)有限公司目 錄前言 ——何謂酒店式公寓？ 2第一篇 ※ 酒店式公寓的發(fā)展歷程 3一、國外情況 3二、國內(nèi)開發(fā)建設狀況 3第二篇 ※ 廣剪茅昭靜努牽紋侯韭炸負鳳鷗欽婆緘瘤裔術穢艦郝羔狀兄比詫嬰踢凄噪犬享乞曝端補筒絆瑞好巍覺騰絆幀節(jié)臥廓破船實雷眷熾棒便澇辟硝貸益犬刺 經(jīng)營管理不僅僅只是物業(yè)管理，而是包括經(jīng)營思維、市場定位、形象樹立、物業(yè)管理等方