【正文】 土娛樂休閑體驗（四）項目設計在第一期開發(fā)的基礎上，本策劃主要對瀛洲生態(tài)果園進行第二期項目設計。果林觀賞區(qū)（1）精品果樹展示園種植數十種不同品種的亞熱帶和熱帶水果，豐富果園的果樹品種，使得小洲村的四季都有不同的水果可以觀賞，并向市民充分展示各種水果生長習性及種植，游客亦可親身參與果林采摘等農業(yè)種植活動。童話果園區(qū)設計理念：浪漫童話世界充分利用果園現有的條件打造一個果園童話世界，有古城堡、小木屋、風車、小河和童話人物和果園等內容，構建一個果園童話世界。根據安徒生、格林等童話家的童話故事的素材進行建設，對白雪公主和七矮人、匹諾曹、狼外婆、神燈等大眾熟知的童話故事進行展示。 （2）童話果園游戲區(qū)哈哈鏡區(qū)：建立哈哈鏡區(qū)，設置10面哈哈鏡，讓人在哈哈鏡里變形成不同形狀的人物，使游人體驗鏡中變形的樂趣，并將一些游客的作品進行集中展示。阿里巴巴：“阿里巴巴和四十大盜”的故事為主題的盜寶游戲。魔術樹：魔術樹是一項猜想游戲。在大樹里，設有一些奧妙的電動“小機關”，如小鳥的窩、蟒蛇的洞和藏寶的小屋等等，由游人猜。 （3）果園童話舞臺定期舉行各種兒童節(jié)目表演和童話故事表演，并作為各中小學節(jié)目表演的場所。 （2）舊時兒童游戲體驗區(qū)在果園內選定一個區(qū)域，把上世紀七八十代的兒童娛樂游戲進行集中展示，并吸引游人參與。定期舉行這些傳統(tǒng)游戲項目的比賽，吸引青少年市場，提高參與度。游客們在這里可以踩水車、推石磨、取井水。 瀛洲湖區(qū)（1）水上拓展訓練基地利用水域結合陸地區(qū)域，建立適合青少年體能拓展訓練的水上拓展訓練基地。 （2）劃船俱樂部建立瀛洲湖的碼頭，與果園內的河涌相聯系，建立水上觀光線路。 （4）林蔭品茗利用臨水區(qū)建立可容納20多人的休憩區(qū)，可品茗、喝咖啡（5）攀巖在攀巖區(qū)域放置成年人和少年兒童的兩個仿真巖體的自然造型，供游人體驗驚險、刺激的攀巖大型果園活動定向越野：利用瀛洲生態(tài)果園復雜的路線，在園內組織定向越野項目。真人CS游戲：生存游戲已經越來越受大眾的歡迎，在果園內開辟一個區(qū)域作為真人CS游戲區(qū)，建立模擬戰(zhàn)役作戰(zhàn)區(qū)，戰(zhàn)斗區(qū)和射擊比賽區(qū)，吸引都市白領到此體驗CS游戲。佳果會：每年79月，根據不同水果的不同成熟季節(jié)，舉辦一系列的水果節(jié)，如荔枝節(jié)、龍眼節(jié)、楊桃節(jié)等。沿河涌打造一條狹長型的果林鄉(xiāng)土度假屋，對果林荒地、河涌和水塘等進行改造、綠化和美化，建立綠地、廣場、藝術小品和亭臺樓閣等為主要內容的景觀，形成水景、綠化、林蔭小道，展現的是現代嶺南水鄉(xiāng)的風貌。一類為果園別墅，建立有獨立院落的木質別墅，屋前為河涌、后院種植不同品種瓜果樹木；一類為鄉(xiāng)土木屋，建立成片區(qū)域的鄉(xiāng)土木屋，并建立共用廚房，內部則按三星級標準裝修。休閑娛樂區(qū)觀果園：種植各種不同類型的熱帶亞熱帶水果樹木垂釣中心：利用水塘資源建立垂釣中心，吸引都市居民至此度假休閑也為住宿客人提供娛樂休閑活動農家作坊展示區(qū)：建立豆腐坊、釀酒坊、榨油作坊等，展示鄉(xiāng)土風情，展示區(qū)可與成片鄉(xiāng)土木屋結合起來，形成一片區(qū)域河涌嬉戲區(qū)：建立一條河涌嬉戲區(qū)，設立踩水車、爬禾桶等體驗性項目，讓住客在河涌內進行空手捉魚蝦、捉螃蟹等，體驗回歸鄉(xiāng)土的樂趣家禽表演區(qū)：小羊、小狗、小雞、小豬等家禽家畜做滾筒、跳圈、走平衡木、做算術題、賽跑等表演 果園大舞臺：舉辦具有嶺南水鄉(xiāng)風情的民俗表演 美食餐飲區(qū)餐飲區(qū)分為三大塊，一大塊以番禺和順德特色美食小吃為主；另一塊為農家特色餐飲；第三大塊為游客可在“菜地”摘菜，自己拿到灶房去加工制作，制成美食自己享用。第六部分 商業(yè)投資一、投資預估小洲村生態(tài)休閑區(qū)項目預計總投資1億元，分兩期共四年完成進行投資，第一期投資5000萬，第二期投資5000萬。瀏覽收入：簡氏大宗祠、嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館、藝術展覽館、龍舟博物館和司馬府第民居五大景點的門票收入水上游收入：瀛洲古渡——東池公祠水上風光帶游船收入休憩街區(qū)收入：四大休憩街區(qū)的商業(yè)收入住宿收入：瀛洲水鄉(xiāng)客棧食宿收入（二）瀛洲生態(tài)果園小洲村設立果園總門票，總門票包含大部分項目的免費使用，但在內部設立一些收費娛樂項目，游客在果園內的購物、美食等收入。經過對小洲村資源的重新整合和深入挖掘，打造都市文化生態(tài)休憩區(qū)，小洲村生態(tài)休閑區(qū)將會得到快速發(fā)展，游客規(guī)模和旅游綜合收入將大幅度提高，市場發(fā)展前景良好。瀛洲休閑莊園2008年－2010年為30間客房，每天可接待住宿客人60人，年平均開房率為50%，并以10%的比例增長；2011年－2014年為60間客房，每天可接待住宿客人120人，年平均開房率60%，并以5%的比例增長。經營成本為：小洲村旅游公司員工100人，每人每年工資15000元，員工工資150萬元；水電費，%計，；%計。（萬人）各項收入（萬元）（萬元）游客量門票收入水上項目收入其他收入總收入經營成本營業(yè)稅（5%）稅前利潤所得稅（33%）稅后利潤集團利潤（40%）2008年1040080200600300302701082009年1530012030072030036384－1532010年9001804501530300771153－4612011年13482706472265300114185161112404962012年401600320800192030096152450310214092013年4819203849603264300164280092418767512014年572280456114038763001943382111622669072015年632520504126042843002153769124425251010根據以上估算，我方從2008年開始投資，預計第六年（2011年）可收回投資，第七年開發(fā)有利潤。經營成本為160萬元：瀛洲生態(tài)果園公司員工80人，每人每年工資15000元，員工工資120萬元；水電費，%，全年費用10萬元；%，全年折舊費30萬元。營業(yè)稅為5%，企業(yè)所得稅按前二年免征，后三年減半征收的優(yōu)惠政策。第七部分 開發(fā)運作計劃一、開發(fā)模式（1）小洲村村落合作模式：合作經營。出資方式：小洲村村委會以村落資產作價入股，資產包括：古建筑、古民居、為旅游開發(fā)整治的河涌、村里已經做完的旅游配套設施和旅游景點開發(fā)、四大區(qū)域村里擁有的房產、村里風貌價值等。投入資金可以主要放在三個展覽館、兩個碼頭、四個休閑街區(qū)（租用房屋和商鋪改造等）、商業(yè)鋪面征用建設和為旅游開發(fā)使用的配套設施（游客到訪中心、停車場、星級廁所、標識系統(tǒng)、各種導游圖、旅游線路上的美化綠化）等方面的旅游方面建設投入，采取門票收入及其他方面收入雙方分成的方式。雙方按實際股份情況進行分成。新的科技集團投資額占有40%的股份。項目開發(fā)投入2000萬元，對生態(tài)果園進行全面的開發(fā)和管理。租賃期限：30年，并根據實際開發(fā)需要租賃建設土地。通過小洲村瀛洲生態(tài)果園去年財務報表了解果園實際項目經營利潤，以此作為基數，上升20%－30%確定因定租金額（如2006年小洲村瀛洲生態(tài)果園經營利潤為200萬元，以260萬元作為基數），并每隔五年上升十個百分點；二種按經營利潤的一定比例上交租金，采用浮動比例，逐漸降低比例。合作模式：新的科技集團采用租地的方式進行開發(fā)，新的科技集團以租地資金和建設投資額為股份，以租地資金的20%的資金作為小洲村入股資金（約600萬元），雙方股份比例確定為12：88。二、旅游項目運作步驟小洲村生態(tài)休閑區(qū)旅游項目分為兩期共四年完成。在保護性開發(fā)的原則指導下，通過旅游項目開發(fā)，小洲村的各項基礎設施將會得到進一步完善，也將逐步恢復村落原有古樸、悠然的水鄉(xiāng)風貌，為村民建設更加美好的生活家園；果園也將通過綠化、美化、治理河涌，使果園面貌得到改觀?？梢酝ㄟ^兩條途徑解決村民就業(yè)和收入問題：一是小洲村旅游項目的開發(fā)帶動相關產業(yè)發(fā)展，如工藝品生產、商業(yè)購物等，村民可以從事與旅游業(yè)相關的產業(yè)；安排村民到旅游管理公司工作，從事各種服務工作。三、帶動經濟產業(yè)轉型。四、繼承弘揚民俗傳統(tǒng)。 30