【正文】 首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月租金收取比例免收租金按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶(hù)必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。從定量分析表明：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，雖然在銷(xiāo)售時(shí)一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商實(shí)施一系列的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)策略，不僅銷(xiāo)售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過(guò)銷(xiāo)售預(yù)期的長(zhǎng)期收益。結(jié)合宏觀政策、開(kāi)發(fā)商具體營(yíng)銷(xiāo)策略和經(jīng)營(yíng)思路，通過(guò)調(diào)查和分析：預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃和租賃計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)。該項(xiàng)目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。二、建設(shè)條件位置優(yōu)越本項(xiàng)目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)重心。因此開(kāi)發(fā)建設(shè)匯美家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。供水：城市自來(lái)水管網(wǎng)供水。煤氣：可以直接從鄰近城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。場(chǎng)地：場(chǎng)地平整。該家具廣場(chǎng)的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實(shí)際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510㎡，計(jì)136套。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。根據(jù)這一趨勢(shì)，匯美家居廣場(chǎng)商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別要注重與家具市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格融為一體。（1）商鋪裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：商鋪初裝修。建設(shè)進(jìn)度該項(xiàng)目自2003年9月動(dòng)工建設(shè)以來(lái)，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢，商鋪部分正在熱銷(xiāo)之中，預(yù)計(jì)2005年12月28日可試營(yíng)業(yè)。場(chǎng)地自然條件①地貌：場(chǎng)地位于常德市江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類(lèi)型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級(jí)階地范疇。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補(bǔ)給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場(chǎng)地內(nèi)主要地下水類(lèi)型。④地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按常德市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為7度。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周?chē)鷪?chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相結(jié)合的原則。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全。總平面布局本項(xiàng)目區(qū)呈長(zhǎng)方形的用地現(xiàn)狀，在進(jìn)行總平面布局時(shí)，建議廣場(chǎng)出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個(gè)組團(tuán)，兩個(gè)組團(tuán)中是設(shè)置中型花園和公共建筑?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶(hù)型多樣、布局靈活、設(shè)計(jì)新穎、便于管理的較高標(biāo)準(zhǔn)的家具廣場(chǎng)。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動(dòng)扶梯，另外設(shè)置六個(gè)出入口。而住宅的人行通道設(shè)在四周。三、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊定位在家具展銷(xiāo)和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。平面設(shè)計(jì)（1）主體工程。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強(qiáng)的識(shí)別性。（2）交通組織。綠化方案要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點(diǎn)、線(xiàn)、面相結(jié)合。立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使該項(xiàng)目建筑輪廊線(xiàn)優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。上部結(jié)構(gòu)多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)要求：（1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)均為一級(jí)。（3）建筑物抗震重要性類(lèi)別：丙類(lèi)。（2）給水城市自來(lái)水進(jìn)水管規(guī)格為DN100，設(shè)2組水表裝置。1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。（4）室內(nèi)外排水。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網(wǎng)接出。3）計(jì)算方式：10KV系統(tǒng)進(jìn)線(xiàn)設(shè)專(zhuān)用計(jì)量柜，住宅每戶(hù)設(shè)專(zhuān)用磁卡式分戶(hù)電表。1）配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線(xiàn)段供出回路，至末端配電箱后對(duì)其供電；二級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)分戶(hù)箱，按6KW/戶(hù)計(jì)算。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。主要用氣量為住宅區(qū)。通風(fēng)空調(diào)由住戶(hù)自行購(gòu)置。弱電設(shè)計(jì)（1）園區(qū)通信線(xiàn)路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項(xiàng)目單位協(xié)助辦理。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。（4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。一、二層商場(chǎng)必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項(xiàng)目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺(tái)小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時(shí)，可由該發(fā)電機(jī)組及時(shí)向重要部位供電。園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)造成污染。項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)考慮到本項(xiàng)目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對(duì)環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。B、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。D、實(shí)現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。二、綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá)15%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽(yáng)輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無(wú)功損失，節(jié)約電能。敷設(shè)線(xiàn)路時(shí)，其導(dǎo)線(xiàn)截面積的設(shè)計(jì)選用，充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行。第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目管理根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門(mén)和配備相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展有限公司，并聘請(qǐng)?jiān)瓘V東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）負(fù)責(zé)。搞好綠化，美化環(huán)境，同時(shí)，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)等。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算詳見(jiàn)表91。 (2)安裝工程參照常德市目前類(lèi)似工程概算指標(biāo)估算。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。表91 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱(chēng)建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費(fèi)安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)一建筑安裝工程費(fèi)用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)預(yù)埋 206通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費(fèi)130小 計(jì)4634二其他費(fèi)用1征地及拆遷費(fèi)8308302建設(shè)單位管理費(fèi)90903勘察設(shè)計(jì)費(fèi)32324城市配套費(fèi)及各種報(bào)建費(fèi)1611615工程監(jiān)理費(fèi)1818小 計(jì)1131三預(yù)備費(fèi)160160四銷(xiāo)售費(fèi)用180180合 計(jì)6105第十章 項(xiàng)目投資效益分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)。常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤(pán)總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門(mén)面價(jià)格4000元/平方米。降價(jià)前，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為3789元/平方米，降價(jià)后，銷(xiāo)售均價(jià)為2880元/平方米，降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售均價(jià)處于下限。降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤(pán)價(jià)4000元/平方米對(duì)比，售均價(jià)下降了3%。夾層1500元/平方米，降價(jià)24%，銷(xiāo)售均價(jià)為1140元/平方米。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。利潤(rùn)測(cè)算 總成本費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本（5835）+管理費(fèi)用（90）+銷(xiāo)售費(fèi)用（180）=6105萬(wàn)元項(xiàng)目按實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入10409萬(wàn)元，總成本費(fèi)用6105萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加570萬(wàn)元，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3432萬(wàn)元。凈利潤(rùn)測(cè)算為2932萬(wàn)元項(xiàng)目現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（1） 投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開(kāi)始支付的年份+當(dāng)年還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧衡點(diǎn)BEP=固定成本/（實(shí)際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時(shí),本項(xiàng)目可保本,或者按成本價(jià)1285元/平方米實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售,項(xiàng)目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤(pán)總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門(mén)面價(jià)格4000元/平方米。降價(jià)前，降價(jià)后，降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售均價(jià)2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。根據(jù)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入已經(jīng)下降10%以下的特點(diǎn)，我們選用銷(xiāo)售收入上升10%，開(kāi)發(fā)成本上升10%、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。由此可見(jiàn)，無(wú)論是 銷(xiāo)售收入下降24%，銷(xiāo)售收入下降24%同時(shí)成本上升10%時(shí)，銷(xiāo)售收入上升10%，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，收入比費(fèi)用敏感，項(xiàng)目可行且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。據(jù)市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。在幾類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格中，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格趨于平緩。由于各項(xiàng)土地政策的逐步到位、土地級(jí)別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實(shí)施的影響，土地價(jià)格全面上升。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂(lè)用地價(jià)格升幅較大，%，%。今年，常德市政府對(duì)房屋土地交易及時(shí)出臺(tái)了優(yōu)惠政策，同時(shí)出臺(tái)了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗(yàn)收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購(gòu)房有了保障，樂(lè)意登記，積極進(jìn)行房屋變更交易。收入的增加增強(qiáng)了部分居民換購(gòu)更好房屋的住房消費(fèi)信心。去年， 常德市舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬(wàn)平方米。今年房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)今年，常德市實(shí)施“千億工程，建設(shè)工業(yè)常德”宏偉目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)圍繞這一目標(biāo)把常德創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。尤其是居民收入的不斷增長(zhǎng)，提高了住房消費(fèi)能力，這些因素都將有力地促進(jìn)本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。這是一個(gè)大的消費(fèi)群體，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使開(kāi)發(fā)商降低消費(fèi)“門(mén)檻”，會(huì)考慮向低價(jià)房屋傾斜，以滿(mǎn)足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)房需求。另外，房屋租賃價(jià)格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢(shì)。增幅達(dá)43%。，%。比上年增加8000平方米，%。但本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)良、價(jià)格較低，應(yīng)該說(shuō)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)不是很大。居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。做好方案規(guī)劃。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)