【正文】 ，鳩江區(qū)發(fā)展較為迅速，前兩年已成交地塊開始逐步轉(zhuǎn)化為樓盤，新推房源明顯增加。鳩江區(qū)特別是城東新區(qū)近一兩年內(nèi)都是開放商搶灘爭奪的重地，隨著市政府的宏觀定位，這一區(qū)域未來必定有著蓬勃發(fā)展的勢頭。鳩江區(qū)目前已經(jīng)有近7家開發(fā)商成功進駐開發(fā)或著手開發(fā)。鳩江區(qū)房源的總體特點是，中低價房源、中小戶型房源占據(jù)主導(dǎo)。商業(yè)地產(chǎn)有：南翔萬商商貿(mào)物流城、皖江財富廣場等。目前鳩江區(qū)周邊商業(yè)用房在售價格情況： (1)綠地世紀鏡湖城：預(yù)售均價：15636元/㎡。(3)東方紅郡：預(yù)售均價：14769元/㎡。通過以上數(shù)據(jù)分析，蕪湖房地產(chǎn)市場近年總體發(fā)展良好，特別是隨著“中部崛起”、“長三角一體化”和“皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)”三個國家級戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，為蕪湖帶來了前所未有的發(fā)展機遇，城市化進程進入加速階段，城市經(jīng)濟快速提升，國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)不斷進入，促進了蕪湖房地產(chǎn)快速發(fā)展，相信市場需求將會持續(xù)穩(wěn)定。在城東新城開發(fā)尚未完成的環(huán)境下，打造首個城市商業(yè)副中心。以郊區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)為標準，以超市為主力店，吸引周邊居民，增強商業(yè)人氣，招商上以全業(yè)態(tài)招商為主，滿足周邊居民各類生活基本需求。二期：定位于“樂”年華，注重旅游休閑娛樂功能，構(gòu)建兒童游樂中心、歡樂購物樂園、旅游文化中心三大功能板塊。 （2） 價格定位參考城東現(xiàn)有商業(yè)項目報價，結(jié)合本項目的建筑形態(tài)、區(qū)位等因素。? 蕪湖市場目前現(xiàn)行的商鋪銷售總價最低值基本位于25~50萬元。? 以餐飲為例，簡餐10~200平米不等；大型主力餐飲500~3000平米不等。（4）戶型設(shè)計除比高影院外，均分割出售，面積36170平米不等。2000年公司經(jīng)國家建設(shè)部批準為房屋建筑工程施工總承包一級施工企業(yè)。公司多次受到上級部門表彰，先后被國家工商局授予“守合同、重信用”單位稱呼，被國家建筑業(yè)協(xié)會租賃分會授予“第十屆全國建筑施工企業(yè)建筑機械租賃設(shè)備優(yōu)秀管理優(yōu)秀單位”稱號，連續(xù)五年被省政府授予“守合同、重信譽”稱號，被省工商局授予“2010年度安徽省民營一百強”稱號。固定資產(chǎn)值9700萬元，擁有各種施工機械設(shè)備1712臺套。（2）監(jiān)理單位：安徽省建設(shè)監(jiān)理有限公司安徽省建設(shè)監(jiān)理有限公司（原安徽省建設(shè)監(jiān)理公司）,自1988 年開始作為建設(shè)部率先在全國推行建設(shè)監(jiān)理的試點單位，經(jīng)過5 年實踐，于1993 年揭牌成立。公司在法律上、財務(wù)上獨立的、按照公司法運作的企業(yè)。企業(yè)經(jīng)營范圍為工程監(jiān)理（綜合資質(zhì)：可承擔(dān)所有專業(yè)工程類別建設(shè)工程項目的工程監(jiān)理業(yè)務(wù)，可以開展相應(yīng)類別建設(shè)工程的項目管理、技術(shù)咨詢等業(yè)務(wù)）、工程建設(shè)招標代理（甲級）、工程建設(shè)造價評估咨詢（乙級）。公司自成立起至今，共承接千余項工程建設(shè)監(jiān)理項目、約1600 億元投資、3000 萬㎡建筑面積。工程類別涉及房建、市政、化工、冶煉、電力、公路、水利、機電等。本項目優(yōu)勢（1）定位優(yōu)勢：本項目定位為休閑娛樂，適合蕪湖當(dāng)?shù)氐南M特點。（2）地段優(yōu)勢：東城豪庭項目位于蕪湖市“心臟”政務(wù)中心大樓東側(cè)。（3）品牌優(yōu)勢：A區(qū)17萬平米社區(qū)，獨立完整的生活領(lǐng)地，大社區(qū)配套，從人車分流、動靜分區(qū)、室內(nèi)恒溫雙泳池、生態(tài)景觀、入戶花園、空氣凈化到建筑用材等多方面均為領(lǐng)先的高尚社區(qū)，為B區(qū)銷售提供了極大的人氣和品牌影響力。根據(jù)銷售面積、價格，計劃按兩年100%的銷售率計算，銷售總額為：。投資安排為：(1)企業(yè)自有資金3億元，%；(2)申請信托貸款2億元，%(計劃2年內(nèi)歸還)；(3)剩余資金使用預(yù)售房款解決，%。具體見下表：項 目 金額（萬元）銷售額147,838減：營業(yè)稅8,279土地增值稅24,416總成本67,880稅前利潤47,263減：企業(yè)所得稅11,816凈利潤35,447 銷售利潤率% 銷售凈利率%還款來源分析第一還款來源： B區(qū)項目產(chǎn)生的銷售收入。將采用”集中招商、買入返租“的銷售策略，策劃方案合理，銷售前景比較樂觀。第二還款來源：蕪湖東城豪庭A區(qū)二期未售118樓的銷售收入，可銷售面積53000平方米。資產(chǎn)負債率為43%，年實現(xiàn)銷售收入20億元以上、實現(xiàn)利潤2億元，具備一定的資金調(diào)配能力。其中資本金流入目前已經(jīng)流入企業(yè)，用于開發(fā)用款。銷售回籠款為主要的現(xiàn)金流入，共計流入金額211,，占整個現(xiàn)金流入303, %。%。（2）壓力測試該公司銷售樓盤共有兩種類型：A區(qū)住宅地產(chǎn)和B區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。%，占比相對較小，且周邊樓盤住宅銷售情況理想，故本次壓力測試主要針對商業(yè)地產(chǎn)進行。計算結(jié)果如下所示：假設(shè)條件一相對應(yīng)的現(xiàn)金流情況：單位（萬元）從壓力測試表及相對應(yīng)的現(xiàn)金流情況來看，在假設(shè)一的情況下，該公司的未來現(xiàn)金流入資金共計93,，現(xiàn)金流出資金共計77,。流入資金可以完全覆蓋本次信托計劃金額及利息。計算結(jié)果如下表所示：假設(shè)條件建設(shè)二相對應(yīng)的現(xiàn)金流情況：單位（萬元）從壓力測試表及相對應(yīng)的現(xiàn)金流情況來看，在假設(shè)二的情況下，該公司的未來現(xiàn)金流入資金共計82,，現(xiàn)金流出資金共計76,。流入資金可以完全覆蓋本次信托計劃金額及其利息。三、增信措施分析（一）擔(dān)保上海正地投資集團有限公司保證人基本情況（1）基本信息 全稱上海正地投資集團有限公司營業(yè)執(zhí)照注冊號310115000876019年檢記錄2011年度已年檢 貸款卡號310114000138723501年檢記錄2012年度正在年檢 成立時間2005年1月20日法人代表及電話任金榮注冊地址浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)通園路159號5樓501502室企業(yè)實際地址浦東新區(qū)高橋鎮(zhèn)通園路159號5樓501502室注冊資本8000萬元實收資本8000萬元基本賬戶行中國農(nóng)業(yè)銀行上海市浦東東昌支行基本賬戶賬號00040101235國稅稅務(wù)登記號碼滬字810115771457228地稅稅務(wù)登記號碼滬字310115771457228企業(yè)性質(zhì)□國有 □集體 □私營 □股份合作 ■有限責(zé)任 □股份公司 □外商投資 □個體工商戶 □其他行業(yè)分類投資主營業(yè)務(wù)實業(yè)投資、企業(yè)投資管理、企業(yè)資產(chǎn)管理（除金融業(yè)務(wù)）、物業(yè)管理、商務(wù)咨詢、企業(yè)管理咨詢、投資咨詢（均除經(jīng)紀）。上海正地投資集團有限公司是以生產(chǎn)制造、酒店及實業(yè)投資、物流于一體的綜合性集團公司。 正地投資集團累計已開發(fā)樓盤面積近300萬平方米，旗下公司先后在上海、安徽蕪湖、黃山等地開發(fā)了在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄓ绊懥Φ姆康禺a(chǎn)項目，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等各類型物業(yè)，其中有上海的“博捷名苑”、“高捷物流中心”、“正地豪生大酒店”、蕪湖的“江城國際”、“鏡湖之星”、“東方龍城” 、“東城豪庭”、“蕪湖歐亞達?正元家居廣場”、黃山的“商業(yè)步行街”等項目。多年來集團所開發(fā)的項目曾榮獲2006年建設(shè)部中國建筑文化中心授予的“中國景觀最佳典型樓盤”獎、安徽省優(yōu)秀樓盤獎及最佳展示獎等多項榮譽稱號。該酒店于2010年5月正式營業(yè)，目前年均實現(xiàn)銷售收入近億元，實現(xiàn)利潤3000萬元；在浦東高橋工業(yè)園，旗下高捷物流園占地47畝、建筑面積3萬平米，里面集多家外資公司承租、運輸、倉儲等，為集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變、長遠發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)。（3）股權(quán)結(jié)構(gòu)上海正地注冊資本8000萬元，其中任金榮占股90%，翟珍香占股10%。（2）人行征信報告信息：截止2013年5月23日，上海正地未與金融機構(gòu)發(fā)生信貸關(guān)系，沒有任何不良信用記錄。類型被擔(dān)保人證件類型證件號碼擔(dān)保金額保證上海高捷門窗有限公司貸款卡31011400003792642000萬元保證南陵縣恒泰建材有限公司貸款卡34022300000671542000萬元保證南陵縣恒泰建材有限公司貸款卡34022300000671541000萬元保證人經(jīng)營情況（1）經(jīng)營業(yè)績： 上海正地是以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的多元化大型集團公司。（2）其他在建項目簡介：1）蕪湖“江城國際”項目：該項目由上海博捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海永圣房地產(chǎn)有限公司共同出資組建蕪湖永捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)，注冊資本10600萬元，其中上海博捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占股51%。目前一、二期已結(jié)束，三期進入尾盤，尚有5000平米待建中。項目貸款已于2011年12月份全部歸還，目前無貸款?！皷|方龍城”，規(guī)劃總建筑面積1911949平方米，綠化率35%，%，計劃總投資65億元。3）黃山商業(yè)步行街項目黃山永捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2006年，注冊資本3000萬元，由資金及技術(shù)力量雄厚的上海正地集團和上海永久集團共同投資組建，其中上海正地集團占股51%。項目以“和諧、自然、發(fā)展”的規(guī)劃理念，將傳統(tǒng)的文化元素與現(xiàn)代的設(shè)計理念、設(shè)計手法相結(jié)合，用科學(xué)的方法創(chuàng)造一個高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、文化藝術(shù)內(nèi)涵豐富的現(xiàn)代商業(yè)空間，整個街區(qū)設(shè)有集中廣場、綠化景觀、小品雕塑、休憩場所、大型地面及地下停車場等，其業(yè)態(tài)豐富，將大力引進超級大賣場（大潤發(fā)超市等）、星級影院（上海電影集團）、品牌服飾、中西式特色餐飲、3C數(shù)碼、休閑娛樂場所、旅游產(chǎn)品等，為廣大市民及游客提供了一個品質(zhì)高、環(huán)境優(yōu)美的集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、旅游等為一體的一站式開放商業(yè)中心，是一種全新的生活方式購物中心Lifestyle Shopping Center，它將打破傳統(tǒng)商業(yè)模式，引領(lǐng)時尚消費潮流，采用專業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗和科學(xué)實用的商業(yè)管理模式，推行“集中管理，分散經(jīng)營”在商業(yè)管理上實行“五個統(tǒng)一”，即“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)”。目前該項目大潤發(fā)超市和影院已經(jīng)營業(yè)，極大的聚集了人氣和帶動了銷售。目前銀行借款8000萬元。4）歐亞達正元家居廣場安徽正元發(fā)展有限公司成立于2010年4月，由上海正地投資集團有限公司和自然人任金榮共同出資組成，注冊資本10000萬元，法人代表：姚毅偉。其中正地集團占股90%。讓蕪湖百姓能夠更便捷、更滿意的購買到自己喜愛的家居產(chǎn)品，進一步提升蕪湖城市形象，共同為蕪湖市乃至安徽省的經(jīng)濟發(fā)展作出重要貢獻。實現(xiàn)利潤約8000萬元。保證人財務(wù)狀況分析（合并報表，單位：元）（1）資產(chǎn)負債表項目2012年2011年2010年一、資產(chǎn)總計4,101,545,3,977,639,3,382,283,3,174,929,流動資產(chǎn)合計2,359,730,2,217,437,1,576,431,1,279,849,貨幣資金59,112,70,096,49,743,251,316,應(yīng)收賬款245,153,222,343,247,161,232,459,預(yù)付款項206,174,176,293,58,460,62,269,其他應(yīng)收款83,330,78,231,74,811,31,469,存貨1,765,959,1,670,471,1,146,253,702,334,固定資產(chǎn)1,736,498,1,754,000,1,791,127,1,861,135,無形資產(chǎn)1,584,1,687,4,156,5,186,長期待攤費用3,731,4,513,10,567,28,757,二、負債總額1,798,544,1,723,169,1,301,174,1,261,184,流動負債合計900,901,793,959,638,787,658,255,短期借款71,900,71,900,269,900,87,000,應(yīng)付賬款167,054,195,982,184,558,327,650,預(yù)收賬款621,904,472,794,87,639,35,312,應(yīng)交稅費7,446,10,291,3,287,32,783,其他應(yīng)付款32,596,42,990,93,402,174,536,長期負債合計897,643,929,209,662,387,602,929,長期借款547,643,579,209,293,387,292,129,長期應(yīng)付款350,000,350,000,369,000,310,800,三、所有者權(quán)益合計1,792,230,1,743,699,1,570,338,1,402,973,實收資本（或股本）80,000,80,000,80,000,80,000,資本公積538,416,538,416,538,416,538,416,盈余公積108,999,108,999,108,999,108,999,未分配利潤1,064,814,1,016,283,842,922,675,557,少數(shù)股東權(quán)益510,770,510,770,510,770,510,770,負債和所有者權(quán)益總計4,101,545,3,977,639,3,382,283,3,174,929,從資產(chǎn)負債表來看，上海正地10年末、11年末、12年末、13年一季度（以下簡稱“近三年一期”）、增長趨勢明顯。流動資產(chǎn)中，存貨占比最大，%，其次為應(yīng)收賬款（%）。從負債結(jié)構(gòu)來看，公司負債以流動負債為主，2010年末、2011年末、。從所有者權(quán)益來看，公司的凈資產(chǎn)也不斷增長，、。銷售費用和管理費用變動不大，財務(wù)費用增加的原因是公司在規(guī)模擴大以后，更容易獲得銀行和信托等金融機構(gòu)貸款，公司長期貸款增加。經(jīng)營業(yè)績較為正常。同期，