【正文】 量監(jiān)督檢查費、招標(biāo)代理費、前期工作費等）；；。分別于2010年9月1日還款人民幣1500萬元、2011年1月4日還款人民幣2000萬元、2011年4月1日還款人民幣2000萬元、2011年10月8日還款人民幣2000萬元、2011年11月1日還款人民幣1500萬元，總計還款額為人民幣9000萬元。特定資產(chǎn)建筑分項面積如下：樓號性質(zhì)地上建筑面積（㎡）地下建筑面積（㎡）總建筑面積（㎡）1單元住宅368891920388092單元住宅270561427284833單元住宅236871274249614單元住宅392583042423005單元住宅313122502338146單元住宅289312198311297單元住宅262371612278498單元住宅3891822554117318單元住宅252288162302685189商業(yè)樓56000136006960011會所5800（地下面積包含在商業(yè)樓）5800地下車庫─1514215142總計─33448870491404979特定資產(chǎn)地理位置介紹項目位于呼和浩特市賽罕區(qū)錫林郭勒路以東，山丹路以北，處于嘉茂商圈內(nèi)，是賽罕區(qū)的核心區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通快捷便利。已形成非常成熟的住宅消費區(qū)，現(xiàn)有及潛藏的消費能力巨大。東距呼和浩特市政府10公里，距呼和浩特白塔機(jī)場18公里，北距呼和浩特火車站4公里。提升中山西路商業(yè)中心區(qū)整體水平，培育建設(shè)城區(qū)東部、南部商業(yè)中心。該區(qū)域是呼和浩特市十二五規(guī)劃內(nèi)重點打造的精品街區(qū)，同時賽罕區(qū)是呼和浩特市向東南發(fā)展的主方向，轄區(qū)內(nèi)大部分地區(qū)被列入了呼和浩特市規(guī)劃發(fā)展的主要區(qū)域。特定資產(chǎn)合法性分析①目前該項目的批準(zhǔn)證書辦理情況如下：證照名稱證照編號土地使用證呼國用（2008）第00207號建設(shè)用地規(guī)劃許可證呼規(guī)地字（2008）004號建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）[2008]呼規(guī)建副字051號建筑工程施工許可證施工許可證編號0902047（恩和家園一標(biāo)段8樓）施工許可證編號0902048（恩和家園二標(biāo)段3樓）施工許可證編號0902049（恩和家園三標(biāo)段4樓）施工許可證編號0902050（恩和家園四標(biāo)段6樓）施工許可證編號1002001（恩和家園七標(biāo)段配套、公建、商業(yè)）注:1114樓施工許可證編號1002002（恩和家園五標(biāo)段、六標(biāo)段）注：五標(biāo)段為11樓及10樓下的3號地下車庫；六標(biāo)段為位于13樓下的1號、位于8樓下的2號地下車庫，1號、2號地下車庫相連。④恩和家園11樓已有預(yù)售證，與項目方溝通11樓已作為恩和大廈（9）配套樓取得預(yù)售證，預(yù)售面積包含在(呼)房預(yù)銷售證第20100026號（恩和家園恩和大廈）中。（二）特定資產(chǎn)收益概況特定資產(chǎn)銷售情況分析① 呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡要分析呼和浩特市地處華北西北部、內(nèi)蒙古自治區(qū)中部的土默川平原，是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育中心。（2010年11月1日為標(biāo)準(zhǔn)時點）。呼和浩特市近年來一直保持平穩(wěn)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程方面也處于城市化進(jìn)程快速發(fā)展階段（城鎮(zhèn)化率30%70%為城市化進(jìn)程快速發(fā)展階段）。根據(jù)呼和浩特市發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《2012年上半年全市第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢分析》顯示，上半年，%，%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)84%。② 呼和浩特市房地產(chǎn)市場限購政策分析呼和浩特市于2011年4月1日正式宣布實施房地產(chǎn)限購政策。根據(jù)《呼包鄂城市群規(guī)劃(20102020)》精神，包頭市、鄂爾多斯市戶籍的居民在本市市區(qū)購房享受本市居民的政策。2012年4月1日，對限購政策進(jìn)行了調(diào)整。（2） 根據(jù)《呼和浩特市人民政府關(guān)于印發(fā)〈呼和浩特市培養(yǎng)引進(jìn)使用高層次優(yōu)秀人才若干規(guī)定〉的通知》（呼政發(fā)[2004]24號）的精神，為了引進(jìn)各類專業(yè)技術(shù)人才，大中專畢業(yè)生、中級職稱以上專業(yè)技術(shù)人員在本市工作的，在本市購房享受本市戶籍居民政策。（2） 放寬了對非呼和浩特市戶籍人才購房的限制，取消了需要提供一年以上在呼和浩特市工作的納稅證明或社保繳交證明。 總體來看，呼和浩特市房地產(chǎn)價格并沒有下降，反而有所上升，同時賽罕區(qū)作為呼和浩特市核心城區(qū)，銷售情況明顯好于其他三個城區(qū)。區(qū)域回民區(qū)賽罕區(qū)新城區(qū)玉泉區(qū)住宅成交套數(shù)65949432043377成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）4633540658783902商業(yè)成交套數(shù)1494217183成交面積（㎡）8885成交均價（元/㎡）3000118821021310031特定資產(chǎn)未來收益為特定資產(chǎn)的銷售收入包括：① 單元住宅（18），112套共計20,；② 商業(yè)樓（9樓），24層，；③ 11樓整棟，；④ 1200個地下車位。 （三）銷售收入壓力測試銷售面積和銷售價格下跌對銷售收入的影響：① 18住宅樓項目基準(zhǔn)值下跌20%下跌30%下跌40%單價（元/m2）7400592051804440銷售面積（m2 ）銷售收入（萬元）② 11商業(yè)樓項目基準(zhǔn)值下跌20%下跌30%下跌40%單價（元/m2）15,（92層）120001050090009,（93層）7200630054008,（9 4層）64005600480015,（11 1層）120001050090008,（112層）6400560048007,（113層）6000525045007,（114層）600052504500銷售面積（m2 ）2,（92層）2,（93層）2,（9 4層）1,（11 1層）1,（112層）1,（113層）1,（114層）銷售收入（萬元）③ 地下車庫項目基準(zhǔn)值下跌20%下跌30%下跌40%單價(元/個）115000920008050069000銷售數(shù)量（個）1200960840720銷售收入（萬元）13800883267624968綜上分析，最不樂觀的情況下（銷售量下跌40%amp。七、 信托資金退出方式及還款來源（一）退出方式信托計劃到期前，長興房地產(chǎn)按約回購特定資產(chǎn)收益權(quán)，以實現(xiàn)信托資金退出。項目本身五證齊全。銷售價格普遍高出周邊樓盤銷售價格的10%左右。預(yù)計項目銷售潛在隱患少，風(fēng)險抵御能力較強(qiáng)。八、 抵質(zhì)押基本情況（一）物業(yè)抵押價值分析抵押物：恩和家園計劃將項目中的單元住宅（18），112套共計20,；商業(yè)樓（9樓），24層，；11樓整棟，；1200個地下車位估價機(jī)構(gòu)：深圳世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)：國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估時點：2012年8月15日評估結(jié)論：經(jīng)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法對估價對象進(jìn)行測算比較，最后確定估價對象的初步評估價格人民幣25,114萬元。（二）公司股權(quán)質(zhì)押長興房地產(chǎn)全部股東將其所持股權(quán)質(zhì)押。陳明和先生個人簡歷：陳明和先生于1978年3月應(yīng)征入伍，在陸軍二十八軍八十四師服兵役四年，1986年在內(nèi)蒙古人防工程公司參加工作，任施工隊長、分公司經(jīng)理、總公司副總經(jīng)理。陳明和先生個人資產(chǎn)① 恩和家園個人投資3000萬元，按150%預(yù)計分配利潤，本利應(yīng)為7500萬元?？毓少Y產(chǎn)應(yīng)為9000萬元，計16500萬元。③ 河畔嘉園：目前存留的1萬多平方米屬個人資產(chǎn)的住宅房屋尚未銷售，按現(xiàn)在售價9500元/m2，資產(chǎn)價值相應(yīng)為9500萬元。其中3，計11萬平方米的酒店及多功能服務(wù)樓屬個人投資資產(chǎn)，按當(dāng)?shù)厣虡I(yè)價值每平方米值7000元。⑤ 中網(wǎng)付通信息有限公司擁有股權(quán)6000萬股。九、項目合規(guī)性分析（一）信托合法性本信托的成立，應(yīng)符合以下有關(guān)信托的設(shè)立條件和其他條件，包括但不限于以下內(nèi)容：委托人符合合格投資者要求；信托期限至少12個月；信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及其他有關(guān)規(guī)定；受托人不會以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益；受托人不進(jìn)行公開營銷宣傳，推介材料不存在虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏等情況；受托人將為信托單獨建立信托專戶，獨立核算，獨立管理；中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他要求。自投比例超過85%，符合監(jiān)管要求。（三）在建工程抵押、解押政策 當(dāng)?shù)卦诮üこ痰盅?、解押政策：可辦理在建工程抵押手續(xù)；可辦理逐戶解押手續(xù)。（一）風(fēng)險揭示政策風(fēng)險本信托資金的運用方向?qū)儆诜康禺a(chǎn)項目，若國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、地方財政稅收等相關(guān)政策或法律法規(guī)發(fā)生變化，將對該行業(yè)產(chǎn)生影響，從而對信托利益的實現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。經(jīng)營風(fēng)險融資方如經(jīng)營項目不善，無法完成預(yù)期的盈利目標(biāo)，造成項目盈利水平下降，可能會影響項目收益權(quán)回購款的按期清償。除以上揭示的風(fēng)險外，本信托不排除其他因政治、法律、經(jīng)濟(jì)、自然災(zāi)害等不可抗力因素對信托財產(chǎn)產(chǎn)生不利影響的可能。對資金用途進(jìn)行監(jiān)管，依據(jù)相關(guān)合同對外受托支付；要求長興房地產(chǎn)按約每半年向受托人支付回購價款超過本金部分（溢價部分），到期支付最后一期回購價款溢價部分以及歸還本金。信托到期前提前6個月歸集本金至以長興房地產(chǎn)名義開立的信托資產(chǎn)歸集金賬戶。約定按照不高于每個季度一次的頻率辦理抵押物銷售解押。將銷售回款賬戶作為抵押物銷售解押保證金的唯一接收賬戶。十一、結(jié)論及建議本次信托計劃的交易對手長興房地產(chǎn)，經(jīng)征信系統(tǒng)查詢無不良信用記錄，該公司具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，所投項目具備“五證”，信托資金運用方向符合相關(guān)法律法規(guī)要求。通過對該項目的綜合性分析，我部認(rèn)為該項目可操作性強(qiáng)，具有可行性，特提請公司實施