商業(yè)街的發(fā)展與規(guī)劃描述-閱讀頁
2024-08-22 10:46本頁面
【正文】 筑遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，空間感覺應(yīng)是人站在中間，知道自己所在位置，路程有多遠(yuǎn)，要讓消費(fèi)者充滿安全感，感覺自己所處的環(huán)境充滿人情味。購物和非購物的完美結(jié)合。以人為尺度建設(shè)商業(yè)街要考慮兩個(gè)方面：一是人走的愿望。一個(gè)兩層的商場(chǎng)，一層銷售可能很好，二層就不盡如人意。要打破建筑與景觀的界限，人們來不來逛街，還取決于一些非建筑元素，如茶座、廣告牌、鋪地面磚、欄桿、電話亭等，應(yīng)該把景觀園林和建筑設(shè)計(jì)結(jié)合起來做。三、如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)處理好開發(fā)者、使用者（商家）、消費(fèi)者的關(guān)系；明確業(yè)態(tài)與操作方式；根據(jù)市場(chǎng)定位明確主題；以專業(yè)的態(tài)度進(jìn)行溝通和融合；重視專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)；認(rèn)識(shí)建筑師背景的差異。投資者投資行為直接關(guān)系到項(xiàng)目的收益能力。二、投資商鋪的優(yōu)勢(shì)穩(wěn)定性：相對(duì)于股市、債券等，其穩(wěn)定性是其他很多投資渠道所不能比擬的，而大多數(shù)投資者認(rèn)為，投資商鋪可以獲得穩(wěn)定的收益；能長(zhǎng)期升值：從投資者的角度，認(rèn)為物業(yè)是會(huì)長(zhǎng)期升值的；具有高回報(bào)率：住宅回報(bào)率一般只有6％～8％，而商鋪的回報(bào)率可達(dá)8％～12％，甚至15％，對(duì)投資者具有誘惑力；具有投資潛力：三、商鋪投資者的類型專業(yè)的商鋪投資商：擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，做大型商鋪投資，購買商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，出租給各個(gè)經(jīng)營商；小型商鋪投資商：擁有一定的閑散資金，適宜個(gè)人。六、商鋪選擇的六大要素：人氣，位置和交通，鋪型設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，商業(yè)承載量，升值潛力。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。弊病：通過計(jì)算ＩＲＲ判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過對(duì)ＩＲＲ的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性最高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。九、投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)因素及防范政策風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、信貸政策等，把握房地產(chǎn)政策周期是防范商鋪投資政策風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，把握政策調(diào)控的時(shí)滯及其原因是風(fēng)險(xiǎn)防范所必須的；行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)和泡沫風(fēng)險(xiǎn)等，密切關(guān)注相關(guān)信息，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)的防范：注意區(qū)域內(nèi)商鋪的總量和增量，把握投資時(shí)機(jī)，注意物業(yè)管理，考察商鋪所在商業(yè)區(qū)的種類和規(guī)模，密切關(guān)注環(huán)境特征與自身特性。我們?cè)陂_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，可以有針對(duì)性地策劃，有一些項(xiàng)目可以針對(duì)專業(yè)的商鋪投資商，專業(yè)的商鋪投資商擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可以購買商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，出租給各個(gè)經(jīng)營商，若其整體取得經(jīng)營權(quán)，則我方可以此優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；有一些項(xiàng)目可以針對(duì)小型商鋪投資商，就應(yīng)策劃適宜的投資模式，給投資者一個(gè)較為理想的預(yù)期，以達(dá)到雙贏或多贏。Ⅵ、案例分析一、東方新天地東新天地由和記黃浦開發(fā)，為地鐵上蓋工程，位于北京市王府井大街入口處，寬50米，長(zhǎng)1000米，營業(yè)面積為上下兩層（負(fù)一層、一層），共分為5部分：繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地。，進(jìn)深有長(zhǎng)有短，走道呈弧形，5個(gè)組成部分通過負(fù)一層不同特色的中庭自然分隔開來；負(fù)一層通過大面積的兩層通透，弱化了非平街層的感覺，且它與地鐵站相連；同時(shí)，商業(yè)僅一層、負(fù)一層兩層，將商業(yè)體量控制在了合適的范圍內(nèi)，商業(yè)價(jià)值得以充分提升；垂直交通主要是通過扶梯來完成；車庫位于負(fù)三層。二、寧波天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)地處寧波最繁華的商業(yè)街——中山東路及藥行街交匯處，由寧波城建投資控股有限公司投資14億元精心打造。廣場(chǎng)由美國摩爾達(dá)設(shè)計(jì)師事務(wù)所設(shè)計(jì)。融資方式：政府項(xiàng)目，企業(yè)運(yùn)作4大商業(yè)體系：服裝、餐飲、娛樂、精品，10大業(yè)態(tài)，250余家商戶（1）精品區(qū)：；（2）女裝區(qū)：3萬m2；（3）男裝區(qū)：；（4）超市：；（5）綜合區(qū)：，包括銀泰太平洋百貨、蘇寧電器、永樂電器。景觀定位（1）城市客廳（2）時(shí)尚、科潔、現(xiàn)代（3）材質(zhì)有玻璃、不銹鋼、花崗巖（4）景觀：親水、綠色、開闊——引入激光水幕電影——休閑水街——亞洲規(guī)模最大、檔次最高的音樂噴泉，有2000只噴嘴，噴高最高達(dá)40米。管理模式：企業(yè)管理為主體，政府執(zhí)法為保障服務(wù)理念：一站式、一門式服務(wù)，統(tǒng)一在客戶服務(wù)中心經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)（1）廣大市民的慣性消費(fèi)心理，某些高檔商店門可羅雀，一系列的促銷活動(dòng)有所改善。（3）篩選經(jīng)營戶需要一個(gè)較長(zhǎng)期的過程，事實(shí)上，經(jīng)營戶的素質(zhì)對(duì)項(xiàng)目的成敗非常
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