【正文】 理編制。 20092010年浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢(shì)評(píng)估浦東新區(qū)2009年將新建成高星級(jí)旅館6家，建筑面積增加230514平方米，按每家賓館300間客房計(jì)，將新增客房1800間；2010將新建成19家高星級(jí)賓館，建筑面積再增加1038486平方米，按每家賓館300間客房計(jì)，將再增客房5700間。 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供給趨勢(shì)評(píng)估小結(jié)依據(jù)與國(guó)際公認(rèn)的旅游賓館損益平衡點(diǎn)的出租率60%比較，依據(jù)與相關(guān)案例城市旅游賓館平均經(jīng)營(yíng)指標(biāo)比較，包括平均出租率、平均房?jī)r(jià)和每間客房收入的比較分析，浦東新區(qū)目前的高檔旅游賓館已經(jīng)過(guò)多，加上在2009年到2010年底之間將有25家高星級(jí)賓館建成，如果按照每家賓館客房為300家，將新曾客房7500間。鼓勵(lì)出租率較高與每間客房收入較高的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的發(fā)展。從旅游賓館的空間布局來(lái)看，浦東新區(qū)目前大多數(shù)旅游賓館，特別是高星級(jí)旅游賓館集中在陸家嘴功能區(qū)域和金橋功能區(qū)域，而到2010年將新建成的25家高星級(jí)旅游賓館在陸家嘴功能區(qū)域和金橋功能區(qū)域總量達(dá)13個(gè)，約占一半，這使得旅游賓館數(shù)量地域不平衡性更加顯著，既可能導(dǎo)致對(duì)陸家嘴功能區(qū)域和金橋功能區(qū)域的沖擊，又可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)其他功能區(qū)域的不利影響。4 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求現(xiàn)狀與趨勢(shì)的研究結(jié)論浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求現(xiàn)狀與趨勢(shì)的研究結(jié)論包括下列八個(gè)方面的內(nèi)容：（1）浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求數(shù)量關(guān)系的狀況；（2）浦東新區(qū)不同檔次旅館供求關(guān)系的不同特點(diǎn)；（3）浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)的空間布局存在明顯的不平衡狀態(tài)；（4）浦東新區(qū)不同類型旅游住宿業(yè)的供求關(guān)系存在差別；（5）浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求季節(jié)性波動(dòng)比較明顯；（6）浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)型酒店既有發(fā)展?jié)摿τ忠乐惯^(guò)熱；（7）世博會(huì)對(duì)浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求關(guān)系帶來(lái)的多重影響；（8）金融危機(jī)對(duì)浦東新區(qū)不同旅游住宿業(yè)供求關(guān)系的不同影響。由表41可以看到，自2008年5月以來(lái)，浦東新區(qū)的旅游賓館多項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)欠佳，尤其是出租率，在2009年1月更是跌到了近二十個(gè)月的最低值。這表明，浦東住宿業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出供過(guò)于求的現(xiàn)象。世界旅游組織最新預(yù)測(cè)，2009年亞太國(guó)際旅游人次將下降6%—4%，14月已下降6%。綜合對(duì)浦東新區(qū)2002002008年統(tǒng)計(jì)年報(bào)中實(shí)際接待人次、住宿人天數(shù)、境外游客人次、境外游客住宿人天數(shù)的分析，結(jié)合浦東新區(qū)入境過(guò)夜游客多特點(diǎn)，%。2009年，浦東新區(qū)將新建成高星級(jí)賓館6家，主要集中在陸家嘴、金橋和三林世博功能區(qū)，建筑面積將會(huì)增加230514平米，客房1800間左右。而在需求方面，如果將出租率設(shè)定為60%，據(jù)預(yù)測(cè)2009年對(duì)旅游賓館客房需求為20,718間（參閱附錄2），如果把出租率設(shè)定為70%的理想出租率，僅需要17,758間客房，而至2009年5月份，浦東的旅游賓館客房數(shù)已經(jīng)達(dá)到28978間，超過(guò)理想出租率情況下客房需求量11219間，如果考慮新增加的1800家客房，則至2009年底，浦東新區(qū)旅游賓館客房供給量將超過(guò)需求量大約13000間。事實(shí)上，2008年底，浦東新區(qū)還有非星級(jí)旅館706家，客房19656間，即旅游賓館客房加上非星級(jí)旅館的客房總數(shù)有48634間。 浦東新區(qū)不同檔次旅館供求關(guān)系的不同特點(diǎn)浦東新區(qū)高星級(jí)賓館的供求關(guān)系正在向嚴(yán)重失衡方向發(fā)展。造成這一情況的主要有兩方面原因，一是供給增長(zhǎng)過(guò)快；二是需求的增長(zhǎng)進(jìn)入了一個(gè)平臺(tái)期，到了2008年的下半年，再受到金融危機(jī)的影響，入境過(guò)夜旅游者下降明顯，而高星級(jí)賓館的客源主要是入境游客，所以在上述兩方面影響下，高星級(jí)賓館呈現(xiàn)出供求關(guān)系趨于嚴(yán)重失衡的局面。2009年，樂(lè)觀的預(yù)測(cè)所謂樂(lè)觀預(yù)測(cè)是指，%%。，住宿市場(chǎng)對(duì)于浦東新區(qū)高星級(jí)賓館的需求為11,566間客房（基于60%平均出租率的預(yù)測(cè)結(jié)果），如果以70%的出租率（合理的出租率）來(lái)預(yù)測(cè)酒店需求的話，將只需要9,913間客房；保守的預(yù)測(cè)所謂保守預(yù)測(cè)是指，%%。，住宿市場(chǎng)對(duì)于浦東新區(qū)高星級(jí)賓館的需求為8, 867間客房（基于60%平均出租率的預(yù)測(cè)結(jié)果），如果以70%的出租率（合理的出租率）來(lái)預(yù)測(cè)酒店需求的話，將只需要7,600間客房。此外，目前浦東在建的高星級(jí)酒店中，預(yù)計(jì)有6家將在年內(nèi)開業(yè)，還要增加1800間客房。由圖43，圖44，圖45可以看到，浦東新區(qū)中檔賓館2008年到2009年1月的平均房?jī)r(jià)、平均出租率與每間客房收入三大指標(biāo)與往年同期相比都在下滑，中檔酒店供求關(guān)系失衡正在進(jìn)一步加劇。隨著金融危機(jī)影響的加劇，很多高星級(jí)賓館的入境客源不斷減少，為了能夠爭(zhēng)得更多的國(guó)內(nèi)客源，很多高星級(jí)賓館紛紛降價(jià)，于是形成了對(duì)原有中檔賓館的擠壓。在設(shè)施和服務(wù)上，很多經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店并不比中檔賓館遜色，憑借著在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型酒店在中檔賓館的市場(chǎng)份額越來(lái)越大，于是就造成了中檔賓館整體績(jī)效的下滑。樂(lè)觀地預(yù)測(cè)，2009年，住宿市場(chǎng)對(duì)于浦東新區(qū)中檔賓館的需求為6,799間客房（基于60%平均出租率的預(yù)測(cè)結(jié)果），如果以70%的出租率（合理的出租率）來(lái)預(yù)測(cè)酒店需求的話，將只需要5,828間客房；保守的預(yù)測(cè)，住宿市場(chǎng)對(duì)于浦東新區(qū)中檔賓館的需求為4, 723間客房（基于60%平均出租率的預(yù)測(cè)結(jié)果），如果以70%的出租率（合理的出租率）來(lái)預(yù)測(cè)酒店需求的話，將只需要4,048間客房。如果考慮在建和新建的酒店，供給超過(guò)需求數(shù)量會(huì)進(jìn)一步增大。%的酒店數(shù)量，%的高星級(jí)酒店，并且酒店類型以商務(wù)型為主。這種區(qū)域分布的不均衡主要是受到所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)發(fā)展、交通等條件的綜合影響。陸家嘴金融區(qū)由于酒店比較集中，主要服務(wù)的產(chǎn)業(yè)對(duì)象是金融業(yè)，因此，在金融危機(jī)中，受到的影響較大，并且，由于該區(qū)域酒店數(shù)量擴(kuò)張較快，所以酒店的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，最終反映在平均房?jī)r(jià)、平均出租率和每間客房收入（RevPar）三個(gè)指標(biāo)在2008年的下降上。圖46 陸家嘴金融區(qū)高星級(jí)賓館2007與2008年平均房?jī)r(jià)圖圖47 陸家嘴金融區(qū)高星級(jí)賓館2007與2008年平均出租率圖圖48 陸家嘴金融區(qū)高星級(jí)賓館2007與2008年每間客房收入變動(dòng)圖示處在川沙功能區(qū)域的浦東機(jī)場(chǎng)華美達(dá)酒店由于位置較好，服務(wù)的顧客也來(lái)自于不同的地區(qū)，所以，2008年在金融危機(jī)來(lái)臨的時(shí)候，在2008年的1月到11月沒(méi)有受到影響，還在RevPar和平均房?jī)r(jià)等指標(biāo)上較2007年有所升高。但在2008年12月也受到了下降的影響。浦東新區(qū)旅游賓館中商務(wù)型賓館占據(jù)著主導(dǎo)地位，%，其次是經(jīng)濟(jì)性連鎖酒店，%，另外，%。商務(wù)賓館中高星級(jí)酒店的主要服務(wù)對(duì)象是高檔的商務(wù)客人，而經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的市場(chǎng)主要是國(guó)內(nèi)的商務(wù)客人，公寓式酒店的市場(chǎng)則主要是入境的常駐商務(wù)客人。商務(wù)型旅館數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快，供過(guò)于求的關(guān)系進(jìn)一步凸顯。高星級(jí)商務(wù)型賓館供過(guò)于求比較明顯。度假和會(huì)議型旅館較少，嚴(yán)重地制約了旅游業(yè)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展。這一方面反映了全區(qū)度假旅游發(fā)展的相對(duì)滯后，另一方面，也在一定程度上制約了度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由圖412可以看到浦東新區(qū)的旅游住宿業(yè)每年都會(huì)有兩個(gè)比較大的供求波動(dòng)時(shí)期。而且，波峰和波谷的差距較大，一年當(dāng)中，每間客房收入（RevPar）最高時(shí)可以達(dá)到900元以上，而最低時(shí)才300元左右，如此大的波動(dòng)對(duì)于企業(yè)資源的合理配置造成了一定的影響，尤其是人力資源的管理。另外，可以看到每間客房收入（RevPar）這個(gè)指標(biāo)在季節(jié)性的波動(dòng)中呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，這也反映了供求失衡的態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。就所獲得的三家經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析，這三家經(jīng)濟(jì)型酒店的平均客房出租率都接近90%，而且擴(kuò)張速度較快。此外，通過(guò)對(duì)浦東新區(qū)、香港、美國(guó)和曼哈頓有限服務(wù)（Limited Service）型酒店平均出租率的分析，我們可以大致得出下列結(jié)論，浦東的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店市場(chǎng)正處于快速擴(kuò)展期，并且正處于供不應(yīng)求的局面?，F(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店客房存量為6061間。另外，也需要注意三星級(jí)旅游賓館存在供過(guò)于求的狀況。 世博會(huì)對(duì)浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求關(guān)系的多重影響 2010年的世博會(huì)對(duì)浦東新區(qū)住宿業(yè)會(huì)帶來(lái)兩個(gè)方面的變化：一是旅游住宿業(yè)的供給增加，二是市場(chǎng)對(duì)旅游住宿業(yè)的需求增加。就現(xiàn)有的數(shù)據(jù)分析，2010年，浦東新區(qū)將新建成19家高星級(jí)的賓館，主要分布在陸家嘴功能區(qū)、張江和川沙功能區(qū)，建筑面積達(dá)316973平方米，新增客房達(dá)5700間左右（參閱表32——2010年將建成的高星級(jí)賓館一覽表）。這種供給的變化會(huì)在一定程度上改善個(gè)別功能區(qū)的住宿業(yè)結(jié)構(gòu)，比如說(shuō)川沙功能區(qū)和三林功能區(qū)，但更加會(huì)引發(fā)一些功能區(qū)高星級(jí)賓館市場(chǎng)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)初步測(cè)算。以2010年浦東新區(qū)預(yù)計(jì)擁有的床位數(shù)計(jì)算，依2010年的床位數(shù)來(lái)計(jì)算， 詳細(xì)預(yù)測(cè)方法見(jiàn)附錄2.，（參閱附錄2中的表21和表22）。世博會(huì)期舉辦前，主要進(jìn)入浦東地區(qū)同世博相關(guān)的客源是部分參展國(guó)和地區(qū)的官員和工作人員，這部分市場(chǎng)的主要需求是高檔的商務(wù)酒店和公寓式酒店；在世博舉辦期間，除了維持展會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的工作人員外，還會(huì)有部分參展國(guó)的VIP人員來(lái)訪上海，此外，不同的國(guó)家和地區(qū)也會(huì)有大量的演藝人士來(lái)滬；而展會(huì)結(jié)束后，還將有部分場(chǎng)館保留一段時(shí)間，所以將會(huì)長(zhǎng)期駐留一部分工作人員。具測(cè)算，除了可以進(jìn)入世博村的人員外，（床）的住宿需求。巨大的市場(chǎng)將會(huì)在半年的時(shí)間內(nèi)給浦東住宿業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。這些都將帶來(lái)浦東住宿業(yè)需求量的增加。 金融危機(jī)對(duì)浦東新區(qū)不同旅游住宿業(yè)的供求關(guān)系的不同影響金融危機(jī)通過(guò)對(duì)住宿業(yè)供給和需求兩方面的影響來(lái)改變著現(xiàn)有的供求關(guān)系。這種影響表現(xiàn)為平均出租率、平均房?jī)r(jià)和每間客房收入三大指標(biāo)的全面下降。而且很多高檔酒店開始把團(tuán)隊(duì)客人作為促銷的重點(diǎn)。相比較而言，中、低檔酒店受到的影響則要小一些，這主要是因?yàn)樗鼈兪艿絿?guó)際市場(chǎng)變化的沖擊較小。 2009年形勢(shì)嚴(yán)峻與2010年將逐漸好轉(zhuǎn)據(jù)國(guó)際貨幣基金組織預(yù)測(cè)，這次金融危機(jī)的影響大約持續(xù)8個(gè)月至3年。一是影響初顯階段，二是影響劇烈階段，三是影響恢復(fù)階段。如果對(duì)這個(gè)影響周期做一個(gè)比較保守的估計(jì)，也就是說(shuō)持續(xù)時(shí)間為三年，那么金融危機(jī)的影響周期就是從2007年底開始至2010年底結(jié)束，在這個(gè)過(guò)程中，2007年底至2008年底是影響的初顯階段，2008年底至2009年底是影響劇烈階段，2009年底至2010年底是影響的恢復(fù)階段。據(jù)此推斷，2009年的浦東住宿業(yè)將經(jīng)歷一個(gè)嚴(yán)冬，而2010年受整個(gè)金融危機(jī)周期和世博會(huì)的影響，浦東新區(qū)的住宿業(yè)將逐漸走出低谷。而我國(guó)由于進(jìn)出口貿(mào)易額占國(guó)民生產(chǎn)總值的比例超過(guò)60%，因此，在旅游市場(chǎng)上就表現(xiàn)為，入境旅游市場(chǎng)嚴(yán)重下滑，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展。5 浦東新區(qū)旅游住宿業(yè)供求問(wèn)題及合理化引導(dǎo)的對(duì)策建議 旅游住宿業(yè)投資問(wèn)題及合理化引導(dǎo)的對(duì)策建議 旅游住宿業(yè)投資合理化的要求旅游住宿業(yè)投資合理化的要求主要表現(xiàn)為：有利于住宿業(yè)在數(shù)量、檔次、布局和類型方面的供需平衡；有利于投資方在住宿業(yè)的投資獲得合理的收益。重復(fù)投資引起了住宿業(yè)總量、檔次、布局和類型等方面的失衡。在住宿業(yè)和房地產(chǎn)的組合投資中，開發(fā)商關(guān)注的是投資組合項(xiàng)目的收益，而往往會(huì)忽略住宿業(yè)整體的供求平衡現(xiàn)狀，對(duì)于自身住宿業(yè)投資項(xiàng)目的收益情況并不十分看重，最終導(dǎo)致了住宿業(yè)供給的盲目增加。 旅游住宿業(yè)投資問(wèn)題的成因分析信息不對(duì)稱是造成部分投資重復(fù)的主要原因。一些開發(fā)商之所以對(duì)旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)進(jìn)行組合投資，主要是出于三個(gè)方面的考慮：一是通過(guò)旅游住宿業(yè)的開發(fā)，帶動(dòng)房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境的改善，從而提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，因此，即使旅游住宿業(yè)不能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的收益，也可通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值，來(lái)實(shí)現(xiàn)投資組合的利益最佳化，這種模式已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行旅游住宿業(yè)投資的主要?jiǎng)右?；二是通過(guò)投資旅游住宿業(yè)可以為房地產(chǎn)或其他投資項(xiàng)目減免一定的稅收，組合投資成為了合理避稅的一種有效途徑；三是可以利用旅游住宿業(yè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款。盡可能及時(shí)地了解與研究浦東新區(qū)旅館業(yè)的供需情況并向社會(huì)公布，包括現(xiàn)有的各等級(jí)、各類型賓館客房數(shù)、已立項(xiàng)在建和擬建的項(xiàng)目等，以及旅游業(yè)的其它相關(guān)信息，包括經(jīng)營(yíng)效益信息，及時(shí)公布旅游業(yè)和旅館業(yè)方面的政策和規(guī)劃，防止投資者由于信息不充分而產(chǎn)生盲目的投資行為。此外，還要采取措施防止個(gè)別企業(yè)發(fā)布虛假信息，干擾其他企業(yè)正常的投資決策行為。對(duì)于需要加大旅游住宿業(yè)投資的地區(qū)，要進(jìn)一步提供有利的投資稅收政策進(jìn)行激勵(lì)。等級(jí)結(jié)構(gòu)和類型結(jié)構(gòu)合理化，就是要做到使旅游住宿業(yè)的等級(jí)結(jié)構(gòu)和類型結(jié)構(gòu)滿足功能區(qū)不同等級(jí)和類型旅行者對(duì)不同旅館的需要。 存在問(wèn)題（1）住宿業(yè)的發(fā)展沒(méi)有很好地服務(wù)于各功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位《浦東新區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中明確了浦東新區(qū)各功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位。例如，陸家嘴功能區(qū)域的定位就是金融貿(mào)易，那么該區(qū)域旅游住宿業(yè)就要立足于為金融服務(wù)業(yè)服務(wù)，建造高檔的商務(wù)型賓館。但目前來(lái)看，一些功能區(qū)住宿業(yè)結(jié)構(gòu)并不符合該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的客源結(jié)構(gòu)，因此，并沒(méi)有發(fā)揮出為產(chǎn)業(yè)有效服務(wù)的功能?；趯?duì)2009年高星級(jí)賓館客房需求與供給數(shù)量的預(yù)測(cè)，我們發(fā)現(xiàn)，這種供求不平衡的情況還將存在，而且隨著部分高星級(jí)酒店的投入使用，供求失衡將會(huì)加劇。（4）經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅速，要注意區(qū)域布局的合理化經(jīng)濟(jì)型酒店的高績(jī)效表現(xiàn)，激發(fā)了這一市場(chǎng)的快速成長(zhǎng)。比如區(qū)域分布的不合理等。這兩種賓館服務(wù)的市場(chǎng)都是以商務(wù)型為主，而且是中檔客人，從全區(qū)整體來(lái)看，缺乏服務(wù)低端商務(wù)客人的酒店類型。（6）度假型的賓館數(shù)量較少，結(jié)構(gòu)有待完善目前，全區(qū)度假型賓館只有三家，不能適應(yīng)未來(lái)度假旅游發(fā)展的需要，更不能滿足不同層次度假游客的需要。（2）信息不對(duì)稱所引發(fā)的結(jié)構(gòu)失衡政府和相關(guān)組織缺乏及時(shí)、持續(xù)地對(duì)旅游住宿業(yè)不同類型酒店供需信息的收集與發(fā)布。（2）對(duì)已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)、數(shù)量失衡的酒店類型，要提高新建項(xiàng)目的進(jìn)入門檻對(duì)于結(jié)構(gòu)、數(shù)量失衡的商務(wù)型賓館市場(chǎng)，要設(shè)立較高的新建項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，防止市場(chǎng)的過(guò)度進(jìn)入，積極發(fā)揮政府的調(diào)節(jié)作用。酒店管理和咨詢公司可以有效地提高中小型賓館的管理水平。 （4）積極引導(dǎo)投資主體發(fā)展主題文化特色（精品）酒店從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，酒店市場(chǎng)的細(xì)分是住宿業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。在美國(guó)，由于道路交通網(wǎng)絡(luò)、預(yù)定系統(tǒng)、信息檢索系統(tǒng)都極為發(fā)達(dá)，自駕車出游者眾多，于是便出現(xiàn)了眾多的滿足中低檔度假和商務(wù)旅行者需求的清潔、便捷的小型旅館。除了五星級(jí)酒店提供的日常服務(wù)，酒店還為顧客提供安有空調(diào)的室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)，溫暖的鹽水按摩池，